Тест на безопасность - «Дайджест»

Начало зимы — лучшее время для объективной оценки покупаемого участка и дома, а также для проектирования и заказа домокомплекта. В 2020 году повышенный спрос и продленная дачная амнистия внесли коррективы в риск-менеджмент для покупателей.

На семинаре «Загородного обозрения» в рамках Ярмарки недвижимости профессионалы в сфере загородной недвижимости и строительства рассказали, как обойти под-водные камни и не потерять деньги при покупке участка или заказе нового дома. Иногда на приобретенном участке нельзя построить дом. Например, если вид разрешенного использования земли не позволяет возвести и зарегистрировать жилой или садовый дом. Или строительство невозможно технически — из-за отсутствия инженерных сетей или подъездной дороги для большегрузной техники. Из-за сложного рельефа или грунтов, а также низкой квалификации строителей или их обмана строительство может обойтись в разы дороже, чем планировал покупатель. Сейчас строительство оказалось «рынком продавца», с которым очень давно не сталкивались заказчики: очередь на строительство и увеличение срока ожидания своего домокомплекта.

Стройка в потоке

По информации Алексея Соколова, директора по развитию строительной компании «Мера», в конце осени резко выросло число обращений по заказам домов.

В итоге, полагает эксперт, к началу весны у системных компаний полностью сформируется пул заказов на сезон и будут подготовлены проекты и сметы для выхода на стройплощадку. В марте начинать проектирование и поиски компании-подрядчика поздновато.

Риск финансовых потерь из-за неверного выбора подрядчика был всегда: в Сети описаны тысячи случаев, когда бригада перестает выходить на связь после получения задатка или не закончив оплаченную работу, и заказчик вынужден искать новую бригаду, предлагать повышенную оплату…

Осенью 2020 года риски на рынке строительства заметно выросли: из-за закрытых границ возник серьезный дефицит рабочих. Строительные бригады почти в два раза задрали цены на свои услуги, а кроме того (что намного хуже), нередко без предупреждения бросали недостроенные объекты и принимали более заманчивые предложения. Компании, не имевшие в штате строителей, столкнулись с трудностями привлечения рабочих, особенно для операций, требующих высокой квалификации, в частности отделки фасада или интерьера дома.

Алексей Соколов говорит, что число обращений в СК «Мера» по достройке брошеных домов было максимальным чуть ли не за два десятилетия. Но строители крайне неохотно берутся за достраивание дома, не желая брать ответственность за чужие ошибки. И поэтому начинать строительство без договора с надежной строительной компанией стало весьма рискованно.

Садоводство и строительство

Дачная амнистия, которую не только продлили до марта 2026 года, но и распространили на участки ИЖС и ЛПХ в черте населенных пунктов, упрощает строительство и регистрацию домов: требуется лишь технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если в нем написано «жилой дом», Росреестр зарегистрирует постройку именно в этом качестве.

Для «сельхозки» есть одно жесткое условие: среди видов разрешенного использования должно быть «ведение садоводства» («дачное строительство» как ВРИ приравнено к нему). На сельхозземлях для сельхозпроизводства, огородничества, личного подсобного хозяйства за чертой населенного пункта нельзя ни построить жилье, ни оформить его в собственность. Изменить ВРИ не просто, для этого сейчас требуется включение территории застройки в границы населенного пункта. А обращение в суд не обещает искомый результат.

Категорию земли и виды разрешенного использования, форму собственности, кадастровую стоимость участка и его площадь можно выяснить на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру. Также до подписания сделки можно самостоятельно получить выписку из ЕГРН, в которой будет указано ВРИ участка и его точные границы.

Когда нужен юрист

Законодательство РФ таково, что стопроцентно защититься от всех опасностей невозможно. Так, например, есть примеры, когда суд потребовал вернуть в конкурсную массу банкрота нед-вижимость, проданную за три года до старта процедуры банкротства. Нередко возникают претензии третьих лиц на объект сделки. Но консультация с юристом, специализирующемся на земельном праве и вопросах с недвижимостью, поможет избежать многих рисков или хотя бы узнать об их существовании.

Светлана Половникова, юрисконсульт компании «Русский Фонд Недвижимости» обратила внимание на уязвимость покупателя: если сделку признают незаключенной или недействительной, недвижимость истребовать и вернуть легче, чем деньги. А у продавца могут остаться и деньги, и товар.

Обязательная мера безопасности для покупателя — приобретение участка, на который у продавца есть право собственности, то есть участок прошел межевание, поставлен на кадастровый учет, а право продавца зафиксировано в ЕГРН.

Нелишним даже будет проверить, совпадает ли расположение участка на местности с обозначенными на публичной кадастровой карте границами, а также посмотреть, какие ограничения и обременения для участка действуют.

