Власти продолжают упрощать процедуру согласования перепланировки в квартире - «Недвижимость»

Неузаконенная перепланировка может существенно снизить стоимость жилья

Стало известно, что в России собираются облегчить процедуру согласования перепланировок в квартирах жилых домов. Соответствующие изменения «в части оптимизации» услуги будут внесены в Жилищный кодекс РФ до 30 декабря этого года. Не секрет, и об этом говорят многие эксперты, что подавляющее большинство горожан делают у себя перестройки безо всякого согласования. «МК» поговорил с теми, кто прошел через такое узаконивание, а также узнал у экспертов, в чем состоят новшества в этой сфере.

Как следует из открытых источников, в Москве с начала года вычислили около 500 квартир с незаконной перепланировкой и оштрафовали на общую сумму свыше 1 миллиона рублей. Один из юристов, сопровождающих сделки с недвижимостью в столице, сказал в беседе с «МК», что «цифра смешная»: в каждой третьей квартире, которые ему попадаются, он наблюдает перепланировку. «Если я вижу в квартире что-то сложное в плане переустройства, то выезжает инженер и смотрит, можно ли узаконить эту планировку, и если нет, то связываться с такой квартирой нет смысла», — отметил, к слову, юрист.

Главное в предстоящих переменах в этой сфере — будут закреплены возможность получения такого согласования через Госуслуги и внесудебный механизм узаконивания самовольного переустройства. Также будет установлен подробный перечень оснований для отказа в согласовании. Цель — сократить количество документов и сроки этой процедуры.

Впрочем, знающие люди говорят о том, что и сейчас все это делается довольно-таки просто. Так, эксперт в области ЖКХ Павел Степура сообщил «МК», что «в Москве уже давно заявление на перепланировку можно отправить только в электронном виде». И совсем недавно поправки в этой части уже вносились. С 1 апреля 2024 года вступили в силу Федеральный закон №608-ФЗ с поправками в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон №218 для «усовершенствования процедуры перепланировки». Впрочем, эти изменения не затронули порядок получения согласования, а лишь уточнили само понятие перепланировки и определили, с какого момента она считается завершенной и узаконенной. Таким моментом теперь является внесение измененных сведений в ЕГРН. Раньше было достаточно акта приемочной комиссии о завершенном переустройстве и внесение изменений в техпаспорт БТИ. А «перепланировкой» в окончательной формулировке считается изменение границ и площади помещений, изменение внутренней планировки помещений, образование новых помещений (раздел или объединение исходного помещения/квартиры).

— Я положительно оцениваю упрощение процедур узаконивания и согласования перепланировок, — оценил планируемые нововведения Павел Степура. — Но это обязательно должно быть с жестким контролем изменений, которые запрещены. Например, нельзя убирать дверь на кухню в газифицированном доме. Или, например, в Москве запрещено объединять балкон и лоджию с жилым помещением.

Юрист Ольга Абрикосова перед тем, как прокомментировать «МК» ситуацию со всеми этими согласованиями, поведала о своем опыте.

— Это делается сейчас очень просто, — рассказала она. — Если перепланировка у вас потенциально подходит под согласование, согласовать ее гораздо проще, чем кажется. Сейчас эта услуга предоставляется в электронном виде. Более того, сейчас это еще и не так дорого. Во время подготовки к продаже я год назад согласовывала перепланировку в своей квартире в Мытищах самостоятельно. Ведь неузаконенная перепланировка может существенно снизить стоимость жилья.

За проект я заплатила 30 000 руб., и еще 20 000 рублей стоил новый кадастровый паспорт (я не знаю, насколько это сейчас актуальные цены). Итого, полностью узаконить перепланировку мне удалось за 50 000 рублей. Все документы я подавала онлайн, и мне ни разу не пришлось лично выезжать. Это было быстро и очень удобно.

— А как могут узнать о том, что в квартире выполнена перепланировка?

— Есть множество способов. Например, в случае если вы затопите соседей и окажется, что у вас ванная над их спальней, вина ляжет на вас. А кроме того, вас обяжут вернуть «мокрые точки» (ванная, раковина, унитаз) на свои места.

Или, например, если вы решите продать квартиру и покупатель будет с ипотечным плечом, то неузаконенная перепланировка может «вскрыться» во время получения отчета об оценке, который необходим для ипотеки. Правда, и здесь есть нюанс… Очень многие банки принимают отчеты об оценке «без выезда», соответственно.

Есть еще случайные факторы: например, соседи могут пожаловаться или уполномоченные лица совершить визит. А, например, объединение балкона с жилой зоной можно увидеть, даже просто посмотрев на фасад дома.

Я бы условно разделила все перепланировки на те, что потенциально можно согласовывать (но они не были согласованы), и те, которые противоречат закону и их согласование невозможно априори. Не стоит самостоятельно создавать себе проблемы. Законом установлены правила, которые строго нельзя нарушать, о чем уже говорили эксперты выше, и нарушив которые вы можете столкнуться с большими финансовыми потерями.

— А сейчас (пока изменения в закон не внесены) можно ли узаконить уже сделанную перепланировку без суда?

— В Москве — да. Согласно разъяснениям Государственной жилищной инспекции Москвы, в таком случае необходимо оформить в том числе техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, если характер работ требовал оформления проектной документации, а кроме того, оплатить штраф (до 2500 руб. для граждан). Так вы сможете узаконить перепланировку, которая уже была сделана когда-то.

Об опасности самостоятельных (несогласованных) действий хозяев по изменениям в квартире нам напомнил мастер по ремонту жилья Андрей: «Перепланировка — очень сложный процесс и дорогой, и далеко не каждый из специалистов возьмется за это, — сказал он. — Все согласовывается с БТИ, ни в коем случае не убираются несущие стены! Их нельзя вообще трогать. Иначе дом может рухнуть! Кстати, если вы не знаете, каждый год дом дает посадку в высоте на 5 мм. Любой жилой дом.

Я сам заказы, связанные с несущими стенами, не беру. Ведь люди и наверху живут, и внизу, и это все очень опасно. А если, например, кто-то объединяет ванну с туалетом, ломает перегородку между ними, то там не несущие стены, и поэтому такой ремонт ни на что не влияет».