Эксперт по недвижимости Репченко рассказал, когда снизятся цены на жилье - «Недвижимость»

Льготная ипотека умерла: но есть нюансы

Отмена льготной ипотеки с 1 июля привела к увеличению ставок в пяти из 20 крупнейших банков, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства. Средняя ставка кредита на покупку квартиры в новостройке увеличилась на 1,14% и составила 19,46%. На вторичном рынке недвижимости она выросла на 1,2%, дойдя до 19,96%. При этом есть банки, где предлагают оформить жилищный кредит уже под 20,7% годовых. На этом фоне не удивительно, что две трети россиян, согласно свежему соцопросу, отложили покупку жилья до лучших времен. Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время и какую стратегию стоит выбрать гражданам, желающим купить квартиру, «МК» выяснил у руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко.

— Ипотека как массовый продукт умерла после 1 июля?

— Да. А в Москве ещё раньше — с конца декабря прошлого года, когда лимит по льготной ипотеке под 8% для столичных регионов снизили до 6 млн рублей. Простая математика: максимальной суммы кредита 6 млн рублей при минимальном первоначальном взносе 30% хватало на квартиру стоимостью не более 8,6 млн рублей. Для Москвы это крайне мало: таких цен в столице практически нет.

— Как себя чувствует рынок жилья в июле? Ощущаются ли уже последствия отмены льготной ипотеки?

— Пока делать выводы рано. Продажи неминуемо просядут – это факт. Тем более что семейную ипотеку тоже «подкрутили»: власти изменили по ней условия и теперь в больших городах она доступна лишь для семей, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет. Исключение сделано только для семей с ребенком-инвалидом, для жителей регионов с низким объемом строительства и малых городов, то есть населенных пунктов с населением до 50 тыс. человек — там возраст детей неважен. Однако это изменение приведет к тому, что теперь спрос на оставшиеся льготные кредиты, а значит, и на новостройки в целом, заметно сократится. Если и не до желаемых Минфином 25%, то очень значительно.

— Кто сегодня берет жилье в кредит по рыночным ставкам?

— Те, кто накопил существенную часть стоимости квартиры, но немного не хватает, а также те, кто кредитуется на короткий срок. Оформлять ипотеку на двадцать лет под 20%, мягко говоря, накладно. Можно посчитать: за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей при первом взносе 30% на 20 лет при ставке 20% придется платить 119 000 руб. в месяц, а переплата за весь срок превысит 20 миллионов рублей. Это неподъемные суммы для большинства потенциальных заемщиков. Впрочем, среди них могут быть и те, кто берет ипотеку под рыночный процент при минимальном первом взносе в надежде на скорое рефинансирование. Но здесь заемщиков может постигнуть разочарование: по прогнозу регулятора, ключевая ставка останется двузначной не только в этом, но и в следующем году, а значит, дешевой ипотеки не будет еще долго – года полтора минимум.

— Ждать ли в связи с сокращением спроса кризиса у застройщиков? Или банкротств не будет, учитывая, что они накопили «подушку безопасности»?

— Застройщики, действительно, хорошо нарастили продажи в период ажиотажа прошлого года, когда взлетела ключевая ставка, а также весной-летом этого года на фоне отмены льготной ипотеки. Так что пока они могут прожить даже на низком спросе. Но кредитные средства будут постепенно расходоваться на стройку, а наполнять эскроу-счета нужно. Поэтому рано или поздно им придется пересмотреть цены, чтобы не потерять продажи и остаться на плаву.

Основная коллизия заключается в том, что строительный бизнес, скорее всего, станет менее рентабельным. И к этому, в целом, можно относиться философски: бывают периоды, когда компании работают в ноль, чтобы сохранить долю на рынке и снова начать получать прибыль, когда ситуация изменится.

— Будет ли снижаться стоимость квадратного метра – ведь это была одна из целей отказа от массовой льготной ипотеки?

— Возможно, снижение будет заметно ближе к концу года на фоне просевших продаж. Не резкое и не на все объекты сразу, а дифференцированное, в зависимости от конкретного объекта. И, скорее всего, под видом скидок и акций, позволяющих купить больше за те же деньги – кладовка или ремонт в подарок, например. Плюс новые объекты будут выходить на рынок по ценам ниже, чем строящиеся – в отличие от последних лет, когда даже сданные в эксплуатацию корпуса могли быть дешевле новых на нулевом цикле. Рост цен по мере строительства дома тоже будет уменьшаться.

— Что сегодня выгоднее для россиян — покупать жилье или арендовать его?

— Универсального совета тут быть не может. Как мы уже посчитали, за квартиру стоимостью 10 миллионов в ипотеку на 10 лет под 20% в месяц придется платить 119 000 руб. в месяц. Но если первоначальный взнос побольше, то и платеж будет ниже. Но что это будет за квартира, если говорить о Москве? Студия, однушка, максимум евродвушка на периферии. Плюс это будет квартира на стадии строительства, нужны будут допвложения в ремонт, обустройство и прочее. Арендовать однушку в отдаленных от центра районах в зависимости от состояния квартиры реально за 40 – 60 тыс. рублей в месяц. Но арендуешь ты чужое, а в случае с ипотекой заемщик платит за свое жилье.

Вообще, период высокой ключевой ставки — это хорошее время, чтобы сберегать. Если квартирный вопрос стоит не остро, то можно положить деньги на депозит, ставки по которым сегодня очень привлекательные. Через год-два сумма существенно прирастет, а ставки по ипотеке, возможно, снизятся — если оправдается апрельский прогноз ЦБ об уменьшении ключевой ставки до 6-7% в 2026 году. И у покупателя сформируется хороший первоначальный взнос на покупку квартиры.

— А что вы посоветуете тем, кто все же хочет купить жилье в ближайшее время?

— Хорошо мониторить рынок, искать интересные предложения, которые рано или поздно появятся на рынке: скорее всего, к концу этого года и в начале следующего, потому что очевидно, что продажи просядут, и это будет давить на цены.

Плюс на рынке остается адресная ипотечная господдержка с более адекватными для заемщиков ставками. Выясните, подходите ли вы под их условия, и если да, то можно действовать не откладывая.