Репутация в сетях

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости», предлагает способы минимизации рисков невыполнения девелопером обязательств. В недавно стартовавшем проекте коттеджного поселка девелопер может не построить обещанную инженерную инфраструктуру (водопровод, газопровод и пр.). Как защититься от такого исхода? Покупать у надежного девелопера, со стажем не менее пяти лет и не менее чем с тремя полностью завершенными проектами, полагает эксперт. «Существует вероятность затягивания сроков согласования и утверждения проектной документации. Например, Градсовет Ленобласти из-за пандемии не собирался почти полгода. Или меняется нормативная база. Защититься полностью от этого невозможно, но предпочтительно иметь дело с опытным девелопером, в штате которого квалифицированные юристы, выигравшие не один суд, в том числе против госструктур», — говорит Дмитрий Новосельцев.

Эксперт также приводит пример рисков «сельской ипотеки» по ставке 2,7–3%, которая сохраняется при условии субсидирования государством. Если субсидирование отменят, ставка вернется к рыночному уровню, — это стоит учитывать. Сейчас Россельхозбанк предлагает рефинансировать другие, несубидированные, кредиты на жилье по «сельской ипотеке».

Наличие на участке охранных зон ЛЭП, водоема, газопровода, нефтепровода или скотомогильника, залежей полезных ископаемых (песка), ограничения, наложенные из-за близости исторических или природных объектов, и прочие проблемы следует проверить по кадастровой карте, включив слой «зоны с особыми условиями использования», рекомендует Дмитрий Новосельцев.

Все эксперты советуют перед покупкой пообщаться с будущими соседями. У них можно выяснить, были ли сложности с регистрацией прав на дом, расспросить о качестве воды из поселковой скважины и особенностях работы управляющей компании.

Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»

Осенью 2020 года был бум спроса на недорогие каркасные дома и газобетонные «коробки» до 180 кв. м. В сегменте «бизнес+», в котором работает наша компания, до ноября было затишье, а затем число интересантов резко выросло. Сейчас наше проектное подразделение загружено на сто процентов — обсуждаются проекты домов, идет подготовка коммерческих условий.

Если границы останутся закрытыми, строительство с самодеятельными бригадами — без договора и утвержденных смет — будет для заказчиков весьма рискованным. Квалифицированные специалисты, выполняющие с проверенным качеством отделку фасадов клинкером или внутреннюю отделку с дорогими элементами, сейчас уже обходятся в два раза дороже, чем весной. Поэтому искренне советую не откладывать заключение договора с подрядчиком, если планируете строить дом в следующем сезоне.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»

При покупке на первичном рынке загородной недвижимости, то есть в коттеджном поселке, заметная часть рисков минимизируется выбором надежной девелоперской компании. Таким образом можно снизить опасность непостроенных коммуникаций, затягивания сроков получения документов планировки территории, претензий третьих лиц на участок.

Обязательно надо проверить информацию о приобретаемом участке на публичной кадастровой карте, где указаны ВРИ, зоны с особыми условиями использования. Безусловно, это не стопроцентная защита. Рекомендую покупать участок, только если он входит в границы территории, для которой выполнен проект планировки. Если запросить в районном отделе архитектуры выписку из ПЗЗ для участка, в ней будут четко указаны допустимые параметры дома и других построек. От вида разрешенного использования зависят тарифы на электроэнергию, если дом обогревается электричеством, разница по расходам может быть существенной.

Тем, кто покупает готовый дом, стоит привлечь независимую экспертизу для оценки качества постройки, поскольку можно столкнуться и с трещинами, и с большими теплопотерями, и с недостатком воды в колодце или скважине.

Светлана Половникова, юрисконсульт компании «Русский Фонд Недвижимости»

Покупатель всегда уязвим больше, чем продавец: истребовать и вернуть недвижимость легче, чем деньги. У продавца могут остаться и деньги, и товар.

Поэтому покупателю следует привлечь специалиста, чтобы минимизировать риски. Необходимо правильно составить договор купли–продажи, обязательно указать в нем идентификационные характеристики объекта и цену.

Необходимо убедиться, что у продавца есть право собственности и объект недвижимости существует, то есть поставлен на кадастровый учет и сведения о нем есть в ЕГРН.

Если продавец физлицо, требуется согласие супруга на продажу. Даже если брак расторгнут, не всегда завершен раздел имущества и бывший супруг может заявить о своих правах.

Выход — запрос выписки из ЕГРН, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца. Юрист поможет использовать различные способы обеспечения обязательств. Лучше всего договоренности сторон и условия сделки прописать в договоре и получить расписки на полную сумму.