Премиум-сегмент: почему цены на «элитку» всегда только растут - «Новости рынка недвижимости»

Согласно последним статистическим данным, Москва занимает третье место в мире по росту цен на элитное жилье. По этой части мы проигрываем только двум крупным городам – Берлину и Франкфурту-на-Майне. Какие элитные новостройки презентованы в столице за последние месяцы? И что за новые «опции»

Меряем Москву «индексом миллиона»

По словам эксперта рынка недвижимости, обозревателя Радио «Бизнес-FM» Валерии Мозгановой, средний чек элитной недвижимости за последние полгода вырос на 13%. По «индексу миллиона» (сколько квадратных метров премиум-недвижимости можно купить за 1 млн. долл.) в Москве сегодня можно приобрести 76 кв. метров элитного жилья. Это на 8% меньше, чем год назад.

- Нам, конечно, до Монако еще далеко – там за 1 млн. долларов можно купить 16 кв. метров, - констатирует эксперт. - Но мы явно активно работаем в этом направлении.

За этот год самые богатые люди мира вложили в российские апартаменты и квартиры 100 млрд. руб. Причем интенсивность покупок была такова, что, как говорят элитные риелторы, в летние месяцы фиксировалось по 3 сделки в день. Для элитного сегмента это суперскорость. Вопрос: как еще что-то осталось на этом рынке!

Но, оказывается, оскудевать «элитка» и не собиралась! Только за август и сентябрь в Москве презентовано сразу несколько свежих элитных комплексов, причем в самой престижной локации – Ордынка, Шаболовка и даже… Софийская набережная – прямо напротив кремлевских стен, Красной площади и Собора Василия Блаженного.

Ключ к успеху - местоположение

В начале сентября было объявлено о начале продаж в элитном комплексе «Царев сад». Уникален он прежде всего своими видовыми характеристиками: ни апарт-комплекс «Софийский», ни комплекс «The Residences at Mandarin Oriental, Moscow», которые также находятся на Софийской набережной, такими «прямыми» видами на главные достопримечательности страны не располагают.

Согласитесь, заманчиво чистить зубы, делать зарядку и попивать утренний кофе, мельком поглядывая на Боровицкий холм напротив – с Колокольней Ивана Великого и Большим Кремлевским дворцом.

…А с крыши комплекса, куда пригласили журналистов-участников пресс-тура в «Царев сад», можно полюбоваться еще и умопомрачительной панорамой центра Москвы. Все как на ладони – Сити, парк «Зарядье», Москворецкий мост, высотка на Котельнической набережной.

Место историческое, в прямом смысле. Когда-то здесь был фруктовый сад, откуда на царский стол поставлялось фруктово-овощное меню. А в 19 веке располагались особняки знаменитого Кокоревского подворья, в котором останавливались многие знаменитости тогдашней Москвы.

Комплекс в стадии завершения – сейчас идет отделка входных групп и мест общего пользования. Компанией-застройщиком было принято решение о старте продаж только на финальной стадии готовности, как это сейчас принято в «люксовых» комплексах.

Уникальность объекта еще и в том, что здесь был выполнен большой объем работ по реставрации кирпичной кладки, внутренних стен и сводов, которые теперь «вплетены» в новую застройку. В итоге, высота потолков в некоторых апартаментах, расположенных в исторической части, достигает 4,6 метров, а толщина стен – 75 см.

- В комплексе 4 видовых пентхауса с террасами, - рассказала руководитель проекта «Царев сад» Ксения Жданова. – Есть и вилла-апартамент – с собственным входом, отдельным лифтом, тренажерным залом, спа-зоной и личной террасой.

Совокупный объем инвестиций застройщика и инвестора проекта – ООО «Сбербанк Капитал» - составил 12 млрд. рублей. Средняя стоимость квадратного метра – 1,1 млн. рублей.

Кто-то из журналистов пошутил: мол, продешевили. Элитка, которая сдается чуть дальше – возле парка «Зарядье» (ЖК «Сады Зарядья») - стоит еще дороже – кажется, 1,3 млн. рублей за квадрат.

Итог: В последнее время на рынке появилось, на удивление, много видовых жилых комплексов. Удачное расположение добавляет к стоимости элитной недвижимости лишние нолики. Квартиры в престижных районах, подобных тому, в котором возведен «Царев сад», зачастую покупают «для коллекции». Для того, чтобы жить, выбирается более «спокойное» жилье.

Премиальный комфорт для жителей и эксклюзив для детей

В конце сентября был презентован элитный дом «Малая Ордынка, 19», расположенный в уютнейшем месте – на крохотной и тишайшей улочке Малая Ордынка.

Интеллигентные фасады, отделанные натуральным камнем, идеально вписались в историческую застройку, ничем не нарушая ее «аутентичность». На строительство комплекса потрачено 2 млрд рублей, причем половина из этой суммы – на создание премиального комфорта для жителей.

Дело в том, что застройщик – компания Sminex – позиционирует себя, как перфекционист комфорта. Именно поэтому здесь не стали экономить на общественных пространствах, отказавшись застраивать «каждый квадратный сантиметр» площади. Между прочим, жутко дорогой в этом районе.

Вместо этого сделали уютный внутренний двор - с фонтанами, ландшафтным дизайном и эксклюзивной детской площадкой. Взяли и не пожалели бесценной столичной земли на этот островок комфорта.

Это тоже одно из веяний современной элитной недвижимости – внимание к казалось бы «неважным» дворовым пространствам, И здесь автор проекта комплекса – бюро ADM, также постаралось быть в русле общих тенденций.

Детская площадка, которая является отдельным архитектурно-дизайнерским проектом, выполнена бюро «Дружба». Площадка называется «Дюны», одновременно напоминая и дюны, и подводную лодку с трубой-перископом, и скалодром, и жилище хоббита Бильбо Бэггинса из толкиеновского «Властелина колец».

