Квартира с материнским капиталом: нюансы покупки, раздела и продажи - «Риэлторские технологии»

Оформление материнского капитал на покупку жилья – процедура небыстрая, но хорошо регламентированная. Поэтому можно сказать, что купить квартиру на маткапитал достаточно просто – куда сложнее такое жилье потом продать. Как приобрести квартиру на средства семейного капитала и на какие нюансы следует обратить особенно пристальное внимание при сделках с подобным жильем, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Квартира в ипотеку с частичной оплатой материнским капиталом

Порядок покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала регламентируется федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г., постановлением правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., а также нормативными актами Минтруда и Пенсионного фонда РФ. В соответствии с частями 6 и 7 статьи 10 закона № 256-ФЗ, гражданин вправе оплатить средствами материнского капитала первоначальный взнос, основной долг и проценты по ипотечному договору, заключенному для покупки или строительства жилой недвижимости. Однако законодательство РФ запрещает оплачивать материнским капиталом штрафы и комиссии по кредитному договору.

Интересно, что получатель маткапитала может погашать с его помощью задолженность по ипотеке, возникшую до момента возникновения права на получение семейного капитала, иными словами, до рождения ребенка (пп. «в» п. 3 правил, утверждённых постановлением правительства РФ от 12.12.2007 N 862). Кроме того, ипотечники вправе не ждать, пока истекут три года со дня рождения (или усыновления ребенка), а направить деньги на оплату долга сразу же после его рождения (ч. 6 , 6.1 ст. 7 закона N 256-ФЗ).

Чтобы получить семейный капитал на ипотеку, гражданину следует подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявитель вправе направить документы напрямую в Пенсионный фонд, через МФЦ или с помощью Единого портала госуслуг и наконец, через банк (или единый институт развития в жилищной сфере), в котором оформляется или обслуживается кредит. Обычно люди обращаются сразу в банк, так удобнее.

При подаче заявления понадобится документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной), копия кредитного договора, выписка из ЕГРН, информация из ДДУ (если кредит направляется на участие в долевом строительстве), сведения из разрешения на строительство индивидуального жилого дома и так далее. Желающие могут ознакомиться с подробным перечнем этих документов в правилах, утвержденных постановлением правительства РФ от № 862, или в административном регламенте Пенсионного фонда, утвержденном постановлением правления № 364п от 24.06.2019 года. Все эти документы можно подать лично или через представителя.

Если человек обратился с подобным заявлением в банк или в единый институт развития в жилищной сфере, то эти организации направят в ПФР все необходимые сведения. Закон дает территориальному управлению ПФР 10 дней на вынесение решения об удовлетворении заявления или об отказе. В случае положительного решение Пенсионный фонд в течении пяти рабочих дней с момента принятия положительного решения перечисляет деньги в банк.

Покупка квартиры на средства материнского капитала без кредитных средств

В этом случае капитал поступает не в банк, а продавцу (физическому или юридическому лицу). Обладатель сертификата на семейный капитал подаёт заявление в ПФР либо через портал госуслуг. На момент подачи документов договор купли-продажи должен быть уже подписан, а в ЕГРН внесены сведения о праве собственности обладателя материнского капитала (и членов его семьи) на приобретаемое жилье (пп. а) и б) п.8 правил, утвержденных постановлением N 862).

Получается, что прежде чем подать заявление в ПФР, покупатель должен найти продавца, готового пойти на рассрочку платежа, заключив с ним договор с условием о возникновении общей долевой собственности покупателей, зарегистрировавших переход права собственности в ЕГРН. Это является нетривиальной задачей в наше время. Поэтому чаще всего получатели материнского капитала оформляют ипотеку, сразу расплачиваются с продавцом и только потом оформляют получение материнского капитала, который уходит на оплату кредита.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости

Понятие «новостройка» включает в себя процесс строительства новых зданий и возведенные дома. Гражданин может купить квартиру в строящемся доме либо в уже возведенном. В этом случае правовой статус объекта определяется многими факторами. В том числе наличием разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Порядок приобретения квартир в строящемся доме регулируется законом о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Законодательство разрешает оплачивать договор долевого участия (ДДУ) и договор уступки прав требования по ДДУ средствами материнского капитала. Как и полагается, эти договоры должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Подавая документы, владелец сертификата заполняет бланк сведений к заявлению, в котором указывает данные о договоре, информацию об объекте, адрес и так далее (административный регламент, утвержденный постановлением ПФР № 364п от 24.06.2019 года). Если дольщик оплачивает договор самостоятельно (без привлечения заемных средств), то деньги уйдут на счет эскроу в уполномоченном банке, а если для оплаты ДДУ использовался кредит, то материнский капитал пойдет на уплату первоначального взноса или кредита.

Что же касается покупки квартиры в здании, введенном в эксплуатацию, то это уже сделка на вторичном рынке жилья. Пусть даже застройщик и сдал объект только «вчера» или на «прошлой» неделе. В этом случае стороны оформляют классический договор купли-продажи. Государство не установило особых требований к подобному договору. Сделка заключается в соответствии со статьями 158, 549 - 558 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения.

Обязательные требования при покупке жилья с использованием средств материнского капитала

Законодатель оговаривает покупку жилья с использованием материнского капитала рядом условий. Так, пункт 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата оформить жилище в общую собственность на себя, супруга и детей. В том числе и на тех, которые появятся после приобретения квартиры. Иными словами, использование материнского капитала делает детей сособственниками недвижимости.

Другой немаловажный момент заключается в том, что закон не ограничивает волю членов семьи по поводу распределения размеров долей. Они могут быть установлены любым способом в соглашении об определении долей. В соответствии с письмом Минфина N 03-05-06-03/53302 такое соглашение требует нотариального удостоверения. Если же семья купила квартиру не в общую собственность, то заявитель, обратившись в Пенсионный фонд за получением материнского капитала на улучшение жилищных условий, предоставляет письменное обязательство, что переоформит жилище в общую собственность в течении 6 месяцев со дня перечисления ПФР денежных средств.

Если же получатель капитала купил квартиру в ипотеку, то он обязан оформить общую собственность на членов семьи после погашения кредита, снятия обременения с объекта и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Раздел имущества при разводе также проходит «под знаком» материнского капитала. Деньги маткапитала не считаются совместно нажитым имуществом мужа и жены, а дети признаются участниками долевой собственности. Кроме того, материнского капитала, зачастую, не хватает на покупку жилья. Поэтому супругам приходится вкладывать личные средства и брать кредиты. Исходя из этого, Минфин в 2019 году в письме № 03-05-06-03/59370 разъяснил, что в таких случаях супруги должны заключать брачный договор, чтобы, как говорится, ещё «на берегу» определить порядок раздела той части недвижимости, которая приобреталась на общие средства супругов.

Следующий момент состоит в том, что государство не предоставляет имущественный налоговый вычет в части расходов граждан на покупку квартиры, покрываемых за счет средств маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Ну и наконец, квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна находиться на территории РФ и соответствовать всем санитарных нормам и техническим правилам.

Некоторые аспекты продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Учитывая, что квартира куплена за счет средств семейного капитала и в ней живут несовершеннолетние, продавцы обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу (ст. 37 ГК РФ; ст. 19 и 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Органы опеки и попечительства дают разрешение только при одновременном приобретении в собственность детей равноценного жилья или долей в праве собственности. Иногда органы опеки могут потребовать перечисления денег от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего в банке. Все условия оговариваются в разрешении. Если продавцы нарушат их, то суд может признать сделку недействительной. Подобные случаи встречаются в судебной практике (см., например, определение ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).

Если несовершеннолетний имеет долю в праве собственности на квартиру, то договор купли-продажи такого жилья подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила влечет за собой ничтожность подобной сделки.

Выводы

Итак, оформить маткапитал на покупку жилья достаточно просто. Это не вызывает каких-либо затруднений для получателей сертификата. А вот продажа подобной квартиры вызывает сложности. Например, лицо покупает квартиру, а потом выясняется, что бывший собственник приобрел жилище на средства материнского капитала и, не определив детских долей и не получив согласия органов опеки, продал его. Вместо того чтобы наказывать «нерадивых пап и мам», суды и госорганы иногда предпочитают признавать подобные сделки недействительными. При этом как-то забывается, что ЕГРН не содержит указание на «детское» обременение. Полностью защититься от подобного риска нельзя. Остается только проверять цепочку перехода прав собственности на квартиру. А это не всегда возможно.

Кроме того, и сами продавцы с трудом продают квартиру с маткапиталом. Причина затруднений — органы опеки и попечительства. Порядок получения разрешений на продажу недостаточно регламентирован, а практика слишком разнообразная. Так, продавцы жалуются, что тратят слишком много денег, времени и усилий, собирая бумаги на «замещающее» жилье. В частности, затраты на оценщика (если новое жилье покупается на вторичном рынке) и нотариальное оформление договора ложатся на продавцов квартиры с маткапиталом. Ко всему прочему, органы опеки, давая разрешение на продажу, оценивают не только стоимость новых долей, но и другие факторы: месторасположение квартиры, доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура и так далее. Так что отказы в реализации квартиры встречаются часто.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции