ЦБ задумался о проблемах льготной ипотеки: нашлась «темная» сторона - «Ипотека»

Льготную ипотеку пора сворачивать. Запущенная весной 2020 года программа ведет к «избыточным рискам» и, главное, - не делает жилье доступным для широких слоев населения, заявили в Центробанке. Таким образом, регулятор подтвердил: у этой государственной меры, которая ранее удостоилась стольких дифирамбов, есть «темная», оборотная сторона. Один из негативных факторов очевиден: рост стоимости жилья. Причем эксперты сомневаются в том, что в случае, если льготную ипотеку завершат, цены на квадратные метры вернутся к прежнему уровню.

Наибольшая доля выдачи льготной ипотеки c пониженной процентной ставкой приходится на Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а также Краснодарский край, рассказала начальник департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. По ее словам, в крупных городах программой стали пользоваться в основном в инвестиционных целях. Обеспеченные граждане покупают на улучшенных условиях квартиры лишь для того, чтобы иметь дополнительный канал вложения своих сбережений. Соответственно, ипотека теряет важнейшее качество - социальную направленность.

Программу можно продлить, но лишь в тех регионах, где наблюдается «более сложная ситуация на рынке жилья», считают в ЦБ. Между тем, 1 февраля Владимир Путин дал ей однозначно положительную оценку, заявив на совещании с банкирами: в прошлом году 1,7 млн семей смогли приобрести новое жилье с помощью ипотеки, это на 400 тысяч семей больше, чем годом ранее. Пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков высказался по поводу решимости ЦБ завершить льготную ипотеку в том духе, что вопрос продолжает обсуждаться. По утверждению главы Минфина Антона Силуанова, решение о дальнейшей судьбе льготной кредитной программы будет принято по итогам первого полугодия 2021 года.

Данилова указала еще и на риск надувания «пузыря» на этом рынке. Не без оснований: по итогам 2020 года, на фоне ажиотажного спроса на жилищные займы, совокупная задолженность россиян по ипотеке превысила 9 трлн рублей, что стало абсолютным рекордом для страны. Нюанс в том, что спрос повышался параллельно с ростом цен на квартиры. Так, в третьем квартале 2020-го они подскочили на 4,1%, а в секторе новостроек стоимость квадратного метра взлетела на 8,6%. Очевидно, что в таком случае эффект от программы нивелируется, поскольку переплаты при погашении кредита слишком велики.

Экономическую эффективность программы льготной ипотеки ограничивают концептуальные изъяны, утверждает инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. Основная проблема в том, что государство фактически субсидирует не семьи, не домохозяйства, а застройщиков. Последние подняли цены на недвижимость из-за повышенного спроса, и, таким образом, несмотря на снижение процентных ставок по ипотеке, размер минимального платежа остался, по сути, прежним. Между тем, отмечает собеседник «МК», вопрос решается легко: нужно лишь поставить застройщикам ограничения по стоимости квадратного метра жилья. В Москве это было сделано директивно в рамках программы реновации. Только в таком случае льготная ипотека обретет подлинно социальную направленность.

По мнению нашего собеседника, ЦБ не прав: следует не сворачивать программу, а менять ее концепцию. Дополнительных расчетов и расходов это не потребует, рассуждает Нигматуллин. Если же государство от нее откажется, никакого отката к прежним ценам на квартиры не будет. В условиях льготной ипотеки цены росли с опережением их нормальной, обычной траектории, но сама траектория не менялась. В кризисные времена ситуация на российском рынке жилья сравнима с общемировой. В США и других развитых странах процентные ставки по банковским депозитам снижаются, и домохозяйства ищут новые источники приумножения капитала. Покупая недвижимость, люди пытаются заместить ею депозиты.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2021 года. Далее, возможно, стоит пересмотреть ее параметры или использовать лишь в тех регионах, где без нее объективно не обойтись, говорит руководитель компании «Баланс-Платформа» Леван Назаров. После прекращения действия программы не стоит ждать, что недвижимость резко подешевеет. Впрочем, не исключено, что цены замедлят рост (в прошлом году они прибавили 15% в целом по России), однако возврата к уровню 2019 года не будет. Во многом это связано с повышением стоимости металла на внутреннем рынке и, как следствие – себестоимости строительства одного квадратного метра.