Мнения застройщиков: компенсационный фонд «долевки» может быть не востребован - «Строим Город»

Как будет развиваться строительная отрасль после принятия поправок в 214-ФЗ

С 1 января 2017 должен заработать специальный компенсационный фонд: своеобразная подушка безопасности, гарантирующая завершение строительства жилого дома. Об этом сообщил глава Министерства строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Предполагается, что девелоперы будут отчислять для формирования фонда до одного процента средств, получаемых от дольщиков. Однако до конца этот вопрос еще не проработан, и высока вероятность того, что какое-то время страхование и компенсационный фонд будут дублироваться, что в конечном итоге отразится на стоимости жилья. 

Страховка не сработала 

Неблагоприятные экономические условия затронули все сферы. Но, пожалуй, больше всего кризис отразился на строительной отрасли. По официальным данным, в стране сейчас около 100 тыс. обманутых дольщиков, а по факту их еще больше. В качестве основных причин незавершенного строительства эксперты называют банкротство застройщика либо возведение домов на землях, не предназначенных для этого. Как правило, у всех долгостроев должным образом не оформлены документы. 

Для разрешения подобных ситуаций власти, в соответствии с поручением Президента РФ, разработали новый механизм, который должен защищать права граждан: компенсационный фонд долевого строительства. Планируется, что структура заменит просуществовавшую совсем недолго и в итоге не оправдавшую себя систему страхования.

Механизм управления фондом, его размер, а также правила по использованию средств пока находятся в стадии формирования. Новый закон уже одобрен Советом Федерации. Изменения будут вводиться поэтапно.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», уверен, что компенсационный фонд сможет дифференцированно подходить к страхованию различных застройщиков, тогда как сейчас неопытным девелоперам застраховаться непросто.

«Теперь покупатели почувствуют уверенность при принятии решения о приобретении квартиры, ведь их интересы будут защищены государственной структурой, которая обладает огромными средствами», — аргументирует он.

О возможных минусах компенсационного фонда пока, по его мнению, говорить рано. Скорее всего, они выявятся уже на практике. 

Причину того, что страхование приказало долго жить, эксперт видит в том, что изначально долевое строительство сопряжено с высокими рисками, и у страховщиков сложилось негативное предубеждение в отношении этого рынка. Поэтому ДДУ страховали, как правило, не самые крупные компании, у которых недостаточно ресурсов, чтобы в случае банкротства девелопера и возникновения долгостроя покрыть расходы на реализацию проекта.

Тогда власти ограничили доступ на рынок страховых услуг в долевом строительстве небольшим организациям, введя реестр аккредитованных компаний. В этот список попали только самые значимые игроки страхового рынка, но почти все они выдвигали крайне жесткие условия для страхования новостроек.

В итоге девелоперы с небольшим опытом успешных проектов и другими слабыми сторонами столкнулись с серьезными проблемами при страховании.

«Я полагаю, что рынок страховых услуг мог бы работать, но для этого необходимы долгие годы его развития, а жилье нужно здесь и сейчас», — напоминает г-н Колочинский.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development считает, что проблемы со страхованием связаны скорее с общеэкономическими условиями. Застройщики нуждаются в долгосрочном кредитовании, отсутствие которого снижает финансовую устойчивость их бизнеса. Это, в свою очередь, повышает риски, с которыми не готовы работать страховщики.

«Рыночный механизм страхования долевого строительства был хорош тем, что девелопер с практически любым бэкграундом мог отыскать «своего» страховщика, готового к определенному уровню рисков», — поясняет г-жа Акимова.

Мелкие застройщики вновь под ударом 

Однако появление компенсационного фонда все-таки вызывает массу вопросов. Один из самых животрепещущих — хватит ли у новой структуры средств на первых этапах работы и в целом на всех обманутых дольщиков? Ведь если в столице девелоперы уже сейчас находятся под жестким контролем властей, то в некоторых регионах ситуация по-прежнему оставляет желать лучшего.

Например, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», полагает, что размеров фонда хватит для покрытия расходов на завершение потенциально проблемных строек. Однако, по ее мнению, лучше создать отдельные компенсационные фонды на уровне субъектов.

