Прикроют дверь: Центробанк ограничит выдачу ипотеки с низким взносом - «Ипотека»

В России продолжает действовать программа льготной ипотеки, обсуждают и возможность ее продления. Однако на рынке уже есть признаки перегрева: заемщики излишне закредитованы и рискуют не справиться с долговой нагрузкой. Поэтому ЦБ решил ужесточить выдачу банками ипотечных займов c низким первоначальным взносом — ниже 20%. Как новые правила регулирования отразятся на клиентах банков, сложнее ли будет получить ипотечный кредит, ждать ли роста ставок и поможет ли это охладить рынок, выясняли «Известия».

Обросли долгами

По итогам I квартала 2021 года уровень закредитованности россиян оказался рекордным — он превысил 20,8 трлн рублей. Долговая нагрузка составила 11,7% от доходов жителей страны, что стало историческим максимумом. Во многом это результат бума ипотечного кредитования.

В прошлом году россияне набрали ипотечных кредитов почти на 4 трлн рублей и еще на 600 млрд рублей рефинансировали старые под более низкую ставку. Спрос подстегнули госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. В декабре 2020-го средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась до 7,36%. Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдаются с апреля 2020 года, а разницу между льготной и рыночной ставкой возмещает государство. Вдобавок регулятор предпринял резкое снижение ключевой ставки, что удешевило стоимость кредитов. В итоге только льготных ипотечных кредитов выдали на триллион рублей. Доля таких кредитов на покупку первичного жилья в 2020 году выросла до 40% (по сравнению с 24% в 2019-м).

Ипотечный ажиотаж взвинтил цены на жилье — новостройки подорожали на 15–30% , что существенно превосходит уровень инфляции. Всё это происходит на фоне кризисного падения доходов населения: выросла доля кредитов с платежом к доходу выше 80%. Эксперты не исключили, что скоро многие россияне окажутся неплатежеспособны.

В ЦБ ситуацию назвали тревожной. Председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина заявила о рисках перегрева ипотечного рынка и возможном снижении качества ипотечных займов. Она подчеркнула, что рост цен на жилье продолжается. А потому нужно нормализовать темпы роста ипотечного кредитования, оценивать доступность жилья и не допускать чрезмерного роста долговой нагрузки.

Повысить планку

В частности, регулятор озабочен резким ростом займов с первоначальным взносом ниже 20%. На рынке новостроек доля таких кредитов менее чем за год выросла с 24 до 45%. По мнению ЦБ, в условиях падения доходов населения и перспективы неплатежей, это увеличивает финансовые риски для кредитных учреждений.

С 1 августа совет директоров ЦБ решил ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%) По таким кредитам с 1 августа 2021 года будет повышена надбавка к коэффициентам риска.

«Совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года. Для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом, совет директоров Банка России принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с соотношением «кредит/залог» от 80 до 85%», — сообщил регулятор.

Как пояснил регулятор, повышение надбавок снизит привлекательность для банков кредитов с низким первоначальным взносом, а также обеспечит устойчивость финансовых организаций к потенциальным стрессовым сценариям.

Лишние люди

Экспертам решение видится вполне логичным. Доступная ипотека привлекала на рынок огромное количество покупателей, даже тех, у кого нет реальной потребности в улучшении жилищных условий, в том числе неквалифицированных инвесторов, считает Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom.

«Всё вертится вокруг показателя долговой нагрузки: чем меньше первоначальный взнос, тем выше показатель долговой нагрузки на заемщика. Программа льготной ипотеки перегрела рынок, люди без денег побежали брать ипотеку, на всякий случай, в инвестиционных целях, брать, пока дают. С плохо просчитанными финансовыми моделями и надеждой на авось», — соглашается Нина Култышева, руководитель Регионального центра финансовой грамотности по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

Таким образом, новые правила должны охладить пыл инвесторов, которые могут попасть в категорию недобросовестных заемщиков. Но также новация ограничит и рвение банков по привлечению сомнительных заемщиков после завершения госпрограммы.

«Текущая мера направлена скорее на стабилизацию рынка и снижение рисков банковского сектора. Раздавать ипотеку с первоначальным взносом 10–20% в условиях стагнирующей экономики и падающих доходов населения — предприятие весьма рискованное. Риски дефолта по таким займам выше», — указывает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей.

В то же время ряд экспертов считают ситуацию на ипотечном рынке неопасной и не уверены в том, что новые требования регулятора существенно повлияют на общую картину. ЦБ не первый раз пытается охладить ипотечный рынок, ужесточая требования к банкам, которые выдают кредиты под низкий первоначальный взнос.

«В 2018 году регулятор предпринимал такую же попытку, но большинство крупных банков по-прежнему готовы принимать в качестве первого взноса сумму менее 20% от стоимости жилья. Сейчас доля таких кредитов действительно высока, но не критична — порядка 45%», отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Куда пойдут ставки

Ставки вырастут главным образом из-за окончания срока действия программы льготной ипотеки — по крайней мере, в ее нынешнем виде. Это означает, что доля выдачи кредитов с небольшим первоначальным взносом сократится, так как именно программа спровоцировала почти двукратное увеличение наиболее рисковых договоров, отмечает Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru

Кроме того, реагируя на ускорение инфляции, Банк России начал повышать ключевую ставку. К февралю инфляция в годовом выражении достигла 5,7%, в марте — 5,8%, в апреле — 5,5% что значительно превышает таргет регулятора — 4%. Регулятор дал понять, что цикл смягчения денежно-кредитной политики завершен.

Эксперты ждут постепенного сокращения спроса уже летом-осенью. По оценкам Марии Литинецкой, ставки вырастут примерно с 6% до 8%. А как прогнозирует Дмитрий Сысоев, в августе-сентябре они вернутся к уровню второй половины 2019 года — достигнут 9,0-9,5% годовых.

Дешевле не будет

Рост цен на недвижимость уже достиг пика — новостройки за год подорожали на 25%. Однако и ожидаемое снижение спроса, и повышение коэффициентов не способны существенно затормозить рост цен на недвижимость, уверены аналитики. Можно ждать лишь незначительного замедления темпов роста цен. Снижение ипотечных ставок и повышенный спрос на целевые займы — не единственный фактор, взвинтивший цены на недвижимость. Есть много других экономических причин.

«Это и падение курса рубля в 2020 году, и повышение с 1 января 2019 года ставки НДС с 18 до 20%, и рост цен на стройматериалы — по некоторым позициям на 70–100%, отток рабочей силы в связи с мерами по противодействию коронавирусу», — напоминает Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).

Строители же прогнозируют, что, пока не решен вопрос с ценообразованием на рынке строительных материалов и дефицитом рабочей силы, новостройки будут дорожать в любом случае. Первичные объекты могут прибавить в цене 10–15%, вторичный рынок — в рамках уровня инфляции 5–6%.