Финансисты развеяли надежду на удешевление квартир - «Аналитика рынка»

Счетная палата опубликовала результаты анализа программы льготной ипотеки. Основные выводы – безудержные темпы кредитования могут привести к снижению доступности жилья и даже кризису в экономике. Кроме того, аудиторы оценили расходы государства на поддержку ипотеки и застройщиков — 89 млрд рублей. Причем банкам-кредиторам дошло пока лишь две трети средств. Застройщиков программа поддержала, но привела к серьезному росту цен на квадратные метры.

С 1 июля льготная ипотека меняет параметры. Вернутся ли цены на недвижимость к адекватному уровню?

Счетная палата рассматривала не только «антикоронавирусную» программу ипотеки под 6,5% годовых на жилье в новостройках, действующую с прошлого года. В анализ аудиторов попали и программы поддержки многодетных семей, семейная ипотека при рождении второго ребенка, дальневосточная и сельская ипотеки. Наиболее затратной для государства оказалась компенсация кредитов семьям с детьми – на ее ушло 7 млрд рублей в 2019 году и 40,5 млрд в 2020-м. «Антикоронавирусная» программа по субсидированию ставок для застройщиков потребовала из бюджета 12 млрд рублей.

Ведомство Алексея Кудрина делает вывод, что поддержка строительной отрасли в сложный период пандемии предотвратила массовое банкротство застройщиков. Еще бы, в 2020 году рынок ипотеки установил абсолютный рекорд по объему выдач – россияне взяли 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей (на льготную ипотеку пришлась треть займов)!

Среди негативных последствий Счетная палата называет рост цен на жилье. Квартиры в новостройках подорожали на 12%. При этом не все застройщики пережили пандемию – каждый десятый ушел с рынка. Кроме того, многие девелоперы нарушили сроки сдачи домов в эксплуатацию – в 362 дома жильцы заехали позже на полгода или больше.

«Смущает оценка уровня роста недвижимости. В крупных городах квартиры подорожали до 50%, а в отдельных городах-миллионниках, например, в Казани, цены за полгода — девять месяцев выросли практически в два раза. При этом уровень доходов населения не вырос, что сделало ипотеку еще более недоступной для обычных граждан», — комментирует финансовый советник, управляющий партнер Lenar Wealth Management Ленар Рахманов.

Впрочем, критикуемая программа субсидированной ипотеки под 6,5% скоро перестанет существовать. В начале июня президент Владимир Путин заявил о ее трансформации. Льготную ипотеку продлят до 1 июля 2022 года, но с увеличением ставки до 7%, а взять в кредит можно будет максимум 3 млн рублей вне зависимости от региона.

«Обновление льготной ипотеки фактически означает закрытие программы для состоятельных регионов с самым дорогим жильем, — говорит эксперт по доходной недвижимости инвестиционной компании «Инвесториум» Алексей Матлаков. — Рост цен на квадратные метры вызван тем, что предложение не успевало за спросом. Если перестать раздавать льготные кредиты, то спрос остынет, строители немного придут в себя и перестанут повышать цены. Но вряд ли это произойдет быстро и повсеместно. Скорее цены остынут на новые проекты со сдачей в 2023 году или будут точечные скидки на неликвидные остатки».

Стоимость жилья, возможно, и не будет расти, но едва ли начнет снижаться, считает Ленар Рахманов. «Новая» льготная ипотека может снизить темпы роста недвижимости, но вряд ли она вернет былой уровень цен. Ведь и себестоимость материалов уже подорожала. Да и нефть растет в цене, значит, скоро подорожает топливо, а вслед за ним и многие товары», — убежден наш собеседник.

Более оптимистичный прогноз у эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского: «Цены на рынке жилья и так крайне перегреты. Кроме того, с пиков прошлого года начинают снижаться цены на металлы, дерево и прочие стройматериалы, поэтому расходная часть по строительству будет сокращаться. Это выступит одним из факторов «ручного торможения» цен вместе с ожидаемым спадом покупательской способности населения: темпы роста цен опережают темпы роста доходов населения за один только 2020 год минимум на 25%, а в некоторых регионах и вовсе на 50%. Застройщикам придется принять тот факт, что рост их прибылей был разовой историей. Эйфория пройдет, и их прибыли уже во II полугодии текущего года будут на 10-15% меньше, чем в начале этого года».