Продавцы боятся продешевить. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Фев 21 Янв 21

Индекс стоимости жилья, Р/м2 211 332 +1,1%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 840 +0,4%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 351 +1,0%

После январского затишья, когда темпы роста цен на жилье резко упали, по итогам февраля стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы вновь увеличилась более чем на 1%. Цены ползут вверх на фоне дефицита предложения – с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».

По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в феврале на 1,1% - до 211 330 руб. за кв. м в среднем. В долларах метр прибавил 0,4% на фоне ослабления отечественной валюты и достиг отметки в $2 840.

На первый взгляд, ценовая динамика в феврале во многом повторяла прошлогоднюю - в основном рынок тянули вверх близкие к народу сегменты, где сосредоточен основной спрос. Индекс дешевого жилья в феврале увеличился на 1,8%, то есть 20% самых доступных лотов дорожали существенно быстрее, чем рынок в среднем. При этом индекс дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) за месяц не только не вырос – он снизился на 0,6%. Среди типов жилья в лидерах по темпам роста цен оказались кирпичные пятиэтажки, а первое место рейтинга по географии заняли районы «старой» Москвы, расположенные за МКАД.

Однако на самом деле ситуация не такая однозначная. Дорогие сталинки в феврале по темпам роста цен обогнали бюджетную панель, многокомнатные квартиры дорожали быстрее однушек и двушек, а престижные Юго-Западный и Северо-Западный округа замыкали тройку лидеров географического рейтинга. Напомним, как правило, дорогие сегменты нагоняют по темпам роста цен дешевые перед разворотом рынка.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Фев 21 Янв 21

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 187 106 +1,5%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 188 554 +0,7%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 199 733 +1,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 210 159 +2,3%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 224 401 +1,7%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 215 323 +0,3%

Все панельные и блочные дома 191 798 +1,2%

Все монолитные и кирпичные дома 216 628 +1,4%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Фев 21 Янв 21

Однокомнатные квартиры 215 152 +1,3%

Двухкомнатные квартиры 209 086 +1,3%

Трехкомнатные квартиры 201 101 +0,4%

Многокомнатные квартиры 213 209 +1,9%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Фев 21 Янв 21

Центральный округ 331 935 +0,3%

Юго-Западный округ 241 338 +2,1%

Западный округ 231 642 +0,8%

Северо-Западный округ 216 418 +1,6%

Северный округ 206 823 +0,6%

Южный округ 191 970 +1,4%

Восточный округ 191 570 +1,2%

Северо-Восточный округ 185 406 +0,4%

Юго-Восточный округ 178 527 +0,4%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Фев 21 Янв 21

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 320 289 -0,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 157 165 +1,8%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,04 -2,3%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Фев 21 Янв 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,4 %/мес. +0,5%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 5,7 б.деп. -0,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Прошлогодний ипотечный ажиотаж перегрел рынок недвижимости – стоимость метра сильно оторвалась от реального уровня платежеспособности покупателей. Однако продавцы на «вторичке» обычно с большим запозданием реагируют на негативные изменения конъюнктуры, поэтому заявленные цены продолжают расти по инерции, несмотря на признаки ослабления покупательской активности. Кроме того, вторичный рынок еще со времен карантина весны 2020 г. страдает от дефицита ликвидного предложения. По оценкам риелторов, за прошлый год число квартир в экспозиции в массовых сегментах сократилось примерно на 30%. Это также поддерживает рост цен – см. «Дефицит предложения мешает росту спроса и снижению цен».

Однако в перспективе, по мере увеличения предложения и снижения спроса, продавцы все же будут вынуждены умерить свои аппетиты и пойти навстречу покупателям. Но, скорее всего, выражаться это будет главным образом в увеличении размера торга, а не в существенном снижении цен предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.