Респектабельный пригород: спрос есть, осталось подтянуть предложение - «Новости рынка недвижимости»

К настоящему моменту в девелоперских кругах получила заметное распространение тема развития субурбии – застроенного малоэтажным жильем пригорода, обеспеченного современной транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Вместе с тем, на этом пути встает целый ряд проблем, основная из которых заключается в затратах на инфраструктуру, которые в «малоэтажном городе» существенно превышают аналогичные затраты в многоэтажных кварталах. Кому и при каких условиях может быть выгодно участие в подобных проектах? Эти и другие важнейшие вопросы «Строительство.RU» обсудило с ведущими отраслевыми экспертами.

Западный контекст и российская реальность

Идея формирования субурбии не нова. В Америке и Европе уже имеется много примеров ее реализации, там эта модель успешно работает и совершенствуется в течении нескольких десятилетий. Зелёные, современные пригороды устойчиво ассоциируются в сознании покупателя с комфортным и безопасным семейным проживанием. Как отмечает архитектор и сооснователь Архитектурной Мастерской Кашириных Игорь Каширин, в развитии субурбии заинтересован любой крупный город, так как это позволяет заполнить соответствующую нишу жилья с природным окружением и просторными планировками. Однако в российских реалиях, несмотря на высокую востребованность и положительное общественное восприятие, качественная малоэтажная застройка в целом остается слаборазвитой, отмечают эксперты.

Например, если говорить про Ленинградскую область, то здесь встречаются две крайности: либо это «человейники» с большой плотностью застройки высотой в 20-25 этажей, либо коттеджные поселки, дорогие и при этом лишенные всяческой городской инфраструктуры, сетует гендиректор ГК «Омакульма» и председатель комитета Российского Союза Строителей (РСС) по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. Не развит и сегмент «среднеэтажки», ее очень мало, есть огромный провал в сегменте таунхаусов.

В коттеджных поселках нет полноценной жизни, например, дети видят только школу и дом, сидят за забором или в четырех стенах, говорит эксперт. В свою очередь, у «человейников» некомфортная жилая среда, это место, куда люди приезжают ночевать. Но даже там присутствует не вся инфраструктура, как правило, нет кинотеатров. Оба формата вызывают серьезные вопросы с транспортом. В «человейнике» высокая плотность движения на дорогах, а в коттеджных поселках, наоборот, мало людей и транспорта, следовательно, содержать дороги невыгодно. 

Причины переезда

Тем не менее, запрос на более уединенную жизнь в доступном отдалении от шумного города в России существует. Если, в частности, брать Москву и Московскую область, то главным образом, за город переезжают по нескольким причинам. Во-первых, это желание разъехаться со взрослыми детьми, перечисляет руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган. Когда имеется большая жилплощадь или элитная квартира в Москве, взрослые родители готовы поменять ее на маленький домик за городом и небольшую квартиру в городской черте. В проектах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) таких клиентов около 30%.

Во-вторых, в случае с многодетными или очень «чадоцентрированными» семьями свою роль играет желание переехать загород из-за детей, когда их интересы, безопасность, и комфорт ставятся в приоритет. Таких клиентов около 40-45% если рассматривать застройку таунхаусами и около 15-20% в сегменте ИЖС.

В-третьих, на переезд решаются взрослые люди, меняющие большую площадь, которую сложно содержать, на коттедж меньшей площади, но с более продуманной и полезной планировкой или на таунхаус. Таких покупателей около 20%. 

Пандемия дала импульс

При этом эпидемия COVID–19 и закрытые границы придали мощный стимул трансформации загородного рынка. Если до 2020 года спрос на ИЖС был неравномерным, и такие объекты были преимущественно элитными или самостроями (когда покупалась земля без подряда, а возведение осуществлялось своими силами), то в 2020 пандемия внесла свои коррективы, и качественные проекты ИЖС среднего класса получили новую актуальность.

Отсутствие возможности выбраться в традиционные места отдыха вернуло спрос на загородную жизнь и подтолкнуло к завершению сделок, готовившихся в течение длительного времени, говорит руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. Почти втрое вырос спрос на аренду. В прошлом году массовый, глобальный выезд жителей из мегаполисов стал общемировой тенденцией к деурбанизации. Так если говорить про агломерацию Петербург-Ленобласть, то в апреле-мае 2020 года эвакуироваться из города на самоизоляцию решили почти 2,5 млн человек, что породило огромный объем спроса, удовлетворить который рынок СЗФО был не в состоянии.

По словам управляющего директора компании «Метриум» и участника партнерской сети CBRE Надежды Коркки, сейчас на рынке малоэтажного жилья сформировался дефицит ликвидного предложения, что повлекло за собой рост цен и минимальный уровень дисконта. 

Инфраструктурный тупик

Для большинства российских агломераций проблема транспортной доступности и обеспеченности социальной инфраструктурой стоит очень остро. Так, в Подмосковье до сих пор есть населенные пункты, путь от которых до ближайшей поликлиники или детского сада может занять до часа, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. И создание субурбий, необеспеченных социальной инфраструктурой, только усугубит данную проблему. Вместо жизни в прекрасном зеленом пригороде покупатели рискуют получить вечные пробки и очереди. Это первое.

Второе. Инфраструктура всегда обходится дорого, констатирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. А в малоэтажном проекте удельный вес издержек на нее заметно повышается. При этом маржинальность, напротив, явно уступает высотным жилым комплексам. Соответственно, без поддержки со стороны местных властей такие инициативы часто не могут преодолеть стадию концепта. Но и муниципалитеты далеко не всегда располагают ресурсами, чтобы разделить расходы по формированию пакета необходимых социальных объектов. В итоге лишь ограниченный пул девелоперов готов работать в сфере малоэтажного строительства. Большинство же компаний предпочитают тиражировать в субурбии устоявшийся шаблон городской застройки. Как правило, на муниципальном уровне параметры высотности и плотности регулируются слабо. Муниципальные власти больше заинтересованы в росте количественных показателей жилья – это помогает им эффективнее решать социальные проблемы.

Таким образом, в областных пригородах пока преобладают высокоплотные районы, из которых все равно большинство жителей едет на работу в город, констатирует Игорь Каширин.

Как же быть? Как разрешить накопившиеся за многие годы противоречия? Как сделать так, чтобы оставаясь пригородом, субурбия стала местом для полноценной жизни? 

Пути решения

По мнению Виолетты Басиной, развитие субурбий станет выгодным для девелоперов при условии массового распространения единого продукта, включающего в себя ипотеку для покупателей, проектное финансирование для застройщиков, прозрачность и ликвидность возводимого жилья - для банков. Например, в Ленобласти более 80% сделок проходит с участками, на которых впоследствии ведется строительство на имеющиеся деньги или даже потребкредиты.

Если же рынок получит упакованный финансовый продукт, разом увеличится все: и «средний чек», потому что застройщики смогут продавать готовые домовладения, а не землю со столбами и парой подъездных дорог, и доступность домовладений для покупателей с относительно дешевой ипотекой, и выгода для  банков, кредитующих тех и других под понятные и ликвидные залоги. Даже для муниципалитетов очевидна выгода: в обмен на инженерное обеспечение они получат развивающиеся территории с увеличивающейся деловой активностью.

В свою очередь, архитектор-градостроитель и федеральный эксперт по развитию территорий Илья Заливухин считает, что развитие субурбий должно происходить, прежде всего, в зонах существующих садовых некоммерческих товариществ (СНТ) и ИЖС, поскольку там уже имеется определенная социальная, транспортная и инженерная инфраструктура. Хотя она может быть устаревшей или развитой в недостаточной степени, ее модернизация в любом случае обойдется дешевле, чем возведение с нуля на незаселенных ранее территориях. После модернизации существующей и создания новой инфраструктуры владельцы участков смогут с помощью девелоперов развивать малоэтажный сектор. Это относится как к пригородным территориям (СНТ), так и к землям с малоэтажной застройкой ИЖС внутри городской черты. Таким образом, в городах и пригородах России, где есть огромное количество мест с заброшенными или обветшавшими домами, по сути уже существует большой потенциал для развития малоэтажного строительства. Именно такие территории в наибольшей степени должны стать точками приложения усилий, как администраций городов, так и девелоперов. На таких участках, находящихся в зонах модернизации инфраструктуры, будет удобно возводить постоянное, современное, качественное и комфортное малоэтажное жилье. По сути, речь должна идти о реновации СНТ и ИЖС с сохранением этажности и типологии зданий.

При этом эксперт подчеркивает, что сначала на развиваемые территории надо приходить не девелоперам, а администрациям городов, которые должны будут разработать проектную и градостроительную документацию, выделить деньги и, собственно, совершенствовать существующую инфраструктуру. И только после этого туда смогут «зайти» строительные компании, которые будут производить редевелопмент с выгодой для себя по соглашению с собственниками, готовыми пойти на такой шаг. Ведь если сразу запустить туда девелоперов, то в условиях слабо развитой инфраструктуры работать там им будет попросту не выгодно. В этом случае снова произойдет увеличение этажности с целью компенсации инфраструктурных затрат.

