«Рост цен не прекратится». В России урезали программу льготной ипотеки. Стоит ли поспешить с покупкой квартиры? - «Аналитика рынка»

В первом полугодии 2021-го цены на строящееся жилье в России вновь выросли, в некоторых городах почти фантастически — более чем на треть. Но ситуация может в корне измениться уже летом — 1 июля урезали программу льготной ипотеки. Эксперты рынка недвижимости ждут снижения ценников, им активно противостоят застройщики, утверждающие, что падение стоимости квартир в принципе невозможно. В ход идут различные аргументы, главный — непрекращающийся рост себестоимости строительства. Кто на самом деле заплатит за подорожавшие стройматериалы? Скидки на жилье, стон девелоперов и квартиры-капсулы — в материале «Ленты.ру».

Сколько можно

По итогам первого полугодия 2021-го цены на строящееся жилье выросли во всех 70 городах России с населением более 300 тысяч человек, выяснили аналитики федерального портала «Мир квартир» (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Средняя цена квадратного метра по всем городам, включенным в обзор, достигла 79,6 тысячи рублей, увеличившись почти на 13 процентов с начала года.

4,47 миллиона рублей составляет средняя стоимость новой квартиры в российских городах с населением от 300 тысяч человек

Быстрее всего за последние шесть месяцев дорожали новостройки в Сочи — местный «квадрат» прибавил в цене беспрецедентные 38 процентов. Взрывной рост эксперты объясняют мораторием на строительство, вступившем в силу 1 июля. «Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», — отмечают специалисты портала.

Также существенно — на 17-20 процентов — увеличились ценники в строящихся комплексах Калининграда, Омска, Симферополя, Саратова, Краснодара, Севастополя, Самары, Твери и Курска. Наименьший рост (на 3-7 процентов) отмечен в Нижнем Тагиле, Уфе, Мурманске, Якутске, Екатеринбурге, Кирове, Перми, Новокузнецке, Сургуте и Махачкале. В Москве квадратный метр новых квартир за полгода подорожал в среднем на 12 процентов, в Подмосковье — на 16 процентов, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 13 и 14,5 процента соответственно.

За год первичный «квадрат» в стране стал дороже на 27 процентов, подсчитали в «Мире квартир», средняя стоимость новых квартир достигла 4,47 миллиона рублей (плюс 24,5 процента с июня 2020-го). «Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне — последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки, — констатируют эксперты. — Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что "вскочили в последний вагон" ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене».

Аналитики Restate.ru соглашаются: в мае рост цен на новостройки практически остановился по всей России. Но после объявления о снижении с 1 июля лимита льготной ипотеки до 3 миллионов рублей стоимость «квадрата» снова поползла вверх. Особенно в тех городах, для которых это означает фактическое сворачивание программы — прежде всего это Москва и Санкт-Петербург. «В регионах без особенного ажиотажа отреагировали на продление льготной ипотеки на новых условиях, — указывают специалисты в соответствующем исследовании (есть в распоряжении «Ленты.ру»). — На кредиты до 3 миллионов рублей в стране приходится около половины всех выдач, а, значит, у большинства покупателей за пределами двух столиц нет резона спешить».

Большие надежды

Причин спешить с покупкой жилья после 1 июля вообще нет, полагают некоторые эксперты. Они ожидают падения спроса на недвижимость из-за усечения программы льготной ипотеки и, соответственно, снижения цен на квартиры. Но хороших ценников придется немного подождать — девелоперам нужно время, чтобы в полной мере смириться с окончанием квартирного ажиотажа. Еще больше времени потребуется продавцам на вторичном рынке, они традиционно медленно реагируют на изменения рыночных условий, особенно если эти изменения не играют им на руку.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов полагает, что российским застройщикам придется снижать ценники на квартиры не позднее третьего квартала 2021 года. Он назвал две причины для корректировки стоимости жилья — это изменение условий выдачи льготной ипотеки и высокая вероятность повышения ключевой ставки Центробанка в ближайшем будущем (рост ключевой ставки приведет к росту ставок в том числе по обычной ипотеке).