- Проектируя эту детскую площадку, мы имели в виду «пространство неопределенного использования», - признается архитектор, партнер бюро «Дружба» Белла Филатова. - То есть, ребенок сам должен придумать, как объекты, которые он здесь видит, можно использовать. Это развивает фантазию ребенка. Учит мыслить неформально.

Детская площадка, которая обошлась застройщику в 98 млн. рублей, стала ценным дополнением к проекту, в целом.

Итог: Премиальный комфорт, особенно реализованный в полном объеме, стоит дорого. Далеко не все застройщики решаются обеспечить свои проекты полным перечнем премиальных услуг. Где-то нет приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, где-то – очистки воды до уровня бутилированной, где-то – бесперебойного горячего водоснабжения, тонкой очистки воздуха или дополнительной шумоизоляции. Всё без исключения – есть лишь в единичных проектах. В данном случае, на Малой Ордынке, полный комплекс систем комфорта был реализован на сумму более 280 млн. рублей. Это плюс.

Минус – то, что квартиры «премиального комфорта» снова сдаются без отделки. То есть, за ремонт в недвижимости, средняя стоимость квадратного метра в которой – 700-900 тыс. руб., придется выложить еще несколько миллионов – хорошо, если рублей.

Между тем, спрос на жилье с отделкой огромен. Согласно данным агентства ИНКОМ, в конце 2018 года 45% всех покупателей новостроек в старой Москве и 41% в новой выбирали квартиры с отделкой. При этом спрос даже превышал количество предложений. Так, доля предложений с чистовой отделкой от застройщика составляла 38% в границах старого города и 31% — в новой Москве.

Это подтверждают и аналитики ЦИАН, которые отметили, что квартиры с ремонтом уходят с рынка в среднем в 1,3 раза быстрее.

Эксперты отмечают, что владельцы элитного жилья теперь тоже не прочь сэкономить. Ведь ремонт, сделанный застройщиком, обходится собственнику на 15-40% дешевле.

Акцент – на яркую архитектуру

По словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, девелоперы ввиду высокой конкуренции и растущего уровня запросов покупателей стараются создать уникальный продукт, объединить качественные характеристики с яркой концепцией и дополнить его отличительными чертами. Только в этом случае проекту обеспечены успешные продажи.

Презентованному недавно жилому комплексу «Композиция 24», строительство которого началось в районе Шаболовки, в яркости уж точно не откажешь. Дом-триптих в стиле русского авангарда, спроектированный модным московским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры», кажется, изначально был обречен на успех.

Шаболовка считается «заповедником» архитектурного конструктивизма. Именно здесь находится так называемый Хавско-Шаболовский жилой массив, спроектированный культовым архитектором-конструктивистом Николаем Ладовским. Большая часть зданий этого массива была построена в 30-е годы прошлого века. На тот момент район был супер-экспериментальной. Так до этого еще никто не строил: проект выходил далеко за рамки классической эстетики, «отказывался» от лепнины, колонн и портиков, используя простые, но выразительные формы. Предлагал новые планировки и новый функционал. Любопытно, что дома, построенные тогда, до сих пор выглядят очень современно.

Архитекторы бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» умело использовали приемы русского авангарда, правда, авангард у них получился - в своем прочтении. Закругленный фасад, разноуровневые окна – все эти детали, характерные для конструктивистов, дополняются абсолютно современными инженерными решениями.

Энергоэффективность и экологичность нового жилого комплекса обеспечивают системы очистки воды, центрального кондиционирования и пр. Доступ в жилой комплекс будет осуществляться с помощью технологии UKEY, которая предполагает использование смартфона вместо ключа.

В каждом из трёх домов «КОМПОЗИЦИИ №24» - так называется проект - по 24-25 квартир. Разработаны тридцать типов планировок для квартир площадью от 48-ми до 156-ти квадратных метров.

Отдельное внимание, по традиции, уделено благоустройству. Во дворе дома, по замыслу архитекторов, сквозь округлый проем будет прорастать краснолистное дерево. Оригинальную концепцию дополнят два небольших сада, ландшафт которых спроектирован командой MAD Architects.

Любопытен принцип финансирования этого проекта. Права на строящиеся объекты приобрело ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» Доверительный Управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. Так как проект реализуется на средства ЗПИФ и осуществляется не в рамках 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, продажа квартир физическим лицам будет открыта только после ввода в эксплуатацию объектов и оформления права собственности на ЗПИФ.

Прогнозируемая стоимость квадратного метра в готовом доме будет от 360 до 480 тыс. рублей, что, по мнению инвесторов, позволит этому проекту стать высококонкурентным на рынке.

Итог: Интересный проект, безусловно, привлечет покупателей. Приходится констатировать: жилье премиум-класса, не располагающее ярким архитектурным решением, не имеющее собственной дворовой территории с проведенным на ней благоустройством, жилье, которое не демонстрирует качество «сверху донизу» - от крыши до парковки - сегодня имеет мало шансов на коммерческий успех.

Итак, согласно данным Knight Frank, на рынке зафиксировано равномерное распределение премиального предложения: 55% — апартаменты и 45% — квартиры. На конец мая 2019 года средняя цена квадратного метра квартир и апартаментов в проектах премиум-класса составила 563 тыс. руб. и 636 тыс. руб. соответственно.

Поскольку застройщик стремится создать уникальный продукт, дополнив его яркой концепцией, итоговая стоимость нового предложения зачастую оказывается выше средней по рынку. Эксперты прогнозируют, что, с учетом стабильно высокого уровня спроса, это создает предпосылки для очередного витка цен на новостройки премиум-класса.

Елена МАЦЕЙКО