Компфонд «долевки»: все сломать, чтобы построить? - «Новости рынка недвижимости»

Зачем долевому строительству нужен нерыночный механизм?

Защитит ли дольщиков Государственный компенсационный фонд — новый институт, который планируют создать на рынке долевого строительства? Не станет ли он обузой для застройщиков и других участников рынка? Как быть со страховыми компаниями, которые сегодня страхуют риски? Мнения экспертов на этот счет расходятся. Причем местами — кардинально.

Споры вокруг создания Государственного компенсационного фонда (КФ) долевого строительства как нового гаранта безопасности дольщиков не утихают. По идее, этот фонд должен был начать свою деятельность еще в январе, однако необходимые поправки в законодательство в конце прошлого года так и не были внесены.

На итоговой пресс-конференции в конце декабря министр строительства Михаил Мень пообещал, что вопрос с депутатами решится в начале года. Тем временем новой структуре подберут генерального директора (по данным редакции, им будет Елена Николаева), подготовят и передадут всю необходимую документацию. Январь прошел, однако пока никаких движений в этом направлении мы не заметили.

Между тем обмен мнениями продолжается. На днях «нулевое чтение» соответствующего законопроекта прошло в Общественной палате РФ.

Компфонд как системное решение?

Кризис в строительной отрасли привел к ухудшению ситуации в долевом строительстве. На конец 2016 года из примерно 5,5 тыс. строительных  компаний 175 пребывали в стадии банкротства. От этого страдают не только сами строители, но и те, ради кого они работают, — покупатели жилья. Сегодня в стране насчитывается около 45 тыс. обманутых дольщиков. А если прибавить членов их семей, то эту цифру смело можно увеличить в 3—4 раза.

Удивляться этому особенно не приходится. Хотя приобретение жилья данным способом обходится дольщикам дешевле, чем его покупка в готовых новостройках или на вторичном рынке, метод долевого строительства все-таки связан с большими рисками, которые несут сами покупатели. Не случайно нигде в мире, кроме России, этот вид строительства большой доли на рынке не занимает.

Но наши люди, как известно, любят рисковать. Правда, потом для многих попытка стать обладателем недвижимости превращается в самую настоящую жизненную драму. А некоторые не только не приобретают новое жилье, но и… теряют старое.    

Как считает председатель комиссии Общественной палаты РФ Лидия Михеева, наши дольщики просто не умеют просчитывать риски. А в результате мы имеем то, что имеем.

 Когда принимался 214-ФЗ, многие надеялись, что системное решение вопроса найдено. Однако рост числа обманутых дольщиков показывает, что вопрос этот все-таки до конца не решен. Более того, риски только нарастают: несмотря на негативный опыт, наши граждане все активнее участвуют в долевом строительстве. Так, за 9 месяцев 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015-го количество заключенных договоров увеличилось на 9%. За этот период заключено почти полмиллиона таких контрактов.

По мнению авторов идеи создания КФ, этот институт как раз обезопасит дольщиков, так как все без исключения застройщики, работающие по 214-ФЗ, будут отчислять в него до 1% от стоимости строительства. Полученная денежная масса, с одной стороны, станет гарантией выплат (случись что с каким-либо застройщиком), с другой — позволит банкам считать долевое строительство менее рискованным бизнесом и выдавать кредиты девелоперам под более низкие проценты.

Страховщики с обвинениями не согласны

Но, как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Согласно действующему законодательству, все ДДУ подлежат страхованию в страховых компаниях. Получается, что новая система ломает этот механизм и создает новый. Причину того, почему разработчики законопроекта пошли на столь радикальный шаг, они объясняют тем, что страховщики, мол, не выполняют своих обязательств. Страховые случаи настают, а страховых выплат нет.  

— Упреки в адрес страховых компаний в том, что они не выполняют своих обязанностей, несправедливы, — считает заместитель генерального директора ВСК Анна Рыбина. — Выплат еще не было не потому, что страховщики отказываются платить, а потому, что пока дольщики не обращались к ним с финансовыми претензиями. И как только это будет происходить, они станут получать положенные им деньги.

Эксперт признает, что поначалу многие страховые компании вели себя на этом рынке не лучшим образом, но регулятор — Банк России — проделал большую работу по наведению на нем порядка. И сегодня система сформирована, к работе допущены 19 страховщиков, а реально страхуют ДДУ лишь пять из них. Пока такой вид страхования связан с очень большими рисками: 80% договоров не попадают в эту сферу по объективным причинам.

Но мере того как все застройщики перейдут на работу по 214-ФЗ, риски  станут уменьшаться, и все больше страховых компаний начнет действовать в этом сегменте.

— Нет никаких причин считать, что страховые компании не станут выплачивать деньги, — резюмирует Анна Рыбина. — 2017 год в этом плане станет показательным: станет ясно, готовы ли страховщики выполнять свои обязательства. Те же из них, кто по надуманным причинам откажется это делать, попадет под строгие санкции ЦБ.

А КФ в этой системе координат мог бы играть роль перестраховщика. К тому же надо понимать, что страховые компании не станут достраивать брошенные строителями дома, ибо это не входит в их функции. Такую задачу, по мнению страховщиков, как раз мог бы взять на себя КФ.

Жилье станет дороже

По мнению первого заместителя генерального директора компании  COALCO Михаила Викторова, формирование КФ за счет взносов застройщиков неизбежно приведет к росту стоимости жилья. Кто-то же должен возмещать затраты по этой статье. И нет сомнений, что крайними здесь, как водится, окажутся дольщики. 

По оценкам эксперта, средний домостроительный проект в Москве стоит примерно 4 млрд руб. Отчисления в КФ со всеми накрутками приведут к росту его стоимости на 220—240 млн руб. В результате цена одного ДДУ возрастет на 5—6%.

Причем это поставит в более трудную ситуацию не только дольщика, но и застройщика. 214-ФЗ увеличивает для него стоимость билета для входа на рынок. Некоторые компании просто не смогут преодолеть этот барьер.

Получается, что Минстрой, создавая КФ, стремится повысить спрос на жилье, поскольку его покупка по договорам долевого участия станет безопаснее. Однако взносы в фонд повысят стоимость недвижимости, которая этот спрос обрушит. Каким будет в конечном итоге баланс, пока предсказать трудно. 

Компфонд — не рыночный механизм

Но даже не это главное. Задача современного государства в экономике — формировать рынки. Однако в России на это дело смотрят с других позиций: у нас почти все действия ведут к созданию «государства-собеса». Рыночные риски государство стремится переложить на себя, в итоге они превращаются в системные риски.

Мало кому известно, что Агентство по страхованию вкладов (АСВ), по аналогии с которым создается Компенсационный фонд «долевки», по сути, является банкротом. В I квартале 2016 года из 120 млрд страховых рублей от банков было получено только 20 млрд руб. Остальное дал Центробанк. Уже три раза ЦБ одалживал агентству средства.

Но и этого АСВ мало: члены Совета директоров согласились с предложением правления агентства об обращении в Банк России с очередной  просьбой увеличить на 180 млрд руб. сумму кредита в целях обеспечения финансовой устойчивости системы страхования вкладов.

Иными словами, вкладчикам производят выплаты не реальными деньгами, а напечатанными ЦБ «фантиками» в виде рублей, которые лишь подогревают инфляцию. Где гарантия того, что таким же банкротом не окажется и КФ, который придется также поддерживать с помощью печатного станка?

Нам нужно развивать рыночные механизмы даже в том случае, если они не сразу начинают эффективно работать. Ведь для отладки системы страхования ДДУ были предприняты поистине титанические усилия. Она еще не заработала, а ее уже предлагают сломать. И это — стратегическая ошибка: у застройщиков ослабнет ответственность за результаты своей деятельности, поскольку она частично будет переложена на родное государство.

Сторонники создания КФ любят повторять: у наших граждан слишком  слабая финансовая грамотность, они не могут разобраться в тех опасностях, которые их подстерегают на путях долевого строительства. А потому дольщиков, мол, следует подстраховать. Но если относиться к своим гражданам, как к неразумным детям, они никогда не выйдут из этого состояния.

В свое время такая практика стала одной из причин краха СССР. Он накопил такое огромное количество системных рисков, что просто не выдержал их веса.   

Так может быть, не стоит идти тем же путем?

Владимир ГУРВИЧ

Фото: fotointerierov.ru, жилстройиндустрия.л2.рф, oknakmw.ru, vsemetri.com