3,06 миллиона рублей в среднем занимают россияне у банков на покупку жилья, с начала 2021 года данный показатель увеличился на 9 процентов (в январе средний размер кредита составлял 2,8 миллиона рублей, по данным Национального бюро кредитных историй)

По мнению заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, снижения стоимости первичного жилья можно ожидать в тех регионах России, где цены на квартиры чрезмерно выросли из-за ажиотажного спроса на дешевую ипотеку. После 1 июля цены предложения, вероятно, замрут на два-три месяца, после чего застройщики начнут завлекать покупателей скидками и/или дополнительными опциями, спрогнозировала Школьная. Ожидать падения ценников можно и в тех регионах, где высок уровень конкуренции среди застройщиков, добавила она.

Коллега эксперта из ВШЭ Алексей Поплавский соглашается, что скидки на квартиры застройщики начнут давать с сентября 2021-го, их размер к концу года может достичь 10-15 процентов. В июле-августе, после завершения программы льготной ипотеки, в среднем по стране цены на жилье в новостройках будут оставаться неизменными, заявил Поплавский. Осенью застройщики также будут держать ценники, но начнут предлагать дисконты. А с января 2022 года официальная цена предложения на первичном рынке снизится от текущих уровней на 5-7 процентов, при этом скидки сохранятся, пообещал экономист.

Контрмнение — у общественных деятелей. Так, представитель «Партии Роста» Николай Пальченко считает, что «никакие отмены льготной ипотеки тут не помогут, да и не могли помочь, цены растут на все, и нет оснований думать, что на жилье они снизятся». Для изменения динамики цен на недвижимость Пальченко предлагает наращивать объемы предложения на рынке, дополнительно готовить строительные кадры, запустить программу импортозамещения стройматериалов и программу обновления и модернизации инфраструктуры.

Директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ Алексей Зубец уверен, что поможет устранение коррупционной составляющей в строительной сфере. «Надо выяснить, живы ли традиции массовой коррупции, которая была со времен Лужкова (второго мэра Москвы — прим. «Ленты.ру»)», — подчеркнул эксперт, говоря о причинах роста цен на квартиры в России.

Так нельзя

Сами застройщики утверждают, что снижение цен на жилье в России невозможно — но по ряду других причин. Первая и основная — это продолжающийся рост стоимости стройматериалов. Его как причину удорожания «всего, что связано со стройкой», указал и президент Владимир Путин во время прямой линии 30 июня. «Резко поднялись цены на металл И все, что с этим связано, сразу начинает дорожать. Сейчас соответствующие решения принимаются по сдерживанию цен на эти основные товары, связанные со стройкой, мы знаем об этом и предпринимаем необходимые шаги для того, чтобы ситуация была стабильной», — пояснил президент.

В первом квартале 2021 года застройщики Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в совокупности выручили 551 миллиард рублей — почти на треть больше, чем в том же периоде 2020-го

В подрядной компании «СК ПСП» полагают, что до конца года цена квадратного метра жилья вырастет в среднем по стране на 20 тысяч рублей из-за роста себестоимости строительства. Подрядчик подсчитал: за последние полгода стоимость почти всех строительных материалов в России выросла в полтора-три раза. Так, цена железа, арматуры и утеплителя увеличилась в два раза, фанеры для опалубки — в три раза. Расходы на строительные материалы в общем объеме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70 процентов, поэтому себестоимость строительства увеличилась примерно в полтора раза. В денежном эквиваленте это и есть около 20 тысяч рублей за «квадрат».

«На жилых комплексах в высокой стадии [подорожание материалов] отразилось несильно, однако строительство новых проектов уже ведется по совсем другим ценам, — отмечает подрядчик. — Если еще полгода назад при строительстве проектов, например, экономкласса, можно было уложиться в 40 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас себестоимость метра уже превышает 60 тысяч рублей». В компании уверены, что жилье однозначно подорожает уже до конца текущего года — вне зависимости от конъюнктуры рынка, то есть от того, будет спрос высоким или нет. Но если интерес к приобретению квартир все же сильно превысит предложение, покупателям придется покрывать возросшие расходы строителей. «В противном случае часть расходов девелоперы могут взять на себя», — заключает подрядчик.

Образ страдающего девелопера, вынужденного перебиваться с хлеба на воду, портит статистика. По данным сервиса Dataflat.ru, в первом квартале 2021-го застройщики Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в совокупности выручили 551 миллиард рублей — почти на треть больше, чем в том же периоде 2020-го. Девелоперы не скрывают и увеличение маржи из-за роста выручки: так, у «ПИК» в 2020 году EBITDA составила 89,3 миллиарда рублей — почти на 35 процентов больше, чем в 2019-м.

