Обременения скрытые и явные. А также строка в договоре, которая позволяет покупателю не платить - «Риэлторские технологии»

Без залогов и обременений – такая фраза часто используется в рекламе жилой недвижимости на сайтах объявлений. И квартира действительно может казаться абсолютно «чистой», судя по выписке ЕГРН. Но про существование некоторых обременений с ее помощью узнать не получится.

Явные обременения

Обременение – это различные ограничения в праве собственности на определенный объект недвижимости.

Наиболее распространенный вариант обременения – это залог (ипотека) в пользу банка, выдавшего кредит. Также довольно часто причиной обременения является арест, наложенный по решению суда в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в процессе исполнительного производства.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с такими видами обременения нельзя. Они должны быть сняты или должно быть получено согласие на продажу от залогодержателя, у которого она по-прежнему останется в залоге.

Эти виды обременения в обязательном порядке указываются в выписке ЕГРН на объект недвижимости, которую может получить любой желающий. И нужно быть действительно очень невнимательным или просто глупым человеком, чтобы не заказать ее перед покупкой квартиры.

Еще одним из распространенных видов обременения являются договоры найма жилого помещения и/или безвозмездного пользования помещением. Продажа такой квартиры не будет являться основанием для расторжения договора. И наниматель сможет продолжать ей пользоваться даже при новом собственнике. Который станет, в свою очередь, новым наймодателем. А условия договора при этом не изменятся.

Нехороший момент здесь в том, что государственной регистрации подлежат только те договоры найма или безвозмездного пользования, которые заключаются на срок не менее одного года.

И поэтому информация о таком обременении отражается в выписке ЕГРН. В отличие от договоров, заключенный на более короткий срок. О них в выписке ничего не будет сказано. Известны случаи, когда непорядочные владельцы квартир сдают их непосредственно перед продажей или сразу после нее, пока покупатель ждет, когда помещение освободится.

Для того чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо побывать в квартире хотя бы пару раз перед покупкой. Желательно в вечернее время или выходные, когда возможные наниматели окажутся дома. А также мониторить объявления с данными этой квартиры на предмет ее аренды.

Скрытое. Как узнать, есть ли подвох?

Самым неприятным случаем может обернуться покупка квартиры, обремененной правом пользования на основании ренты, завещательного отказа или правом пользования лиц, отказавшихся от участия в ее приватизации.

Люди, наделенные такими правами, получают возможность пользования квартирой на определенное время – как правило, пожизненное. И продать ее можно будет только вместе с этими обременениями.

Эти права не подлежат государственной регистрации в обязательном порядке, а поэтому не указываются в обычной выписке ЕГРН. Определить их наличие можно только с помощью самого продавца, который может получить расширенную выписку или соответствующую справку у нотариуса.

Также нужно вместе с продавцом заказать выписку из домовой книги. Кроме того, в договоре купли-продажи должно быть обязательно указано отсутствие таких лиц.

Есть и такой тип обременения, который может появиться непосредственно после сделки. Речь идет о залоге (ипотеке) в силу договора, который возникает при оплате недвижимости после регистрации перехода права собственности.

В соответствии с законом такой залог возникает по умолчанию в каждом случае, когда оплата за товар производится покупателем через определенное время после его получения. Но только если договором не предусмотрено иное. Если же в нем указано, что покупатель рассчитывается с продавцом за недвижимость только после регистрации сделки, то регистратор обязан наложить на объект обременение, которое снимается совместным заявлением сторон после полной его оплаты.

Залог в данном случае защищает интересы продавца, который может оказаться без денег, если покупатель их отдавать передумает. Для этого на помещение накладывается обременение, не позволяющее покупателю продавать или дарить его до полного расчета с продавцом.

И нередко возникают ситуации, когда в договоре каким-то образом, часто по глупости, а иногда и по злому умыслу, появляется следующая фраза: «В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на квартиру не возникает».

Она позволяет покупателю тянуть с оплатой сколько угодно времени, а часто и вообще не платить. До тех пор, пока обманутый продавец не начнет судиться за свои кровные или требовать отмены сделки. Но квартира к этому моменту уже может быть продана кому-то еще.

Чаще всего такие истории происходят с друзьями или знакомыми, которые настолько доверяют друг другу, что просто ленятся появиться лишний раз в МФЦ после сделки и снять обременение. Но зато получают за это бесценный урок на всю свою жизнь.