Осуществлять редевелопмент существующей малоэтажной застройки при таком развитии событий будут, по всей видимости, не крупные игроки федерального масштаба с известными брендами, а средние и мелкие строительные компании, возводящие, условно говоря, по 10-20 одноэтажных или двухэтажных домов. Таким образом, существенный толчок к росту сможет получить и малый строительный бизнес, и рынок стройматериалов, востребованность в которых среди населения существенно возрастет.

Следует также отметить, что после обновления инфраструктуры на тех или иных территориях изменится их статус, они станут дороже стоить. И владельцы участков получат хорошую мотивацию к тому, чтобы возводить на них качественные современные дома. Со стороны властей механизм стимуляции к такому строительству может базироваться на постепенном увеличении налогов на землю для ее собственников после модернизации инфраструктуры. Ведь если государство вкладывает деньги в развитие территорий, то после этого оно имеет все основания стимулировать их развитие и поднимать стоимость земли, так что иметь на ней какой-нибудь курятник или сарай будет уже невыгодно.

Учредитель Группы компаний «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский отмечает, что качество жизни в пригородах зависит от комплексного подхода к развитию. Нормативы градостроительного проектирования в РФ обязывают органы исполнительной власти обеспечивать все населенные пункты социально гарантированной инфраструктурой, поэтому отсутствие тех или иных видов инфраструктуры теоретически исключено. Однако, зачастую школы и детские сады, поликлиники появляются намного позднее, чем продается недвижимость.

Не стоит отождествлять все пригородные зоны с субурбией. Проблемы недостаточного инфраструктурного обеспечения касаются, прежде всего, застройки межселенных территорий, где возникают так называемые частные «коттеджные поселки», «клубные поселки» и т.п., которые, в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований, не включены в государственные программы развития инфраструктуры. Нередко жители подобных поселков и капитализированных дач не зарегистрированы как постоянно проживающие, поэтому не учитываются при расчете потребностей в социальной инфраструктуре (запросы этой категории потребителей принимаются во внимание в госпрограммах по месту их постоянного проживания).

При стремительном развитии этого процесса могут существенно возрастать бюджетные нагрузки на создание и обслуживание социальной и транспортной инфраструктуры. Поэтому для начала было бы полезно понять градостроительные особенности процесса российской субурбанизации и при необходимости внести изменения в правовые документы в части нормативов обеспечения таких территорий инфраструктурой.

Вместе с тем, ответственность застройщика за создание среды соответствующего качества в настоящее время минимальна. Само расхожее понятие «застройщик» не предполагает девелопмента (развития) территории. До тех пор, пока застройщик не превратится в девелопера, комплексно развивающего территорию, ситуация кардинальным образом не изменится. Механизм комплексного развития территорий (КРТ), введенный Градостроительным кодексом РФ, должен работать не только в крупных городах, но и на подобных субурбанизированных территориях.

Необходимо общее повышение профессионализма и культуры лиц, участвующих в процессе развития территорий: как девелоперов, так и представителей органов исполнительной власти, а со стороны профессионального сообщества – мониторинг ситуации и формирование инициатив по изменению правового поля.

По словам профессора Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского ВШЭ и академического руководителя программы «Городское планирование» Олега Баевского, одно из важнейших преимуществ крупных и крупнейших городов заключается в возможности воспроизводства в разных своих частях такой городской среды, которая отвечала бы требованиям самых разных городских укладов – образов жизни: от наиболее урбанизированных до самых патриархальных – негородских.

Первые ориентированы на максимальную мобильность в удовлетворении потребности в выборе и характерны для центральной части города. Последние, располагающиеся преимущественно на периферии и в пригородной зоне города, - максимально самодостаточны и ориентированы на пользование ограниченным кругом объектов инфраструктуры «первой необходимости».

Между этими полюсами - бесконечное множество градаций городских укладов, в основе которых лежат различия в транспортной доступности территорий для населения разных частей города и насыщенности их уникальными объектами инфраструктуры, местами приложения труда. Благодаря этим особенностям крупнейший город обеспечивает не только бесконфликтность сосуществования социальных групп с разными ценностными критериями - как коренных горожан, так и выходцев из сельской местности, но и возможность смены на актуальные формы пространственной и функциональной организации жилой среды по мере изменения социального статуса каждой городской семьи. При этом, в каждой из таких эволюционно складывающихся модификаций городской среды параметры сбалансированных характеристик застройки и инфраструктуры будут различны.

Высочайшая транспортная связанность центральных районов крупного города с населением, услугами и местами приложения труда подымает цену земли и не позволяет получить столь же высокую обеспеченность горожанина жилищным фондом как на периферии и, тем более, в коттеджной застройке городской субурбии. В пригородных же районах города с низкой плотностью населения, в свою очередь, просто невозможно выполнить условия пешеходной доступности объектов социальной инфраструктуры, которые абсолютно достижимы для жилья в срединной части города и т.п.

Благодаря такой сложной, но закономерной дифференциации качественной структуры и количественных параметров городской среды проявляется такая фундаментальная особенность пространственной структуры города и городского образа жизни, как предоставление равных возможностей для удовлетворения принципиально различных потребностей горожан.

Для того, чтобы проектирование и строительство различных видов застройки для всей палитры типов городской среды было и социально востребовано, и экономически эффективно, необходимо всего лишь осознанное выполнение требований, предусмотренных действующим законодательством, убежден эксперт. 

Необходимо дифференцировать типы застройки

Основой перспективной стратегии развития города является документ территориального планирования - генеральный план. Генеральным планом должны быть установлены и принципиальная ориентация на расширение и развитие средового многообразия города, и планируемые (с разбивкой по основным этапам реализации) параметры перспективного развития всех необходимых для этого видов инфраструктуры, и прогнозируемые параметры застройки функциональных зон. Принципиальным является ведение мониторинга реализации генерального плана и ежегодное отслеживание изменений условий транспортной доступности территорий и обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.

Сегодня все чаще можно слышать, что долгосрочное планирование устарело, и достаточно оперативного ситуативного реагирования – «ручного управления». Такая позиция лишает текущие строительные мероприятия критериев эффективности и делает горожан заложниками сиюминутной коньюнктуры.

Кроме того, важнейшим условием реализации долгосрочной политики развития города является разработка взаимосвязанных инструментов градостроительного регулирования: правил землепользования и застройки (ПЗЗ), обеспечивающих территориальную дифференциацию морфологических характеристик застройки и нормативов градостроительного проектирования, дифференцирующих доступность объектов социальной инфраструктуры в различных типах городской среды.

Именно отсутствие принципиальной территориальной дифференциации типов жилой застройки в ПЗЗ и возможность компенсации меньшего (по сравнению с центральными частями) спроса на жилую застройку в пригородной зоне бОльшим «выходом» фонда с гектара территории, приводит, с одной стороны, к совершенно противоестественной практике высокоплотного строительства многоэтажного, а зачастую, высотного жилищного фонда в условиях наихудшей транспортной доступности территорий пригородной зоны. С другой - к отсутствию специализации строительных компаний на различных типах застройки и возможности выработки наиболее социально и экономически эффективных приемов ее организации, поскольку, при отсутствии реального зонирования, все компании в городе конкурируют со всеми.

Наконец, ключевым фактором расширения многообразия видов жилой застройки в современном российском городе является «запуск» в нем реального рынка земель, что невозможно без независимости земельного налога и налога на иные объекты недвижимости, и массового приобретения горожанами имущественных прав (и обязанностей) по содержанию земельных участков многоквартирной жилой застройки.

– Резюмируя, можно сказать, что для того, чтобы развитие субурбии стало выгодным, и властям, и строительному сообществу, как это ни парадоксально, необходимо не искать способы обойти требования законодательства по регулированию использования территории, а наоборот, вернуться в правовое поле градостроительной деятельности, – убежден Олег Баевский. – Только так и победим. 

Выход есть

Таким образом, среди населения определенно существует неудовлетворенный запрос на развитие субурбий, который, однако, пока наталкивается на «инфраструктурный тупик». Впрочем, он не является безысходным, сходятся во мнении эксперты. Просто к решению проблемы должны подключиться все участники процесса, среди которых – банки, девелоперы, и, конечно же, государство. Основными слагаемыми успешной трансформации российских пригородных зон выступают профильные кредитные продукты для застройщиков и покупателей, максимальное использование существующего «инфраструктурного задела» в рамках сформировавшихся зон СНТ и ИЖС, правовые изменения и тщательный мониторинг их практического выполнения.

Александр КОВАЛЕВСКИЙ