Но застройщики все равно жалуются на жизнь — превентивно, в ожидании падения спроса из-за урезания льготной ипотеки, которая и помогла им хорошо заработать за последний год. Поводы порой неожиданные: так, в компании «ВекторСтройФинанс» недавно заявили, что застройщикам придется серьезно потратиться, если их обяжут вакцинировать от COVID-19 трудовых мигрантов. В результате вырастет и стоимость жилья для конечного потребителя. «Расходы застройщиков на вакцинацию строителей-мигрантов в масштабах всей страны будут исчисляться сотнями миллионов рублей, — отметил управляющий партнер компании Андрей Колочинский. — Ответ на вопрос, каким образом девелоперы будут компенсировать финансовые потери, лежит на поверхности — за счет увеличения стоимости квадратного метра». Колочинский считает, что прививки трудовым мигрантам нужно делать бесплатно, потому что это, вероятно, поможет сдержать рост цен на недвижимость.

1,3 тысячи рублей стоит в Москве одна доза вакцины «Спутник Лайт» для мигрантов, оплачивать прививку при этом должен работодатель

Решить проблему вакцинации трудовых мигрантов в июне поручил президент Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин до этого сообщал, что рассматривается возможность обязательной вакцинации мигрантов, занятых в строительстве, для их упрощенного ввоза в страну. Нехватка рабочих — тоже, кстати, одна из причин возможного дальнейшего роста стоимости жилья. В пандемию на российских стройках, по официальным данным, недосчитались 1,2 миллиона рабочих. Труд соотечественников традиционно дороже, чем те же работы, выполняемые приезжими из ближнего зарубежья. Отчасти, видимо, поэтому к строительству предлагают привлечь то заключенных, то пенсионеров — это наименее защищенные категории населения, которым тоже можно недоплачивать.

«Россияне не торопятся заменить мигрантов на стройке, — пишет автор канала «Железобетонный замес». — Среднестатистический гражданин думает так: я лучше посижу на мизерном пособии по безработице, чем пойду горбатиться и в снег, и в дождь на дядю-девелопера. Впрочем, и сами застройщики не торопятся брать на работу россиян, которым надо предложить соцпакет и которых за дверь без зарплаты, как мигрантов, уже не выставишь».

Да здравствует компромисс

В «Мире квартир» полагают, что уже в июле в городах с самым дорогим жильем, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на недвижимость пойдет вниз, и часть застройщиков, возможно, будет вынуждена «охладить» свои ценники. Но в тех городах, где средняя стоимость жилья не достигает 4 миллионов рублей (это 40 из 70 с населением от 300 тысяч человек), мало что изменится: местным покупателям так же будет доступна льготная ипотека, спрос останется на высоком уровне и продолжит оказывать свое пагубное влияние на ценники.

«С одной стороны, власти прямым текстом призывают девелоперов ценники больше не вздувать, — отмечают в Restate.ru. — В противном случае, намекают федеральные чиновники, в следующий раз помощь бизнесу будет оказать гораздо сложнее. С другой стороны, стройматериалы продолжают дорожать, до конца года себестоимость строительства может вырасти на 16 процентов. Каким образом застройщики смогут этот баланс выдержать, способны ли они поступиться частью прибыли, и достигнут ли на самом деле потолок цен, выше которого уже не забраться, — ответы на эти вопросы мы получим ближе к осени».

Аналитики портала обещают: льготная ипотека полностью не исчезнет и в двух столицах — Москве и Петербурге, просто вместо государства субсидировать ставки будут сами девелоперы. Они успешно делают это и сейчас. «Рост цен [на жилье] во второй половине года будет более сдержанным, но все же не прекратится. Как бы нам этого ни хотелось», — заключают они.

Компромисс нашел Павел Самиев, председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам. По его мнению, после изменения условий льготной ипотеки застройщики просто начнут строить квартиры меньшей площади — чтобы вписаться в новые условия программы. Эксперт посетовал, что такой вариант никак не служит изначальной цели запуска субсидированной ипотеки, которая заключалась в улучшении жилищных условий россиян в непростые пандемийные времена. Но формально схема со сжимающимися стенами позволит девелоперам развивать бизнес, а гражданам — покупать вожделенные квартиры, пусть и все больше напоминающие номера в капсульных отелях.