На рынке царил забытый со времен нулевых ажиотаж, а цены забрались на рекордную высоту. Обзор рынка недвижимости по итогам 2020 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 20 Ноя 20 Дек 19

Индекс стоимости жилья, Р/м2 207 461 +3,5% +16,2%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 794 +7,6% -1,0%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 300 +4,6% -9,5%

По итогам 2020 года рынок вторичного жилья Москвы догнал новостройки: в наиболее ликвидных сегментах рост цен достиг 20%, а менее ликвидное дорогое жилье подросло примерно на 10%. Это в очередной раз доказывает, что «вторичка» и новостройки - взаимосвязанные рынки, а также ставит под сомнение целесообразность льготной ипотеки.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2020 год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на рекордные для последних лет 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г. При этом в долларовом выражении цены почти не изменились, оставаясь вблизи уровня $2 800 за кв. м. Это означает, что столичное жилье на этот раз смогло отыграть ослабление рубля. Более того, сколь привлекательными бы не выглядели инвестиции в недвижимость в этом году гораздо проще было просто купить валюту.

Больше всего прибавили в цене за 2020 год бюджетные и, соответственно, наиболее ликвидные сегменты рынка – пятиэтажки, однокомнатные квартиры, районы за МКАД –по 20% и более. Квартиры в панельных домах, двушки и трешки, большинство недорогих округов внутри МКАД подорожали на 16-18%. Дорогие сегменты выросли в цене меньше, чем рынок в среднем, однако и здесь подорожание измерялось в основном двузначными цифрами. Лишь современные монолитно-кирпичные дома и самый престижный округ Москвы – Центральный - прибавили меньше 10% - 8,3% и 5,8% соответственно.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 182 492 +19,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 184 367 +17,4%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 194 067 +16,2%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 203 473 +21,1%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 221 501 +14,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 213 713 +8,3%

Все панельные и блочные дома 186 975 +17,8%

Все монолитные и кирпичные дома 212 896 +14,3%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Однокомнатные квартиры 210 190 +20,1%

Двухкомнатные квартиры 205 612 +17,0%

Трехкомнатные квартиры 198 544 +16,1%

Многокомнатные квартиры 207 152 +11,3%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Центральный округ 332 695 +5,8%

Северный округ 204 280 +16,6%

Северо-Восточный округ 182 478 +16,0%

Восточный округ 188 293 +16,2%

Юго-Восточный округ 175 891 +18,4%

Южный округ 187 679 +19,5%

Юго-Западный округ 232 848 +12,1%

Западный округ 225 782 +17,0%

Северо-Западный округ 209 754 +13,8%

Все районы за МКАД 160 352 +20,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Дек 20 Дек 19

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 323 481 +6,6%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 152 227 +18,2%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,12 -9,8%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 20 Ноя 20

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +2,0 %/мес. -1,4%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 6,1 б.деп. +1,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

В 2020 году «вторичка» и новостройки примерно совпали по темпам роста цен – и там, и там стоимость квартир увеличилась на 10-20% в зависимости от сегмента. При этом на вторичный рынок не распространяется программа льготной ипотеки, в рамках которой покупатели могут получить кредит по ставке не выше 6,5% годовых. «Вторичка» прекрасно себя чувствовала и с обычной, несубсидируемой ипотекой. Благодаря поэтапному снижению ключевой ставки ЦБ средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке опустилась в 2020 г. до 8% годовых, по данным «Дом.рф». Для сравнения: в январе 2020 г. ипотеку на покупку «вторички» выдавали в среднем под 9,32%.

Все это означает, что в 2020 г. никакой необходимости в субсидировании ипотеки вообще не было, по крайней мере в московском регионе. Запуская программу, власти действовали по шаблону 2015 г., когда льготная ипотека действительно спасла многих застройщиков от банкротства. Но в 2015 г. ипотечные ставки взлетели до небес после того, как ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, и ипотечное кредитование фактически «умерло». А в 2020 г. Центробанк продолжал снижать ключевую ставку, несмотря на кризис, и в июле она упала уже до 4,25%. Это не только позволило банкам опустить ставки по несубсидируемым ипотечным кредитам ниже 8%, но и обрушило ставки по депозитам, что привело к перетоку миллиардов рублей из банков в недвижимость. Как следствие, со спросом на рынке жилья все было прекрасно и без дополнительных ипотечных субсидий.

Таким образом, главным спасителем рынка в 2020 г. была политика Центробанка по ключевой ставке. А льготная ипотека лишь помогла разогнать цены. Причем не только на первичном, но и на вторичном рынке, потому что и продавцы, и покупатели на «вторичке», естественно, учитывают уровень цен на «первичке».

Также следует отметить, что в 2021 году рынок недвижимости ждет охлаждение, даже если ЦБ и далее будет снижать ставку, а правительство продлит субсидирование ипотеки после 1 июля. Участники рынка несколько перестарались с повышением цен. Квартиры подорожали больше, чем снизился ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в результате удешевления ипотеки. Спад ажиотажа стал очевиден уже в ноябре, но, как и прогнозировал IRN.RU, по инерции рынок «дорос» до конца года. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин – как это случилось в 2015 г., после ажиотажа 2014 г. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».)

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.