Новостройки дорожают быстрее, чем растут доходы населения - «Аналитика рынка»

После ценовой стагнации и двукратного падения количества сделок в начале года девелоперы снова перешли к индексации цен. Увеличивается доля ипотеки: доходы не могут угнаться за растущими ценами на квартиры.

Аналитики Циан подвели итоги февраля 2021 года на первичном рынке столичного региона.

Спрос на новостройки восстанавливается, но до рекордов далеко

В феврале 2021-го на первичном рынке недвижимости Московского региона зарегистрировано почти 15 тыс. договоров (14,99 тыс. ДДУ). В годовой динамике (относительно февраля 2020-го) продажи оказались выше на 27%. Относительно января 2021 года — рост на 50%.

Несмотря на положительную динамику, февральскому спросу еще далеко до рекордных осенних значений: нынешняя активность сопоставима с августом 2020 года, когда было зарегистрировано 13,3 тыс. ДДУ. По сравнению с рекордным декабрем 2020-го (18,9 тыс. ДДУ) спрос в феврале оказался на 21% ниже.

Доля ипотечных сделок опять растет

Рост цен приводит к увеличению доли ипотечных сделок. В феврале 2021 года она достигла 69%. Аналогичные показатели были в мае прошлого года — в первый месяц действия льготного ипотечного кредитования. Относительно прошлого месяца доля ипотеки в столичном регионе увеличилась сразу на 6 п. п. — с 63%.

Средний чек ипотечной сделки, как и срок кредитования, увеличивается. В Москве в феврале 2021 года средняя длительность взятой ипотеки составила 231 месяц против 228 месяцев в феврале прошлого года. Средний чек ипотечной сделки в Москве равен 12,1 млн против 10,8 млн рублей год назад (рост на 12%).

В Московской области похожая динамика. Сегодня ипотеку берут в среднем на 223 месяца против 216 месяцев годом ранее. Средний чек подмосковной сделки в кредит сейчас — 5,9 млн против 4,7 млн рублей год назад (рост на 26%).

То есть столичные покупатели по сравнению с периодом, когда льготной ипотеки не было, берут кредиты чаще, но на бо́льшие суммы и срок.

Продавцы вновь пересматривают прайс

После стагнации в начале года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снова продолжила рост в феврале. В целом по Московскому региону средняя цена 1 кв. м на первичном рынке достигла 198,1 тыс. рублей — это на 3% выше, чем месяц назад. В годовом выражении цены выросли на 25,9% (со 157,4 тыс. рублей).

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 245,8 тыс. рублей (+5,4% за месяц). Для сравнения: по итогам всего докризисного 2019 года рост цен в Москве был 9,7%. Относительно февраля 2020-го цены в столице выше на 21%.

В Московской области ситуация обратная: средняя цена 1 кв. м (120,1 тыс. рублей) на 1,2% ниже, чем месяц назад. Но в годовой динамике рост — 28,2%.

Таким образом, в январе, который по количеству сделок оказался в два раза хуже декабря, девелоперы меньше индексировали стоимость. Но с ростом продаж в феврале продавцы снова пересматривают прайс.

Объем предложения — на четверть меньше, чем год назад

В начале марта 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 64,7 тыс. квартир и апартаментов. После двухмесячного роста (декабрь–январь) показатель немного снижается. Объем первичного предложения на 25% ниже, чем год назад (86,2 тыс. квартир и апартаментов в столичном регионе). За месяц падение составило 3%.

59% объема предложения (37,9 тыс.) сосредоточено в Москве. Год назад на Москву приходилось 54% предложения, а в марте 2018 года — 49%. В последние годы девелоперская активность смещается в столицу, а подмосковные квартиры, как правило, продаются быстрее.

Застройщики вывели в продажу в два раза больше корпусов, чем в прошлом году. В феврале 2021 года на рынок Московского региона поступило в продажу 62 корпуса общей площадью 851 тыс. кв. м, в которых будет построено порядка 15,5 тыс. квартир и апартаментов. Рынок пополнился 10 новыми ЖК: шесть из них расположено в Москве (все в старых границах), четыре — в Московской области.

Для сравнения: в феврале 2020-го общий объем выведенных на рынок объектов составил лишь 485 тыс. «квадратов» в 29 корпусах.

Самые продаваемые новостройки в феврале

В феврале 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 148,1 млрд рублей. Это на 53% выше, чем в январе 2020 года. В годовой динамике рост составил 66%. Основная часть выручки в феврале досталась девелоперам, ведущим продажи в Москве (76,5%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в феврале на первичном рынке столичного региона. Половина из них расположена в Новой Москве.

Впервые в десятку лидеров попал проект со средней ценой 1 кв. м более 400 тыс. рублей и стоимостью лота почти 30 млн рублей (ЖК «Остров»).

Лидеры продаж в Московском регионе в феврале 2021 года

Проект

Кол-во сделок в феврале 2021

Средний чек сделки, млн руб.

Локация

Доля рынка

Испанские кварталы – 2

383

7,7

Новая Москва

2,6%

Новые Ватутинки

366

6,4

Новая Москва

2,4%

Бунинские луга

305

8,1

Новая Москва

2,0%

Бригантина

247

5,9

Московская область

1,6%

Пригород Лесное

243

5,2

Московская область

1,6%

Символ

233

14,4

Москва в старых границах

1,6%

Саларьево парк

225

8,3

Новая Москва

1,5%

Городские истории

218

6,2

Новая Москва

1,5%

Зеленая вертикаль

205

8,5

Москва в старых границах

1,4%

Остров

193

29.1

Москва в старых границах

1,4%

По данным Аналитического центра Циан

Снижение количества сделок на рынке относительно рекордных значений прошлого года — следствие реализации отложенного спроса и продолжающегося роста цен на первичном рынке, считает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

«На фоне такого роста цен на рынке уже появляются новые инструменты покупки. Так, один из лидеров ипотечного кредитования увеличил допустимые сроки ипотеки по льготной программе до 30 лет. Снизился и первоначальный взнос для потенциальных заемщиков, оформляющих ипотеку без подтверждения занятости», — отмечает эксперт.

По его мнению, рост цен, произошедший за последний год, не удается компенсировать только за счет снижения ставок. Сейчас спрос стимулирует уже не сама программа льготной ипотеки, а мотивация купить квартиру «пока не подорожало».

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые входят в официальную статистику от Росреестра.