Как будет работать закон о реновации в Екатеринбурге. Только факты - «Новости регионов»

Свердловский минстрой издал три приказа, уточняющие правила комплексного развития территории (КРТ). Документы конкретизируют список требований к новостройкам, которые появятся на месте старых домов, и определяют случаи, когда возможна застройка нескольких несвязанных участков. Однако до конца очертания закона все еще не ясны.

Сейчас в публичном пространстве циркулирует множество домыслов, мнений и гипотез о том, какие дома попадут под снос и как будут отселять их жителей. В таком изобилии информации легко запутаться. В этой публикации мы собрали только факты.

Обсуждение реновации в регионах началось с поправок в Градостроительный кодекс РФ, принятых в конце прошлого года. Федеральный закон вводит понятие «комплексное развитие территории» и прописывает площадки, где оно допускается. При этом в документе критерии отнесения жилфонда в границы КРТ имеют широкий диапазон действия. Например:

- дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам» (что имеется в виду — «хрущевки», «брежневки» или что-то иное, — решат региональные власти);

- дома с высокой степенью износа крыши, стен или фундамента (какой именно — решат региональные власти);

- дома, в которых слишком дорогой капремонт (насколько дорогой — решат региональные власти);

- дома, которые находятся в «ограниченно работоспособном состоянии» (что это значит — решат региональные власти);

- дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем (каких именно — решат региональные власти).

Все эти параметры должны быть уточнены в нормативных актах каждого региона.

Также закон описывает механику согласования сноса домов с его жителями. Чтобы принять решение о внесении постройки в проект КРТ, нужно одобрение 2/3 владельцев квартир. А чтобы исключить дом из границ застройки, необходимы голоса 1/3 жильцов (при условии участия более половины собственников). На проведение общего собрания федеральный законодатель закладывает один месяц, но регионы могут этот срок увеличить.

Отселяемым жителям положена денежная компенсация, равная стоимости жилья за день до включения дома в зону реновации, или — на усмотрение региона — равнозначная квартира. Это значит, что:

- жилая площадь и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в освобождаемой;

- новое помещение должно соответствовать региональным стандартам;

- новое жилье должно быть расположено в том же городе, что и прежнее.

В марте Евгений Куйвашев собрал рабочую группу, которая должна адаптировать федеральный закон под местные реалии. Ее возглавил первый замгубернатора Александр Высокинский, в группу вошли еще 15 человек. Среди них — замгубернатора Сергей Швиндт, министр строительства Михаил Волков, министр экономики Денис Мамонтов, министр ЖКХ Николай Смирнов, министр транспорта Василий Старков, министр финансов Александр Старков, первый замглавы МУГИСО Елена Николаева и руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова (единственный представитель застройщиков).

После этого свердловское Заксобрание приняло первый рамочный закон, создающий правовые предпосылки для сноса домов и распределяющий полномочия между правительством и муниципалитетами. Помимо прочего, в документе указано, что жильцы по письменному заявлению могут приобрести жилье большей площади или с большим количеством комнат за доплату. При этом разрешается воспользоваться материнским капиталом, жилищными субсидиями или социальными выплатами.

Еще в марте парламент передал свердловскому правительству и муниципальным властям право решать, какие именно постройки попадут в границы КРТ. В постановлении говорится, что такие зоны будут отображаться на схеме территориального планирования области и в Генплане городов.

В начале апреля администрация Екатеринбурга запустила общественные обсуждения, чтобы внести изменения в Правила землепользования и застройки. Новая редакция предусматривает изменения зонирования четырех кварталов. Это первые участки под реновацию.

- Первомайская — Комсомольская — Технологическая — Студенческая;

- Краснофлотцев — Шефская — Корепина — Дон­ская;

- Баумана — Шефская — Энтузиастов — Донская;

- Суворовский переулок — Черниговский переулок — Дон­басская.

Наконец, на днях областной минстрой опубликовал три приказа. Первый касается согласования решений по вхождению в КРТ. В министерство от инициаторов (мэров, правительства или юрлиц) поступают предложения с планами по реновации. Дальше чиновники за 30 дней увязывают эти бумаги со смежными ведомствами, чтобы не возникало проблем с правами на землю, коммуникациями, охранными зонами памятников или особо охраняемыми природными территориями (ООПТ).

Оснований для отказа может быть несколько:

- неполный состав документов;

- в кварталах запланировано строительство объектов федерального или регионального значения;

- земли зарезервированы для государственных нужд;

- в кварталах есть социальные объекты, транспортная и коммунальная инфраструктура, сносить которые нельзя.

Второй приказ устанавливает список параметров, которые должны учитывать застройщики в зоне КРТ. В перечень вошли минимальные отступы от границ участков, предельное количество этажей или высота здания, максимальный процент застройки участка и максимальная плотность.

Третий приказ устанавливает случаи, когда возможна застройка двух и более несмежных участков в рамках одного договора КРТ. Некоторые условия:

- если участки предназначены для развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры или благоустройства,

- если участки предназначены для формирования комфортной городской среды, создания мест приложения труда и мест обслуживания,

- разделение участков ООПТ,

- разделение участков объектами культурного наследия.

Как сообщалось, стадию согласования также проходят три акта от правительства региона. Один из них касается критериев снесения домов, второй — о порядке определения начальной цены торгов, а в третьем акте будет зафиксирован порядок реализации решений о КРТ. Вся нормативно-правовая база для запуска нового механизма сноса домов должна быть принята до третьего квартала 2021 года.