В России впервые продали единственную квартиру должника: это только начало - «Недвижимость»

Выручить рыночную цену при принудительной продаже едва ли удастся

В России впервые продали c торгов единственную квартиру должника – взамен ему предоставили другую, в пять раз меньше площадью. И это только начало, уверены юристы: в апреле 2021 года Конституционный суд признал, что в отдельных случаях даже единственное жилье изымать в счет уплаты долга можно.

Судебные тяжбы между банкротом Аркадием Поторочиным и его кредиторами шли три года, сообщила газета «Коммерсантъ», но в конце июня единственная пятикомнатная квартира г-на Поторочина в Екатеринбурге площадью 147,3 кв.м была продана, а взамен он получил однокомнатную квартиру площадью 31,7 кв.м: кредиторы решили, что это вполне достаточно, потому что социальная норма в городе – 10 кв.м на человека, а г-н Поторочин не женат и иждивенцев не содержит. Его долг, кстати, превышает 21 млн рублей, а за проданную квартиру удалось выручить 8,25 млн рублей – по оценкам экспертов, меньше обычной рыночной цены.

Неожиданностью такое развитие событий не стало: после того, как Конституционный суд в апреле 2021 года постановил, что иммунитет на единственное жилье должника при определенных обстоятельствах не распространяется, и потребовал от судов всех уровней руководствоваться таким подходом при рассмотрении конкретных дел, оставалось лишь дождаться первого случая.

Напомним: статья 446 Гражданско-процессуального кодекса сейчас категорически запрещает в учет уплаты долга изымать принадлежащие должнику дом, квартиру, часть дома, комнату, если для него самого и членов его семьи оно является «единственно пригодным для постоянного проживания». Исключение из этого правила пока одно: долг по ипотеке.

КС вынес в апреле свое решение по результатам рассмотрения обращения несчастного гражданина Ревкова, который 20 лет назад дал почти 800 тысяч рублей в долг гражданке Шахлович, но так их и не получил. С учетом индексаций долг вырос до почти 4 млн рублей, а судебные приставы не помогали: она не платила, и всё. На все требования кредитора включить в перечень подлежащего продаже имущества Шахлович, которая в 2019 году объявила себя банкротом, купленную ей в Обнинске в 2009 году за сумму, многократно превосходящую сумму долга, квартиру площадью 110 кв.м, суды отвечали отказом, ссылаясь на ту самую статью ГПК.  

КС своем постановлении напомнил: вопрос о возможности изъятия у гражданина-должника единственного жилья рассматривается им уже не первый раз, и еще в 2012 году было решено, что суть запрета на изъятие – не в том, чтобы в любом случае оставить собственнику именно этот дом или квартиру, а в том, чтобы защитить его конституционное право на жилище, предоставив взамен какое-то другое жилье (более скромное, с учетом социальной нормы предоставления жилья в данном регионе, например). В общем, если дом или квартира по своим характеристикам «явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», изымать их можно, но заставлять при этом переезжать в другой населенный пункт нельзя.

Все конкретные детали КС еще в 2012 году повелел прописать в ГПК, внеся в него изменения. Но «за почти 9 лет законодательные работы по этому поводу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них (в Госдуму. – «МК») на первое чтение», говорится в постановлении КС от 2021 года, и такая ситуация в нем названа «многолетним недопустимым законодательным бездействием». А раз в ГПК изменения внесены не были, судьи, рассматривая дела конкретных должников, продолжали отказывать в изъятии единственного, пусть и «роскошного» жилья – тем более что в постановлении КС от 2012 года жесткого предписания вплоть до принятия закона руководствоваться новым подходом не было.

В решении КС от 2021 года такое предписание появилось: с конца апреля все суды РФ должны трактовать статью 446 ГПК именно так, как написано выше, детально разбираясь в каждом отдельном случае. 

Юрист-аналитик, председатель Ассоциации «Банкротный клуб» Олег ЗАЙЦЕВ рассказал «МК» о том, какие последствия уже имеет и будет иметь решение КС.  

– Многолетняя история с разработкой законопроекта во исполнение решения КС не внушает оптимизма. Неужели на этот раз его удастся написать и принять?

– Очередная версия законопроекта во исполнение постановления КС уже подготовлена и направлена Минюстом на согласование. Мне кажется, в отличие от предыдущих попыток есть все шансы, что закон будет принят. Дело в том, что на этот раз КС сказал «все, надоело ждать», иммунитет отныне объявляется не абсолютным, а законодатель должен проблему урегулировать. Но абстрактная отмена иммунитета возлагает слишком большую ответственность на суды: им нужны какие-то более конкретные критерии, которые могут быть прописаны только в законе.

– На протяжении многих лет все попытки правительства написать такой законопроект спотыкались о понятие «роскошное жилье» – такое, которое изымать в счет оплаты долга можно, даже если оно единственное. Как, на ваш взгляд, можно было бы решить эту проблему?

– Во-первых, мне нравится сам термин «роскошное»: очень важно этим словом подчеркнуть, что речь может идти о жилье должника не просто больше обычного, а о таком, которое у любого разумного человека порождает ощущение несправедливости и понимание, что «ну вот такое оставлять нельзя». КС избегает этого слова.

– В постановлении КС говорится о «явном превышении уровня, достаточного для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище».

– Да, это гораздо более нейтральная формулировка, и чего все боятся – что и небольшие квартиры начнут продавать. Конечно, должны обязательно учитываться и площадь жилья, и его стоимость. Но если говорить, например, о пороге по цене, то здесь проблема в том, что разница между Москвой и регионами в ценах на квартиры – катастрофическая. Условно говоря, для Москвы 50 млн рублей – жилье выше среднего, но не роскошное, а в регионах картина совсем другая. Думаю, как обычно при принятии закона, будет тяжелая борьба за каждую цифру, но надо же определиться, чтобы и суды, и стороны понимали, о чем речь. А что в итоге получится – это как на кофейной гуще сегодня гадать.

–​ В случае, который стал основанием для принятия решения КС весной 2021 года, гражданка Шахлович владела совсем не роскошным жильем, но внаглую купила его, будучи в долгах как в шелках и платить наотрез отказываясь. Такие обстоятельства тоже должны учитываться?

– Да. Мы, юристы, обычно про таких должников говорим «недобросовестные». А знаете, сколько их? Но нынешняя екатеринбургская история – немного другая. Уральские суды давно решили, что эту квартиру следует продать в уплату долгов, но Верховный суд раньше занимал немного другую позицию, а теперь, с учетом позиции КС, на Урале просто реализовали свое решение: роскошное жилье продавать, замещающее – покупать.

–​ Но при продаже изъятого у должника жилища получить реальную рыночную цену при продаже почти невозможно.

– Более того – роскошные квартиры вообще сложнее продавать, чем квартиры эконом-класса, даже вне судебной процедуры. Если в Москве квартиру эконом-класса можно продать за день, то двухэтажный пентхаус в Хамовниках вы можете годами продавать, потому что покупателей-то мало. Так что проблема есть, и приходится, к сожалению, цену снижать, потому что иначе что – сидеть и вечно ждать? Но самое главное – все-таки должник не остается на улице. Кстати, проблема продажи активов не только квартир касается: машины тоже плохо с торгов продаются. Конечно, процедуру банкротных торгов нужно совершенствовать, и правительство, кстати говоря, в мае уже внесло соответствующий законопроект в Госдуму…

–​ Некоторые эксперты полагают, что раз угроза продажи единственного жилья стала реальной – мы увидим массовое переписывание должниками роскошного и не очень жилья на совместно проживающих родственников или других подставных лиц.

– Нет, суды уже умеют разбираться в обстоятельствах такого рода. В последние лет 10 проблема, конечно, не ушла полностью, но сейчас сказать, что зарегистрировать жилье на шофера, ребенка или любовницу – это отличная схема, которая может помочь защитить жилье от продажи за долги, уже нельзя. У кредитора есть шанс до вас дотянуться.

–​ Такие решения, как екатеринбургское, станут массовыми – или суды будут осторожничать и ждать закона, который прояснит все детали?

– Закон при самом оптимистичном случае будет принят в конце года (в сентябре состоятся выборы Госдумы, и депутаты нового созыва начнут работать только в октябре. – «МК»), но тянуть сколь угодно долго с рассмотрением дел такого рода у судов не получится. Тем более что часть судей и раньше склонялась к аналогичным решениям, а теперь они окрылены тем, что их поддержал Конституционный суд. Так что, думаю, в самых вопиющих, вульгарных случаях, вроде того, что с гражданкой Шахлович, навстречу кредиторам они будут идти охотно.