Куда качнётся маятник рынка недвижимости в 2021 году? - «Аналитика рынка»

Начался новый год. Всю вторую половину прошлого года рынок недвижимости был активным. Мало того, росли и цены. А на новостройки так просто стремительно. Как отмечают многие аналитики, последний квартал ушедшего года побил все рекорды. А что сейчас происходит на рынке? Есть ли его охлаждение? Рынок успокоился? Эти вопросы я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная арка» Леониду Муравину.

- 2021-й год, конечно, начался, но пока что чисто формально. Большинство россиян находятся в состоянии празднования длинных новогодних праздников. Давайте говорить начистоту. Никакого рынка недвижимости в стране нет и не будет вплоть до третьей декады января. А вот с конца января рынок обязательно вернётся к своим предновогодним показателям. Почему я уверен в этом? Потому что никаких системных изменений за эти праздничные дни не произошло. Ничего и произойти не могло по объективным причинам. Поэтому я смогу ответить на ваши вопросы лишь в формате прогнозов. Время покажет, насколько мои прогнозы будут соответствовать действительности.

- На рынке новостроек в конце прошлого года было заметно сильное оживление. А как реагировал на это вторичный рынок? И хотя они связаны, но все же рынок вторичного жилья, по мнению аналитиков, более инертен. Или это не так? Как бы вы охарактеризовали ситуацию?

- Вы правы. Мы наблюдали всплеск небывалой активности на рынке новостроек. Шутка ли! Впервые за всю современную историю ипотечные ставки при покупке жилья в доме-новостройке снизились почти до уровня среднеевропейских, и, благодаря взвешенным шагам руководства страны, перестали быть невероятно высокими. Президент и Правительство одним решением «убили несколько зайцев»:

1. Забота о простых людях, которые до апреля 2020-го года даже и мечтать не могли о своей квартире из-за запредельно высоких процентных ипотечных ставок.

2. Льготная ставка заставила покупателей быстрее принимать решения и раскупать квартиры, как горячие пирожки у метро. Дополнительные денежные средства хлынули бушующим потоком на обмелевший за время самоизоляции рынок новостроек.

3. Строители наконец-то получили возможность не только мечтать о выживании в сложные времена, но также и стали вкладываться в новые проекты.

4. Появились новые условия, в которых банки стали играть гораздо более важную роль. Нововведения с эскроу-счетами, льготная ипотека, военная ипотека, традиционная ипотека, организация огромного количества взаиморасчётов при операциях с увеличившимся количеством сделок, кредитование застройщиков…

- Согласны ли вы с тем, что рост цен на новостройки искусственный, который устроили сами застройщики? Можно ли сказать, что осеннее подорожание было в некотором роде спекулятивным?

- Многие эксперты осенью настойчиво искали причины удорожания жилья только лишь в жадности строителей. Я не склонен соглашаться с такой точкой зрения. Можно быть сколько угодно жадным, но законы рынка незыблемы. Любой товар, в том числе столичное жильё, может стоить ровно столько, сколько за него готов, может и хочет заплатить покупатель. И ни на копейку дороже. Цена жилья устанавливается уровнем спроса и предложения. Спрос определяет предложение, а не наоборот. Так что причина не в алчности застройщиков, а в том, что сложились определённые макроэкономические условия, которые оказали достаточно сильное влияние на рынок недвижимости во второй половине прошлого года.

- Как вы думаете, в январе-феврале покупателям можно надеяться, что на новые квартиры будут скидки?

- С этим всё совсем просто. В каждом конкретном случае застройщик старается оценивать ситуацию с продаваемым объектом максимально адекватно, и принимает решения в соответствии со своими приоритетами. Кому-то важнее закрепить высокую цену, а кому-то предстоят обязательные выплаты, и придётся снижать стоимость продаваемого жилья, чтобы получить денежные средства. Существуют издержки, которые приходится оплачивать в любом случае: работает ли застройщик с эскроу-счетами или нет. Например: зарплата своим сотрудникам, оплата по счетам поставщикам стройматериалов, периодические платежи по кредитам и/или налогам. Поэтому вероятность появления скидок есть, но в целом по отрасли скидки маловероятны. Они не будут носить массовый характер.

- А если активность покупателей пойдет вниз? Может ли такое быть?

- Раньше второй половины 2021-го года, скорее всего, ничего не поменяется. Никаких сколько-нибудь значимых для экономики изменений за время новогодних каникул не произошло. Все факторы, влияющие на покупательскую активность, остались в наличии: рубль не вернулся к докризисным значениям, льготную ипотеку продлили до середины текущего года, строительные материалы не дешевеют, потребность россиян в жилье до сих пор так и не удовлетворена, и так далее…

- Как себя в этой ситуации вести себя продавцам квартир на вторичном рынке? Особенно тем, кто взамен хочет купить новую квартиру. Говорят, что альтернативы часто срываются. Как вы думаете, продавцам имеет смысл подождать лучших времён?

- Давайте подумаем вместе. Какой смысл ждать? Каких именно «лучших времён»? Возвращения высоких значений по ипотечным ставкам? Если жилищная ситуация в семье сегодня сложилась так, что нужно решать свой вопрос с жильём сегодня, то и решать его нужно сегодня. Сама собой ситуация не решится. Волшебных палочек давно не выдают. Ничего никогда не рассасывается само по себе. Что нужно понимать чётче всего? Опасно принимать столь важные решения без совета опытного специалиста, работающего в солидной компании. Есть риск «наломать дров», не понимая всех тонкостей и нюансов. Есть ещё одно обстоятельство, которое вновь стало оказывать на рынок недвижимости существенное влияние: мошенники. Во время осеннего ажиотажа они возникли в неисчислимом количестве, как грибы после дождя. В СМИ об этом пишут изо дня в день, но наши самонадеянные граждане предпочитают экономить, рискуя остаться без денег или без квартиры. Мошенники стали очень продвинутыми. Они используют и старые приёмы, и новые. В ход идут обман, подделка бумажных и электронных документов, подлог, фиктивные продавцы или покупатели. В общем, правоохранительным органам есть чем заняться.

- Выскажите, пожалуйста, ваше мнение по поводу того, куда, на ваш взгляд, качнётся маятник рынка недвижимости в ближайшие месяцы? Цены будут и дальше пусть медленно, но расти, будут снижаться или заморозятся на нынешней отметке?

- Скорее всего, в ближайшие месяцы тенденция роста цен сохранится. По крайней мере, до окончания срока действия распоряжения руководства страны о льготной ипотеке. А строить долгосрочные прогнозы – дело совсем неблагодарное. - Под занавес ушедшего года приняты поправки в закон, по которому после 10 января 2021 года риэлторы должны сообщать о сделках свыше 3 миллионов рублей. Как вы к этому относитесь? - Мы, как законопослушная организация с безупречной историей, исполняем и будем исполнять все законы и решения руководства РФ и московских властей. Мы много лет сообщаем в Росфинмониторинг все сведения, которые мы обязаны сообщать в соответствии с действующим законодательством. Если в новом законе нас обяжут сообщать какую-то дополнительную информацию, мы её будем сообщать в строгом соответствии с законом. Пока не совсем понятно, как будут жить в новых реалиях банки. 208-й ФЗ добавил им новой «головной боли». Поживём, — увидим!