Полис-небоскреб, малоэтажный рай или миллионная агломерация: что выбрать современному большому городу?

Сегодня много споров по поводу того, как развиваться большому городу? В сторону ультрасовременных высотных мегаполисов, коими гордится та же Азия? Или, наоборот, более камерных, приватных городов с малоэтажной застройкой, где жители чувствуют себя максимально комфортно? А может быть, сегодня «рулят» города-агломерации, семимильными шагами двигающие экономику крупных регионов? Поразмышляем об этом на примере трех городов с разным вектором развития: Екатеринбурга, Сочи и Астрахани.

Екатеринбург: небоскребы – оптимальное решение в условиях дефицита земель под застройку

В Екатеринбурге сегодня насчитывается уже почти 1200 высотных зданий, в том числе 20 небоскребов. Более того, значительная часть этих построек – жилые. Уральскую столицу не зря называют столицей высотного строительства.

Самые высокие екатеринбургские здания – башня «Исеть» (209 м), бизнес-центр «Высоцкий» (188 м), ЖК «Февральская революция» (139 м). 15 зданий имеют высоту 100 м и выше, семь зданий приближаются к этой отметке (имеют высоту 99-98 м), и большое количество зданий – в районе 90-70 м.

Высотность стала градостроительной политикой Екатеринбурга

В стадии строительства находятся десятки объектов категории 25+, в основном жилые.

Высотное жилье на сегодня недоступно для большинства российских регионов, а Екатеринбург готов к тому, чтобы массово возводить здания выше 200 метров. Здесь даже свой специализированный строительный форум высотного и уникального строительства появился – Форум 100+.

- Екатеринбург еще в середине нулевых достиг исторического рекорда по вводу недвижимости. Мы стали вводить по 2 млн. кв. метров ежегодно, - рассказывал в одном из интервью изданию РБК президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. – Еще никто из городов миллионников не приближался к такой цифре.

Первым высотным объектом в Екатеринбурге стал небоскреб «Высоцкий» (188 м), за ним последовала «Башня Исеть», а дальше высотки на городские улицы «хлынули» настоящим потоком.

Зачем же Екатеринбургу небоскребы?

По словам Вячеслава Трапезникова, Екатеринбург – самый компактный город-миллионник. Резервы земель здесь были исчерпаны еще несколько лет назад. Рыночная цена одного га земли под жилую застройку еще в начале 2010-х годов доходила до 60 млн. руб., потом до 100 млн. и выше. Поэтому, чтобы отбивать стоимость земли, застройщикам было выгодно строить небоскребы.

Но дело не только в этом. Екатеринбуржцев иногда обвиняют в излишней амбициозности. Мол, это непомерные амбиции заставляют девелоперов «стремиться вверх».

Те парируют: а вы постройте хоть одну высотную многоэтажку! Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что здесь требуется недюжинное умение. Высотное строительство – это, в первую очередь, риск, преодоление трудностей. Во-многом, преодоление себя, своей инертности, каких-то отживших установок и подходов. Для екатеринбургских строителей такое преодоление – просто интересная работа, которая заставляет обновляться, приобретать уникальный опыт.

Открыточный вид на высотки уральской столицы. Набережная реки Исеть

А амбиции...что ж, они тоже должны присутствовать. Быть лучше, умнее, современнее: что же в этом плохого?

Как заметил Вячеслав Трапезников в том же интервью РБК, «...мы, конечно, хотели бы строить трехэтажные дома европейского типа. Но мегаполис не может так жить. Он не может бесконечно расширяться. Соответственно, уменьшая пространство за счет высотности, мы лечим экономику городского хозяйства». Городу нужно меньше инфраструктуры, меньше персонала для ее обслуживания.

Сегодня Екатеринбург обладает такой компетенцией по высотному строительству, которая позволяет возводить высотные объекты по всему Уралу. И многие (например, соседний Челябинск) уже заглядываются на уральскую столицу, мечтая повторит ее опыт.

Сочи: ударим малоэтажкой по хаотичной застройке

А вот в Сочи, наоборот, решили побороться с высотностью. С 1 июля здесь на два года запрещено возводить многоквартирные дома. Кроме того, не разрешается строить и частные дома свыше 12 метров и площадью более 300 квадратных метров.

Местные власти оговорили, что мораторий будет действовать до те пор, пока не примут новый генплан города.

Не секрет, что в последние годы Сочи застраивался хаотично. Пяти-семиэтажные дома росли на участках, где разрешено было иметь только малоэтажное индивидуальное жилье. В результате, город превратился в одну большую неконтролируемую стройку.

Мэрия города уже предпринимала шаги по блокировке такого хаотичного строительства, время от времени выпуская постановления о сносе того или иного незаконного строения. Но нужного эффекта все эти меры не давали.

Вот так плотно, впритык, строили до недавнего времени в Сочи

Еще одним печальным следствием несанкционированной стройки стало то, что Сочи стал буквально задыхаться от нехватки социальных объектов – школ, детских садиков, поликлиник. В плотной застройке возникли тяжелые проблемы с парковкой.

- За последние десять лет в Сочи возведено 4,5 миллионов квадратных метров жилья. Из-за этого образовался дефицит детсадов на девять тысяч мест и школ на 25 тысяч мест и медицинских учреждений. Уже сегодня для покрытия дефицита нам потребуется 25 лет, - признавался на одной из встреч с журналистами первый заместитель главы администрации города Денис Юрковский.

И вот теперь – кардинальное решение. Строить многоквартирные дома пока не будут совсем.

Логика решения властей понятна. Но, как говорится, «нет добра без худа». В связи с запретом, цены на сочинскую недвижимость уже взлетели, причем фантастически. Эксперты пророчат, что в условиях дефицита квадратных метров (за время моратория такой дефицит обязательно появится) они вырастут еще больше.

Если один квадратный метр в ЖК в местечке Дагомыс осенью 2020 года стоил примерно 140 тыс. рублей, то сегодня – уже 270 тыс. руб. Такие данные приводит президент Гильдии риелторов Сочи Юлия Усачева. И это не предел. И новостройки продолжают дорожать, примерно на 10-15 тыс. руб. каждые полмесяца.

Некоторые эксперты беспокоятся о том, что таким образом расчищается дорога крупным застройщикам, которые безболезненно переживут «времена затишья», а вот застройщики помельче могут и обанкротиться.

Побаиваются и того, что начнется очередная волна сноса незаконных объектов.

Планируется, что за время моратория на жилое высотное строительство градостроительная служба города все-таки разработает новый генплан. По словам директора департамента архитектуры и градостроительства Сочи, предприятия и склады, очевидно, выведут за черту города, а густонаселенные территории приоритетно станут развивать в рамках комплексной модели. Цель – улучшить городскую среду, развить общественные пространства.

Строить по-новому в Сочи уже начали. Например, в новом ЖК, который строит компания вице-президента по стратегическому развитию Дениса Карбивника, будет и школа, детский сад, и детская поликлиника.

Сохранится ли направление на малоэтажное строительство и в дальнейшем - город-то все-таки курортный, и такой градостроительный акцент был бы логичным? Люди бывалые говорят: такой вариант возможен, если возобладает та самая курортная составляющая. Если же Сочи будет развиваться как крупный деловой и культурный мегаполис со сложной инфраструктурой, то здесь ответ не так очевиден.

Астраханская агломерация возьмет за основу мастер-план

Проблему выбора между моногородом и агломерацией Астрахань решила в пользу агломерации.

Прошлой весной губернатор Астраханской области Игорь Бабушкин объявил конкурс на создание мастер-плана Астраханской агломерации, которая, кроме областного центра, включает в себя города-спутники – Камызяк, Нариманов, а также Приволжский и части Володарского, Икрянинского, Камызякского, Красноярского и Наримановского районов области. Если принимать в расчет население всех этих районов, то оно составит около 800 млн. человек.

По замыслу главы региона, мастер-план должен был определить приоритеты развития огромной территории дельты Волги на многие годы вперед.

Старые кварталы Астрахани. Город обладает множеством оъектов культурного наследия

За проведение конкурса взялось Агентство стратегических инициатив «Центр», предварительно проведя исследование городских приоритетов, ну и, конечно, общественного мнения астраханцев.

В самом конкурсном состязании приняли участие 62 коллектива из 9 стран.

И вот, в конце июля этого года определились финалисты конкурса. Ими стали три творческих консорциума: Института Генплана Москвы, НПО ЮРГЦ и бюро Orchestra Design. Победителем в этой тройке был назван консорциум во главе с «хедлайнером» - Институтом Генплана Москвы (в консорциум входят следующие коллективы: ООО АПБ «ИД» (Астрахань, Астраханская область, Россия); АО «Найт Фрэнк» (Москва, Россия); ООО «АРХИТЕКТУРНОЕ БЮРО АСАДОВА» (Москва, Россия); CITYTHINKING S. L. (Севилья, Испания); Аверин А.В. (Астрахань, Астраханская область, Россия).

Разработанный этой командой мастер-план предполагает коренное улучшение городской среды и определение «опорных точек», которые поспособствуют успешному развитию агломерации.

Заметим, что Астрахань в последние годы демонстрирует неплохие показатели социально-экономического развития и занимает по этим показателям четвертое место после Москвы, Санкт-Петербурга и Татарстана.

Итак, что нового появится в агломерации, согласно мастер-плану победителя конкурса?

Здесь предполагается создать Каспийский культурно-образовательный кластер. В рамках проекта будет оживлен бывший речной порт. Заявлено строительство межвузовского кампуса на севере областного центра, где студенты смогут получать качественное образование, не уезжая в «столицы». А на улице Латышева начнет функционировать научно-технологический центр.

Гостинично-деловой кластер международного уровня будет сформирован в центре города. Его предполагается насытить современными туристическими и бизнес-сервисами. В рамках новой концепции будет проведена ревитализация исторического центра Астрахани: здания с историей предлагается отреставрировать и наполнить их новыми функциями. Допустимо также и воссоздание прежнего облика здания (новодел) в случае, если, по причине аварийности оригинала, был осуществлен его снос.

Один из рендеров мастер-плана, показывающий, как преобразится исторический центр Астрахани

Планируется также развивать городской остров – там появятся пляжи и зоны отдыха.

Особое внимание будет уделено культурно-историческому району «Коса», который станет центром притяжения для горожан и настоящим магнитом для туристов. Следствием развития района станет комплексное благоустройство территорий вдоль Бакинской улицы.

Полностью изменится и транспортный каркас города. Согласно мастер-плану, в городе будет запущена городская электричка и муниципальный речной транспорт.

Озелененное пространство центральной части предлагается связать в рекреационные кольцевые маршруты. Малоэффективные производства будут выведены за черту города, а вместо них появятся мобильные сервисные центры, обслуживающие население периферии.

Напомним, Астрахань станет одним из первых российских городов, которые будут развиваться по мастер-плану. От успеха или неуспеха проекта будет зависеть то, насколько активно российские города будут включаться в новые для себя градостроительные реалии.

Елена МАЦЕЙКО