«Себестоимость строительства в разных регионах примерно одинаковая, а вот рыночная цена квадратного метра различается, — говорит Литинецкая. — Поэтому взносы в регионах с высокой стоимостью жилья (Москва, Санкт-Петербург) впоследствии смогут покрыть большое число проблемных строек, а застройщикам из небольших городов не придется покрывать расходы на крупные стройки в субъектах федерации с дорогими проектами».

Кроме того, по ее мнению, на уровне региона компенсационный фонд сможет быстро реагировать на проблемные ситуации. «А если чиновник в Москве будет решать вопрос о финансировании незаконченного объекта на Дальнем Востоке, то об оперативности можно забыть», — убеждена Мария Литинецкая.

Между тем текущая редакция законопроекта пока четких ответов о работе фонда не дает. «Всю конкретику мы узнаем только после того, как правительство разработает регламент, — говорит Евгения Акимова. — Пока остается много неясностей. К примеру, будет ли компенсационный фонд федеральным или на уровне каждого субъекта федерации учредят собственный фонд?»

Но главным вопросом остается страховая политика учреждаемого фонда. Малые девелоперы опасаются, что у новой структуры появятся чересчур жесткие требования для застройщиков, которые захотят страховать свои ДДУ. С учетом того, что компенсационный фонд приходит как альтернатива рынку страховых услуг в долевом строительстве, вероятно, не все малые застройщики смогут получить страхование для ДДУ.

«Иными словами, пока механизм не до конца отработан и запущен, рано делать какие-то выводы», — резюмирует Евгения Акимова.

Лишних денег не бывает 

Глава Минстроя РФ Михаил Мень в интервью «Интерфаксу» рассказал, что в настоящий момент идет работа по проработке нормативно-правовой базы. Она завершится до конца года — ведь фонд, напоминаем, должен заработать уже с 1 января 2017 года.

«Сейчас в Правительстве обсуждаются решения относительно организационно-правовой правовой формы госфонда, — сообщил министр. — Окончательных решений пока не принято: мы рассматриваем разные варианты, в том числе и формат публично-правовой компании, а также вариант создания этого фонда как дочерней структуры АИЖК. Что касается взносов со стороны застройщиков, то эта цифра будет составлять порядка 1%, что соответствует сегодняшним тарифам по страхованию договоров долевого участия».

Впрочем, девелоперы и раньше не спешили расставаться с деньгами. Изменится ли это с появлением новой структуры, пока остается под вопросом.

Так, ранее глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев говорил, что застройщики находили способы уменьшить свой взнос в страховую компанию. «Например, перечисляли не 1%, а 0,2% или 0,15% от вкладов дольщиков. Тогда страховка превращалась в простую бумажную операцию, а не реальную финансовую гарантию», — считает г-н Тимофеев. 

Есть и еще одно опасение: вложения в компенсационный фонд увеличат цену квадратного метра. Это может произойти потому, что первое время застройщики будут платить и в страховую компанию, и в фонд. Но и Михаил Мень, и сами девелоперы такую возможность отрицают.

«Могу сказать совершенно точно, что перекрестных переплат не будет», — заверил министр и добавил: «А учитывая то, что строительный процесс длится 2—2,5 года, скорее всего, к концу 2018 года домов, работающих по схеме страхования, уже не останется».

«Полагаю, что напрямую интересы потребителя не пострадают, — высказывает свое мнение Евгения Акимова. — Напротив, если сейчас девелоперы отчисляют страховой компании порядка 1—2% от каждого ДДУ и закладывают эти расходы в стоимость контракта, то теперь размер отчислений в компенсационный фонд ограничен 1% от стоимости квартиры».

Таким образом, по мнению эксперта, в краткосрочной перспективе повышения цен ожидать не следует. Однако, если политика фонда в области страхования рисков долевого строительства окажется жесткой, это может привести к уходу с рынка небольших застройщиков, а значит — и к обострению конкуренции на рынке.

Учитывая все нюансы, можно прийти к очевидному выводу, что компенсационный фонд должен работать на федеральном уровне. Иначе  отчисления застройщиков в регионах и Москве будут отличаться в разы. В итоге компенсационные фонды в провинции окажутся неспособными покрывать издержки на завершение долгостроев, вероятность появления которых, кстати, там намного выше, чем в столице.

И совсем другая ситуация сложится в Москве, где компенсационный фонд накопит большой ресурс, но, скорее всего, останется почти невостребованным.

Подготовила Елизавета ГОНЧАРОВА