Россиянка сделала из квартиры хостел и обеспечила себе жизнь на Гоа - «Недвижимость» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Новости рынка недвижимости » Россиянка сделала из квартиры хостел и обеспечила себе жизнь на Гоа - «Недвижимость»
Россиянка сделала из квартиры хостел и обеспечила себе жизнь на Гоа - «Недвижимость»
Как заработать на сдаче жилья посуточно В последние годы в крупных городах начал развиваться новый вид бизнеса — сдача очень дорогих квартир на несколько дней. Зачастую проживание в таком жилье обходится не меньше, чем в пятизвездочном отеле, однако же спрос на него есть. Как правило, пафосные

Как заработать на сдаче жилья посуточно


В последние годы в крупных городах начал развиваться новый вид бизнеса — сдача очень дорогих квартир на несколько дней. Зачастую проживание в таком жилье обходится не меньше, чем в пятизвездочном отеле, однако же спрос на него есть. Как правило, пафосные квартиры пользуются популярностью у людей, которые в силу разных причин не хотят «светиться» в гостиницах либо же предпочитают домашний уют.



Выгоден ли такой бизнес? Чем отличается аренда квартир на короткий срок и на длительный? Об этом нам рассказали риелторы и сами владельцы дорогой столичной недвижимости.


Россиянка сделала из квартиры хостел и обеспечила себе жизнь на Гоа - «Недвижимость»


«Расценки я с самого начала установил в евро»



— Я сдаю квартиру около Патриарших более 20 лет, — рассказал «МК» Андрей М., с середины 1990-х годов живущий в Италии. — Сначала пожить в моей квартире попросились дальние родственники — я разрешил, потому что дом должен быть под присмотром. Речь шла о том, чтобы пожить на время учебы в МГУ, то есть пять лет. С самого начала мне было неудобно брать деньги, но скоро я об этом пожалел: даже лишние сто долларов в месяц мне бы тогда пригодились. Кончилось тем, что племянник, окончив университет, захотел продолжать жить в моей квартире, пока это доступно, — и мы договорились об арендной плате. Цену я установил очень дружественную за такую квартиру — 200 долларов в месяц. В 1997 году, когда мы заключили эту неформальную сделку, это было примерно в полтора раза меньше рыночной цены. Племянник продолжал жить в квартире до 2004 года, потом сделал карьеру в международной компании и уехал в Великобританию, где живет и сейчас. А я начал сдавать эту квартиру уже по коммерческим расценкам. И быстро понял, что выгоднее будет, если принимать гостей на короткие сроки.



По словам собеседника «МК», первое, что приходится узнать квартирному рантье, — это железное правило: без ремонта квартира в центре не будет сдаваться по рыночной стоимости. То есть клиенты на такую площадь, конечно, есть — но предлагают они за нее столько же, сколько стоит малогабаритная квартира в спальном районе далеко за пределами Третьего кольца. А ремонт — это вложения, которые окупаются много лет.



Чтобы хоть как-то свести экономику проекта, нужно разделить ремонтные работы на «фундаментальные» — это стяжка и полы, электропроводка, штукатурка стен, санузлы, кухонная мебель — и «косметические» — отделка стен и потолков. «Фундаментальные» виды работ планируются с периодом в 15 лет, косметические — раз в пятилетку. Их стоимость в евро (поскольку основные отделочные материалы имеют как раз европейское происхождение) откладывается по частям из арендной платы. Практически как взносы на капремонт в московских квартирах — только сам хозяин одновременно и вкладчик, и заказчик.



— Расценки я с самого начала установил в евро, потому что живу в Европе, — рассказывает Андрей. — Клиентов нахожу через специализированный сайт. За состоянием квартиры в Москве следит мой помощник. Чтобы переводить деньги на свой итальянский счет, я вынужден показать происхождение средств, поэтому вот уже почти десять лет работаю «в белую».



«На короткий срок найти клиентов проще»



— Дорогие квартиры в центре для сдачи на короткий период пользуются популярностью у туристов, — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Традиционно такое жилье обходилось дешевле, чем гостиница. Однако пандемия усложнила и поменяла этот рынок. Многие отели снизили ставки — и сейчас у них можно найти более привлекательную цену, чем арендовать квартиру посуточно.



В Москве и Санкт-Петербурге — очень большой фонд дорогих квартир в центре. Но такое жилье или не востребовано, или приносит хоть какой-то доход от краткосрочной аренды. В течение месяца хозяева дорогих квартир могут сдавать их всего на 4–5 дней, что позволяет как минимум покрывать коммунальные расходы.



— На короткий срок найти клиентов проще, — продолжает Яна Глазунова. — Лет десять назад был большой спрос на аренду от года для экспатов, которые работали в Москве. Им в центре мегаполиса снимали жилье корпорации и компании. Спрос на квартиры упал — ставки упали. «Трешку» в районе станций метро «Тверская», «Смоленская» можно снять в диапазоне от 6 до 11 тысяч рублей за сутки.



