Современные тенденции на рынке недвижимости: и "green", и "smart" — был бы богат - «Новости рынка недвижимости» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Недвижимость » Современные тенденции на рынке недвижимости: и "green", и "smart" — был бы богат - «Новости рынка недвижимости»
Современные тенденции на рынке недвижимости: и "green", и "smart" — был бы богат - «Новости рынка недвижимости»
Какие «поведенческие» новинки появились на рынке недвижимости, и к каким ценовым изменениям стоит готовиться потребителю Как изменился покупатель Сегодня те, кто занимается продажами на рынке недвижимости, отмечают: покупатель изменился, он стал более подготовленным, осведомленным. — Порой



Какие «поведенческие» новинки появились на рынке недвижимости, и к каким ценовым изменениям стоит готовиться потребителю 






Как изменился покупатель 


Сегодня те, кто занимается продажами на рынке недвижимости, отмечают: покупатель изменился, он стал более подготовленным, осведомленным. 


— Порой профессионализм клиента в вопросах недвижимости соизмерим с  профессионализмом менеджера, — признался на недавнем круглом столе, который проводило интернет-издание «Вести. Недвижимость» в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин. — Ведь перед тем, как сделать последний решительный шаг — купить квартиру — люди обходят несколько застройщиков, риелторских агентств, банков. Всерьез готовятся, изучают рынок.



В последние годы в сфере недвижимости возобладало так называемое smart-потребление, когда человек готов платить только за то, что ему жизненно необходимо. Разумные потребности не предполагают каких-то дополнительных (а к тому же и накладных!) услуг, вроде входных зон с дизайнерскими изысками, бассейна в подвале или террасы на эксплуатируемой крыше. 


К «smart» обычно добавляется и «green». Концепция «green and smart» («зеленый и умный») в переводе на обычный язык означает, что сегодня ценятся человечные масштабы жилья: малоэтажность, социальная инфраструктура шаговой доступности и обязательно парк поблизости.  


— Формат покупки «для сдачи в аренду» сегодня отошел на второй план. Люди покупают жилье, в основном, для себя и своих детей, — замечает Алексей Болдин. — Иногда спрашиваешь: для кого приобретается квартира? Отвечают: для сына или дочери. — А сколько им? — Десять, или двенадцать. То есть, родители действуют на упреждение, приобретая квадратные метры, которые в недалеком будущем их детям понадобятся.  


Абсолютно новое веяние — жить в историческом центре города. Привлекает благоустроенная городская среда, насыщенная культурная жизнь, отличная от окраин. Поэтому все популярнее становится точечная застройка в исторической части Москвы. Поэтому, если говорить о трендах в области спроса, то основная его «плотность» располагается в сегменте комфорт- и бизнес-класса. Эксперты предполагают, что именно эти сегменты и будут развиваться в ближайшее время.


По словам Руководителя практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юрфирмы «Инфралекс» Сергея Шумилова, эту тенденцию задают следующие факторы: выход на рынок новой категории покупателей — возвращающихся в Россию в связи с санкциями бизнесменов, которые покупают жилье для себя и своей семьи; повышение спроса со стороны региональных покупателей (на них, по оценкам экспертов, приходится до 20% сделок в данной категории — т.е. в Москву переезжают состоятельные граждане других городов; а также общее снижение стоимости жилья на рынке (на 16% за последние три года), повышающее его инвестиционную привлекательность.


Рост спроса также обусловлен ипотечной программой. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», подчеркивает, что в I квартале 2018 года зафиксирована выдача максимального количества ипотек (6 662 единицы), что на 87,3% выше, чем годом ранее. Одновременно стоит отметить факт — доля покупок в ипотеку планомерно растет. Если по итогам 2014 года в массовом сегменте значение составляло 16%, то по итогам 2017 года — уже 48%. В бизнес-классе аналогичная ситуация. В 2014 году доля сделок в кредит была равна 16%, в 2017 году — уже 33%.


Увеличению количества сделок в абсолютном выражении способствует и активный выход новых проектов. В частности, например, в I квартале 2014 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента было представлено 3,8 тыс. квартир, в бизнес-классе – 5 тыс. По итогам I квартала 2018 года объем предложения в эконом- и комфорт-классе достиг 17,8 тыс. единиц, в бизнес-классе –17 тыс. лотов.


Купить жилье сейчас или повременить?


Рядового потребителя сегодня волнует вопрос: чем ему грозит переход от долевого строительства к проектному финансированию. Как известно, уже с лета девелоперов активно начнут контролировать банки.


Современные тенденции на рынке недвижимости: и "green", и "smart" — был бы богат - «Новости рынка недвижимости»
— Потребителю ничем особенно плохим не грозит, кроме… подорожания жилья, — с ноткой иронии замечает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. Правда, и уверенности в завтрашнем дне у среднестатистического покупателя, по мнению Любови Цветковой, будет гораздо больше.  

— Многие застройщики, даже крупные, в текущей системе ДДУ используют достаточно рисковую схему: средства дольщиков направляются на финансирование ранее незаконченных проектов, в результате чего получается пирамида, при которой каждая новая группа дольщиков финансирует девелоперские проекты предыдущей группы. В новой системе проектного финансирования банки и институциональные инвесторы не примут на себя такие риски и будут активно применять уже отработанные механизмы обеспечения целевого расходования застройщиками денежных средств, — считает Сергей Шумилов.


Теперь, после введения проектного финансирования, застройщик сможет получить деньги в банке только после того, как полностью выполнит все обязательства перед клиентом. То есть, надежность системы увеличивается многократно. Авторов реформы понять можно. Согласитесь, никому не хочется иметь у себя обманутых дольщиков, и государству тоже. Да еще и отвечать по долгам застройщика.


По словам Марии Литинецкой, продавцы и кредиторы при помощи государства все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен. В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера. Если власти дадут участникам рынка разработать устраивающий все стороны механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра. В этом случае изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего покупатель даже не заметит.


Но надо быть готовыми к тому, что доля мелких предпринимателей на рынке будет постепенно снижаться, строить жилье начнет только «крупняк» — большие строительные компании. А если снизится количество застройщиков, уменьшится и конкуренция. И тогда стоит ждать повышения цен на жилье. Прогнозы разные: от 10-15% до 25-30%. По словам генерального директора компании "Концерн РУСИЧ" Бориса Лескова, с ростом продаж и поступлением денежных средств на счет, процентная ставка в размере около 12% годовых должна уменьшаться, а значит крупные участники девелоперского рынка могут позволить себе не поднимать цены и оставаться конкурентоспособными. Те, кто не сможет обеспечить хорошие объемы продаж не смогут оставаться на рынке, так как велика вероятность работать в убыток.


Правда, произойдет консолидация рынка не вдруг: не сегодня и не завтра, а, скажем, через два-три года. Из этого следует вывод:


— Покупать жилье нужно сейчас, на рынке для этого самая благоприятная ситуация, — советует Любовь Цветкова. – Через пару лет те квартиры, которые начали строить до реформы, закончатся, и цены поползут вверх. 


— В 2019-м году мы придем либо к проектам с эскроу-счетами (эскроусчет — от англ. escrow account, открывается для того, чтобы временно хранить денежные средства до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением, в данном случае — для покупки квартиры — прим. авт.), либо к проектам с тотальной вторичкой — готовому к заселению жилью в новостройках, — прогнозирует другой эксперт, коммерческий директор компании «Эталон-Инвест» Василий Фетисов.


Из чего складывается добавочная стоимость


— У нас цены уже растут, — признается коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков. — Где-то на 0,8% в месяц. Это не очень много, но сам тренд хорошо заметен. — Что влияет на цены? Как водится, это в первую очередь степень готовности проекта. Во-вторых, развитость территории, района, в котором возводится объект. Когда дом стоит не в чистом поле, а вокруг уже есть какая-то инфраструктура, он выглядит гораздо привлекательнее. Соответственно, это отражается и на цене, она растет где-то на 5-10%.


— На данный момент схема и условия взаимодействия банков, девелоперов и покупателей не отработаны, что затрудняет точный прогноз изменения роста цен на недвижимость, — говорит о факторах ценового роста финансовый директор ГК «Самолет» Руслан Стукалов. — Мы предполагаем, что банки будут выдавать кредиты для девелоперов по сниженной ставке, которая будет стремиться к разнице между кредитным процентом и процентом по депозиту, что предположительно составит 3-5% годовых.


Также ценообразующий фактор — транспортная доступность объекта. Если он расположен рядом с метро, станцией МЦК, стоимость его возрастает. И, наконец, добавочную стоимость создают всевозможные улучшения продукта — красивые входные группы, современные лифты, готовые детские площадки и так далее.


Могут ли застройщики строить дешевле?


Безусловно, потребителя сегодня интересует и потенциал застройщика в плане уменьшения стоимости квадратного метра. 


— Увы, такая возможность у большинства застройщиков практически исчерпана, — считает Любовь Цветкова. — Строительные подрядчики уже снизили свою маржинальность и работают за прибыль от 5% до 10%. 


По словам Любови Цветковой, подрядчик порой трудится вообще с нулевой прибылью, только чтобы не распускать коллектив. Специалисты ломают голову над тем, где найти резервы для дальнейшего снижения стоимости жилья.


По правде говоря, они есть. Один из вариантов — это масштабность самого проекта. В крупных проектах себестоимость квадратного метра уменьшается. Другое дело, что не у всех застройщиков такие большие проекты в портфеле имеются. 


Если говорить о политике демпинга со стороны покупателя, то шанс ею воспользоваться обычно есть при покупке недвижимости у мелких застройщиков. Они более сговорчивы в плане скидок, бонусов, потому что обременены срочными кредитами. Им выгоднее побыстрее завершить стройку и выйти из проекта. С такими застройщиками вполне можно торговаться. И в данном случае цены на жилье могут быть значительно ниже. Впрочем, останется ли теперь на рынке это ноу-хау — большой вопрос.


Елена МАЦЕЙКО


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика