Идеальных ДДУ, к сожалению, нет - «Дайджест»

Мораторий на включение объектов, которые строятся с нарушением сроков сдачи, в число проблемных не влияет на качество строительства, уверен заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский.

– По вашей статистике, какой топ-5 самых популярных запросов, с которыми граждане обращаются в Комиссию по недвижимости (в процентном отношении)? Как это соотношение изменилось за последний год?

– Примерно 35% обращений связаны с ошибками управляющих компаний при начислении коммунальных платежей и низким качеством оказываемых ими услуг. Потребители обращаются с жалобами на свою управляющую компанию, которая неверно начисляет плату за коммунальные и жилищные услуги либо не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, например, по уборке мест общего пользования, по работе лифтов, по содержанию фасадов, коммуникаций и т. п. Плюс оспаривание решений общих собраний собственников жилья в многоквартирном доме.

Вторая группа по количеству обращений (около 25%) – вопросы по поводу качества квартир в новостройках и по приемке квартир на первичном рынке. Потребители жалуются на низкое качество квартир, которые застройщик им передает, и на недостатки, которые выявляются в течение гарантийного срока. В среднем около 90% квартир, даже без отделки, принимаются дольщиками с первого раза, а с отделкой меньше – примерно от 70 до 80%. В то же время далеко не все застройщики адекватно и оперативно реагируют на выявленные при приемке квартир недостатки.

Еще 20% запросов связаны с оказанием помощи при сделках с недвижимостью (первичный и вторичный рынок). Потребители просят провести правовую экспертизу ДДУ либо документов на вторичном рынке, например договоров купли-продажи, дарения, мены и т. п. Также в комиссию обращались за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.

И примерно 15% граждан обращались по поводу протечек в квартирах, как по вине управляющих компаний, так и по вине собственников выше расположенных квартир. Так что топ-5 даже и не получается, только четыре позиции. Остальное в сумме дает незначительный процент, в том числе это земельные споры, получение субсидий, наследование или раздел совместно нажитого имущества.

Изменения 2020 года связаны с тем, что большинство консультаций юристов Комиссии по недвижимости проходили по телефону и в режиме онлайн. В марте были запущены скайп-консультации, мы общались с потребителями в соцсетях и на сайте stroyproblem.net. С начала пандемии старались оперативно реагировать на изменения в законодательстве, направленные на оказание социальной поддержки граждан во время самоизоляции, предупреждение рисков при сделках с недвижимостью, и обновляли на сайте и в соцсетях информацию для покупателей жилья. В частности: как проверить застройщика в системе ЕИСЖС? Как сэкономить на оплате ЖКУ во время пандемии коронавируса? Каковы риски покупателя, если квартира продается по подозрительно низкой цене? Как распознать мошенников на «Авито»? И так далее.

– Бывают ли идеальные договоры долевого участия в принципе?

– К сожалению, нет. Все ДДУ, как правило, соответствуют 214-ФЗ. А вот с точки зрения Закона о защите прав потребителей обычно есть вопросы. Ведь не все нормы одного федерального закона продублированы в другом – этим застройщики пользуются. Кроме того, некоторые застройщики включают в ДДУ положения, трактующие нормы закона в их пользу. Но мы рассматриваем договоры участия в долевом строительстве комплексно, с учетом норм обоих законов и сложившейся в последние годы судебной практики. Как правило, наша позиция совпадает с мнением Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу.

– Не сталкивались ли ваши специалисты с тем, что застройщики, ссылаясь на пандемию, сегодня не допускают их на объект? Журналисты BN.ru уже с таким столкнулись.

– Есть «Рекомендации по профилактике распространения коронавирусной инфекции для организаций строительной отрасли» Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 апреля 2020 года. В них говорится следующее: «Приостановить доступ к площадке всех, кроме остро необходимых посетителей». А также: «Сократить количество людей, присутствующих на площадках, и по возможности держать их на улице». Кроме того, имеются рекомендации Роспотребнадзора по профилактике новой коронавирусной инфекции COVID-19 среди работников строительной отрасли. В них, в частности, есть такой пункт: «Ограничение доступа на предприятие (в организацию) лиц, не связанных с его деятельностью, за исключением работ, связанных с производственными процессами (ремонт и обслуживание технологического оборудования)».

Увы, 53 региона в той или иной мере приостанавливали работы на строительных площадках из-за пандемии коронавируса, а в Москве и Московской области стройки останавливались полностью.

Так что ваш недопуск на стройплощадку незаконным назвать нельзя, в такое время живем.

– До конца года в число проблемных объектов не включают те, которые строятся с нарушением сроков. Как это влияет на качество строительства и вообще сказывается на стройкомплексе?

– На качестве строительства отрицательно, как мне кажется, не сказывается, ведь застройщики сейчас не должны во что бы то ни стало сдавать объекты в заявленные сроки, а значит, у них есть некий временной люфт для строгого соблюдения всех строительных норм и нормативных требований, на устранение выявленных в ходе строительного контроля недостатков. Возможно, этот мораторий продлят и после нового года. Сразу оговорюсь: в любом случае застройщику экономически невыгодно нарушать сроки строительства и передачи квартир дольщикам.

– В Ленобласти более 200 проблемных объектов. Чем можно объяснить этот факт? Ведь, казалось бы, правила игры там более понятные для застройщиков, чем, например, в Санкт-Петербурге.

– Как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства, в Ленобласти действительно насчитывается 205 проблемных объектов общей площадью 1,6 млн кв. м. Это дома, застройщики которых признаны банкротами или сорвали на шесть и более месяцев сроки завершения строительства. Квартиры в них приобрели 18,5 тыс. человек, или 27% от общего количества заключенных ДДУ и договоров ЖСК региона. Наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства приняты решения относительно 56 долгостроев Ленобласти. Для 13 из них предполагается выплата компенсаций, а для 43 – выделение средств для достройки.

С начала года в Ленинградской области введены в эксплуатацию 19 «просроченных» многоквартирных домов. Гражданам передают 3773 квартиры. До конца года власти планируют сдать еще семь проблемных домов (3844 квартиры). Должен отметить, что в Ленобласти налажено эффективное взаимодействие органов исполнительной власти, общероссийского и регионального фондов.

– Конкурс «Доверие потребителей» проводится уже в 13-й раз, выполняет ли он свою миссию? Всё-таки часто профессиональные конкурсы широкая публика воспринимает как некий «междусобойчик».

– Я не согласен с такой оценкой. В конкурсе «Доверие потребителей» мы используем несколько фильтров отбора, которые даже крупные застройщики не всегда проходят. Это и предварительный отбор с учетом мнения контролирующих органов, и интернет-голосование самих потребителей (в этом году за участников конкурса было отдано свыше 18 тыс. голосов). Причем «накрутки» в ходе голосования исключены. Важным этапом конкурса являются и исследование «тайный покупатель», объезд экспертами жилых комплексов – финалистов конкурса, анализ конкурсной документации, и, наконец, заседание экспертного совета с участием всех финалистов. Каждый из 27 профессиональных экспертов имеет один голос. Такая комплексная оценка позволяет объективно выявить лучших. Считаю, что в конкурсе побеждают сильнейшие.