Электронная подпись: просто, но небезопасно - «Риэлторские технологии»

Изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией и чрезмерная беспечность сторон сделки способны обернуться в лучшем случае потерей денег, времени и потраченными нервами, в худшем — риском столкнуться с мошенниками и потерять свою недвижимость.

Плюс цифровизация всей страны

По данным пресс-службы Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в 2020 году спрос на усиленные квалифицированные электронные подписи вырос почти в два раза по сравнению с предыдущим годом. Востребованность электронной подписи закономерна: ей способствовали ограничения во время самоизоляции из-за пандемии, а также переход на электронный документооборот.

ЭЛЕКТРОННАЯ ПОДПИСЬ (ЭП) — ЭТО ЦИФРОВОЙ АНАЛОГ ОБЫЧНОЙ ПОДПИСИ, КОТОРЫЙ ДЕЙСТВУЕТ В ТЕЧЕНИЕ СРОКА, НА КОТОРЫЙ ВЫДАЕТСЯ (НАПРИМЕР НА ГОД).

Согласно Федеральному закону РФ от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи», это информация в электронно-цифровой форме, которая используется для идентификации физического или юридического лица.

Усиленная квалифицированная электронная подпись позволяет дистанционно получать госуслуги Росреестра и других ведомств, подавать отчетность в налоговую, Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, участвовать в электронных торгах и подписывать документы в электронном виде. Для получения сертификата электронной подписи понадобятся паспорт, ИНН и СНИЛС: в удостоверяющем центре кадастровой палаты надо сделать запрос на сайте и оплатить услугу.

Электронные услуги имеют много преимуществ: экономят время, ускоряют рассмотрение запросов, сокращают количество посещений и делают взаимодействие с госорганами более удобным, а процедуру предоставления конкретной электронной услуги — более четкой и понятной.

За прошлый год в России было зарегистрировано порядка 2 млн прав на недвижимость, купленную в ипотеку, 747 тыс. из них — в электронном виде, сообщает пресс-служба Росреестра. Доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, в 2020-м выросла более чем в полтора раза и превысила 37% всей выдачи. В общем объеме сделок с первичной недвижимостью доля электронных также увеличилась — с 20 до 44%.

Так ли все безоблачно?

К сожалению, популярны непрофессиональные рекомендации — например, такой лжеуспокаивающий совет, что собственнику недвижимости надо подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации сделки без личного участия, и этого будет достаточно, чтобы обезопасить себя от мошенничества с электронным подписанием договора и проведением регистрации в Росреестре в электронном виде.

Наложенный собственником через Росреестр запрет на регистрацию без личного участия предполагает лишь ее невозможность на основании доверенности (действительно выданной собственником или поддельной).

При этом договор, подписанный в электронном виде с привлечением ЭП, приравнивается к договору, подписанному физлицом вживую, то есть лично.

Поэтому сейчас собственникам недвижимости стоит бояться не мошеннической схемы с недвижимостью по бумажной доверенности в Росреестре.

Гораздо опаснее, если посторонние лица незаконно завладеют флеш-носителем с ключом к ЭП для подписания каких-либо документов или подделают нотариальную доверенность на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭП и сертификата ключа подписи собственника, чтобы провести сделку от его имени.

На сегодня судебная практика по вопросам оспаривания и признания недействительными электронных сделок, когда стороны подписывают договоры электронной подписью, еще не сложилась. С момента их массового заключения прошло немного времени. Обзоры Верховного Суда пока не обобщают практику по электронным сделкам. Так что участникам рынка недвижимости приходится «набивать шишки» и учиться на своих ошибках.

Большинство профессионалов, в том числе юристы, с большой осторожностью относятся к электронным способам подписания документов и проведению электронной регистрации в Росреестре.

Законодательная защита от мошенничества

Законодатель пытается обезопасить собственника от электронных способов мошенничества, вводя новые нормы права, но их реализация затруднительна.

1. С 13 августа 2019 года Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен статьей 36.2, в которой предусмотрен новый способ защиты недвижимости от мошеннических действий.

Согласно изменениям, госрегистрация перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов, подписанных ЭП, проводится при условии, что в ЕГРН содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Если подобной записи нет, заявление, подписанное ЭП собственника, возвращается без рассмотрения.

Такое заявление собственник вправе подать в Росреестр лично или отправить по почте, предварительно заверив его у нотариуса (кстати, заверить это заявление у нотариуса, применив ЭП самого заявителя, закон не запрещает).

ВАЖНО

В каких случаях отметка в ЕГРН о том, что собственник согласен на сделки в электронном виде, необязательна?

- Если документы представлены нотариусом на основании нотариально удостоверенной сделки или органами государственной (муниципальной) власти.

- Если подача документов для регистрации перехода прав на недвижимость с привлечением кредитных средств планируется через банк.

- Если документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), выданной удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты.

Так что если договор по распоряжению недвижимостью не содержит истинной воли собственника, но подписан его электронной подписью (для этого всего лишь нужен флеш-носитель с ЭП и ключ к нему), то сдать его в Росреестр на электронную регистрацию через ипотечный банк не составит никакого труда. Ведь в этом случае отметка в ЕГРН собственника на сделку в электронном виде необязательна и законом не предусмотрена.

2. В том же Федеральном законе № 218 с 1 ноября 2019 года введена в действие часть 5 статьи 36.2. Согласно ей, в день поступления заявления о госрегистрации перехода (прекращения) права собственности на недвижимость и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов Росреестр обязан уведомить об этом собственника (Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Эта норма действует независимо от наличия отметки в ЕГРН о возможности регистрации на основании документов, подписанных ЭП. Таким образом, регистратор должен предупредить собственника о том, что поступило заявление о регистрации. Предполагается, что так владелец своевременно узнает о попытках незаконного переоформления принадлежащей ему недвижимости.

Уведомление будут направлять только по имеющимся в базе ЕГРН контактным данным (адресу электронной почты) собственника этой недвижимости, которые ранее были указаны им для обратной связи при регистрации в ЕГРН.

Предположим, данные собственника устарели или ранее он не предоставлял их в ЕГРН? Как ему получить информацию из Росреестра и оперативно отреагировать?

К тому же форма и порядок такого уведомления Росреестром также еще не разработаны. Поэтому после принятия фактически декларативной нормы права особенно остро стоит вопрос об актуализации данных собственников в ЕГРН и оперативного уведомления их о мошеннических действиях.

Если недвижимость оформлена в долевой собственности на нескольких собственников, то обновить свои данные должен каждый из них.

3. Постановление Правительства РФ № 1905 о расширении сферы услуг, которые оказывают многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), подписано 24 ноября 2020 года. Перечень услуг теперь включает пункт о том, что граждане вправе получить в МФЦ и ключи к электронной цифровой подписи.

Теперь особое внимание следует уделять защите личных кабинетов граждан на сайте госуслуг от взломов, персонификации личности при доступе к услугам через личный кабинет, в том числе и для заказа ЭП.

Как уберечь свою недвижимость?

Собственникам недвижимости важно усвоить несколько правил, которые помогут защититься от электронных способов мошеннических действий с их недвижимостью.

Техника безопасности использования ЭП

1. Надо серьезно и вдумчиво выбирать аккредитованный удостоверяющий центр, который выдает ЭП. Список таких центров проверяйте на официальном сайте Минкомсвязи РФ. Там же опубликованы списки центров, деятельность которых приостановлена или прекращена.

2. Передавать флеш-носитель с ключом к своей ЭП третьим лицам категорически запрещено — это очень опасно.

3. Следует придумать достаточно безопасное место для хранения флеш-носителя с ключом к своей ЭП, которое исключает доступ других.

4. Не будет лишним заполнить и подать через МФЦ или официальный сайт Росреестра заявление о внесении в ЕГРН дополнительных сведений, дополнив свои контактные данные: электронную почту и номер телефона. Это позволит регистратору связаться с вами, если в Росреестр без вашего ведома будет подан пакет документов в электронном виде для перехода прав на вашу недвижимость.

5. Если вы собираетесь подавать документы по сделке в Росреестр через посредника (ипотечный банк, офис застройщика, агентство недвижимости), то у посредника должно быть специальное соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации и подачи документов. Если электронные документы подаются через нотариуса или ипотечный банк, регистрация состоится в электронном виде, даже если вы предварительно не сделали в ЕГРН отметку о том, что подача в Росреестр документов по переходу прав на вашу недвижимость допустима в электронном виде.

6. Когда посредник (тот же ипотечный банк) берет на себя хлопоты по получению вашей электронной подписи, проявите внимательность в ее получении. Подписав своей ЭП договор купли-продажи, в дальнейшем вы вправе использовать ее многократно. Для своей безопасности не допускайте, чтобы вашу ЭП использовали третьи лица — допустим, менеджеры банка или представители застройщика.

7. Если вы подписываете договор по отчуждению с привлечением ЭП, то обязательно подписывайте с покупателем распечатанный бумажный экземпляр того же итогового варианта договора. Это позволит в дальнейшем исключить мошенническое изменение его условий, ранее согласованных другой стороной, — например, цену недвижимости.

8. Стороны сделки, которые соглашаются на электронные способы регистрации, должны быть готовы самостоятельно получать информацию из Росреестра о причинах приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект (если это произойдет). К тому же придется искать не все загрузившиеся в базу документы или свой пакет документов, сданный на регистрацию. Ни ипотечный банк, ни застройщик, с помощью которых вы приобрели квартиру, в этом участвовать не будут.