При сдаче на длительный срок собственник больше застрахован, он получает депозит, описывает свое имущество и его стоимость в договоре сдачи-аренды. При краткосрочной сдаче выше риски. Больше расходов на уборку при частой смене арендаторов, на косметический ремонт, на интеграцию в международные сервисы по поиску съемных квартир. Но и заработать можно больше. В этом случае ставка выше, но и амортизация объекта больше.



Для собственника квартиры имеет значение управляющая компания, которая ее ведет. Если частное лицо берет на себя все заботы, ему надо думать самому о должном виде, амортизации квартиры. Без компании или доверенного лица собственникам не обойтись. А владельцев дорогого жилья, живущих за границей, в российских столицах достаточно. И да, у нас бесконтактное взаимодействие с владельцами и арендаторами работает не очень хорошо.



Долю предпринимателей, сдающих на короткий срок, сложно оценить. Во-первых, есть теневые арендодатели, которые не платят налоги. Во-вторых, один и тот же объект может предлагаться для сдачи и на длительный, и на короткий срок, чтобы избежать простоя. Таких квартир большинство.



«Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми»



— Мой адрес на Пятницкой помнят, наверное, многие из битломанской тусовки, — говорит Елена Ш., хозяйка гостевой квартиры в Замоскворечье. — Родители, дипломатические работники, часто уезжали в длительные командировки, поэтому квартира оставалась в моем распоряжении. Можете себе представить, какое это было сокровище в девяностых, когда мне было двадцать лет. У меня был открытый дом, регулярно проходили вечеринки и квартирники. Я работала дизайнером в книжном издательстве, время проходило замечательно. Все закончилось во время кризиса 2008 года: издательство закрылось, родителей уже не было на свете, и я решилась, как тогда было модно, сдать квартиру и уехать жить на Гоа.



По словам Елены, квартиру она сдавала с минимальным ремонтом: вместе с друзьями переклеили обои, поменяли смесители и отциклевали паркеты. Окна остались деревянными, историческими. Жильцы нашлись по старым дипломатическим каналам — экспаты-европейцы, которые оценили аутентичный дом и замоскворецкие виды. Но в 2014 году это закончилось: санкции, рост курса валют — и вот жильцы уехали на родину, а новых, готовых платить в валюте, не нашлось. Елена вернулась в Россию и решила сменить концепцию.



— Тогда впервые начали много говорить о развитии внутреннего туризма, — вспоминает собеседница «МК». — Я к тому моменту много раз видела квартиры-гостиницы в Питере и решила сделать из своей квартиры такую же. Мне не нравится слово «хостел»: я знаю, что такое настоящие хостелы во всем мире — это сугубо молодежные общаги с двухэтажными кроватями, стоящие очень дешево. Я хотела сделать именно гостевую квартиру, за которую не стыдно.



Ремонт, который обошелся в итоге в два с лишним миллиона рублей, произвели в кредит: понадобилось все-таки и заменить окна, и переложить проводку, и модернизировать сантехнику. Заем, взятый в 2015 году, закрыли только через пять лет. При посуточной сдаче квартира обслуживала кредит и давала около 40 тысяч рублей в месяц чистой прибыли. Но то было до ковида: прошлый год отозвался большим кассовым разрывом. В этом году, к счастью, удалось несколько отыграться: значительных ограничений не вводили.



— Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми, которые приезжают из регионов на неделю-другую посмотреть Москву, — рассказала отельер. — Иногда бывают и командировочные, но редко: иностранцев сейчас мало, а российские бизнес-туристы предпочитают гостиницы. Сейчас я уже увлеклась этим занятием и думаю, что если бы удалось заработать много-много — купила бы еще одну квартиру под сдачу.



«Иногда большие квартиры снимают для вечеринок»



Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов утверждает, что посуточная аренда квартир — отдельный вид бизнеса, напрямую не связанный с долгосрочной сдачей. И обычно этим занимается сам владелец. Доля предпринимателей, сдающих жилье на небольшой срок, в общей массе арендодателей составляет не более 5%.



— При сдаче квартиры в рамках бессрочного договора (или на год) арендодатель получает доход, не прилагая к этому почти никаких усилий, кроме поиска новых арендаторов, переговоров о пролонгации, решения конфликтных вопросов. Такие мероприятия требуют внимания в среднем один раз в полтора года (именно столько обычно живет стандартный арендатор в съемной квартире). Для краткосрочной аренды все обозначенные выше вопросы придется решать от трех до десяти раз в месяц. Есть компании, которые предлагают снять с владельцев квартир эту «головную боль», но тогда и доход от сдачи будет ниже, — рассказывает эксперт.



В общем случае сдача квартир посуточно выгоднее. Средняя базовая ставка аренды однокомнатной квартиры посуточно в Москве — 3 тысячи рублей (в выходные и праздники можно использовать и более высокий тариф), а снять стандартную «однушку» можно примерно и за 30–35 тысяч рублей в месяц. Но для посуточной аренды подходит далеко не любое жилье даже в жилых комплексах бизнес-класса рядом с парком и с видом на Москву-реку. Если дом расположен далеко от метро, он менее привлекателен для арендаторов по сравнению с небольшой студией с косметическим ремонтом в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, посуточной арендой надо заниматься (тратить свое время и жизненную энергию) — это не пассивное получение дохода, как в случае со сдачей на долгий срок.



— Помещения в элитных жилых комплексах крайне редко участвуют в бизнесе по краткосрочной аренде. На них приходится не более 1% от общего объема рынка посуточных квартир. Чаще всего в дорогом жилье можно найти предложения по аренде апартаментов в Москва-Сити для проведения мероприятий и вечеринок. Другие типы арендаторов жилья посуточно (туристы и командировочные) в этом сегменте вряд ли будут искать варианты для размещения. Они почти наверняка предпочтут поселиться в отеле, — отвечает Алексей Попов.



«Москва — город для заработка»



68-летний Николай П. всю жизнь посвятил «нефтянке»: последние 40 лет он с семьей живет в Ямало-Ненецком автономном округе. Мысль приобрести впрок квартиру в Москве ему подали коллеги, и было это в середине 2000-х годов. Поскольку Николай тогда был руководящим работником и зарабатывал очень прилично, квартиру удалось приобрести в элитном жилом комплексе в пределах Садового кольца — правда, на этапе котлована. Стройка, как водится, затянулась, а потом, взглянув на новую квартиру, Николай сильно в ней разочаровался.



— Менеджер по продажам говорила: квартира будет со всеми удобствами, — вспоминает собеседник «МК». — В реальности вместо раздельного санузла, к которому я привык, оказался совмещенный, а кухни как отдельного помещения просто не было: она совмещена с одной из комнат. Я свое в вагончиках и общежитиях уже отжил, мне нужна нормальная отдельная кухня. Но девочка-менеджер уверяла, что все так и должно быть, что других вариантов нет. Я собирался даже судиться, но жена посоветовала: не трать нервы и деньги, начни квартиру сдавать. Мы сделали минимальную косметику, установили кухонный уголок и нашли съемщиков.



По словам Николая, отсутствие отдельной кухни арендаторы проблемой не считают: дома они готовят не так часто. Куда принципиальней для них — шикарный вид из окна на Яузу.



— В Москву я переезжать не собираюсь, это не мой город, слишком суетливый, — рассказал пенсионер. — Эта квартира остается как источник пассивного дохода — хотя приходится платить с нее налог, мне не страшны никакие банковские мониторинги. Доход абсолютно легальный. А мечта переехать на юг — когда внуки подрастут и детям уже не нужна будет постоянная помощь — у нас есть: мы купили еще и домик в Крыму, причем успели сделать это до 2014 года. А Москва — город не для жизни, а для заработка.



Доход от посуточной аренды выше в три раза



— Если смотреть с точки зрения процедуры «сдать-снять», бизнес по аренде квартир на краткий срок от сдачи на длительный ничем не отличается, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — Тот же самый договор, депозит и прочие условия. Разница — сроки аренды, которые прописаны в договоре. Краткосрочная аренда для собственника суммарно, если нет простоя, конечно, более выгодна с точки зрения дохода. Не скажу про элитные квартиры, но для квартир бизнес-класса разница в доходе может достигать трех раз. Если квартира с помесячной арендной ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточная может доходить до 150 тыс. Но постоянно меняющийся состав жильцов влечет и больше рисков причинения ущерба квартире, больше трудозатрат на клининг: приведение квартиры в порядок, смена постельного белья и пр.



Квартира для краткосрочной аренды требует полной меблировки и наличия крупной бытовой техники. Посуточные квартиры — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должны быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Квартиру же на длительный срок можно сдавать без мебели, бытовой техники.



Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то выкупило несколько квартир и занимается «типа гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход.



— По нашей практике, все собственники, которые обращаются к нам, как раз не предпочитают краткосрочную аренду, — говорит Мария Жукова. — Они прекрасно понимают, какие это риски, какой ущерб может быть нанесен квартире при частой смене жильцов. И наших собственников, наоборот, крайне сложно уговорить сдать квартиру даже на несколько месяцев (не говоря о неделях или днях). Контролировать поведение жильцов при долгосрочной аренде проще. Если человек живет в квартире год, то раз в месяц его можно навещать и проверять состояние; кроме того, он и сам бережно относится к своему, хоть и временному жилищу. Чаще к нам обращаются частные лица или риелторские агентства с просьбой подобрать для них квартиры, которые они могли бы сдавать в субаренду посуточно. Но мы с такими запросами не работаем.



Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот: те, кто сдает жилье посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться.


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика