Новостройки Москвы в ноябре-декабре 2020 года: спрос пошел вниз на фоне перегретых цен - «Аналитика рынка»

После продления программы льготной ипотеки до середины 2021 г. спрос на новостройки ожидаемо снизился. Покупателям некуда спешить, тем более, что ажиотаж предыдущих месяцев вымыл с рынка наиболее доступные лоты и перегрел цены.

Спрос

После октябрьского рекорда в 7300 ДДУ спрос на новостройки в «старой» Москве пошел на спад. По данным компании «Метриум», в ноябре было заключено 6797 сделок, что на 7% меньше, чем в октябре. При этом покупательская активность все еще существенно превышает уровни прошлого года: в ноябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 74% больше ДДУ, чем в ноябре 2019-го. В Новой Москве продажи новостроек снизились на 23,7% относительно октября. В сравнении с ноябрем прошлого года количество ДДУ выросло на 42%.

«После продления программы льготной ипотеки высокий спрос закономерно пошел на убыль, - комментирует ситуацию на рынке заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. - На фоне общего ажиотажа вокруг квартир в новостройках цены были разогреты, и теперь покупатели ждут новогодних акций, а девелоперы - появления новых клиентов. Таким образом, сейчас картина следующая: клиенты, которые откладывали покупку квартир до лучших времен, уже приобрели их, поэтому сегодня мы наблюдаем снижение спроса и количества сделок относительно предыдущего месяца. Однако в сравнении с прошлым годом эти показатели выше из-за низкой ставки по ипотеке и низких процентов по вкладам, что, в свою очередь, привело к переводу денег из депозитов в квадратные метры».

(В самом «Инкоме» в ноябре 2020 г. получили на 17% меньше обращений от потенциальных покупателей и заключили на 9% меньше сделок, чем в октябре. Но по сравнению с ноябрем 2019 г. показатели увеличились на 11% и 12% соответственно.)

Наиболее заметно снижение ипотечного спроса в Новой Москве, где доля ипотечных ДДУ сократилась на 6,1 п.п. по сравнению с октябрем, до 64,7% – и это на фоне общего падения покупательской активности. В годовом выражении показатель, конечно, вырос (на 5,2 п.п.) благодаря уменьшению ипотечных ставок.

В «старой» Москве, по данным «Метриума», на ипотеку в ноябре пришлось 64,2% сделок от общего числа ДДУ. Таким образом, по сравнению с октябрем показатель увеличился на 1,9 п.п., а с ноябрем 2019 г. – на 8,2 п.п.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), связывает снижение спроса в месячном разрезе с сокращением предложения и высоким уровнем цен на новостройки. Рост потребительской активности в конце III и начале IV квартала привел к вымыванию самых доступных лотов, поясняет застройщик.

Квартиры дорожают, и вместе с тем сокращается объем предложения, соглашается Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Но процесс замедляется. «Если в октябре число лотов уменьшилось на 14%, то в ноябре – всего на 0,3%. Такая тенденция позволяет предположить, что в скором времени предложение достигнет минимума и начнется расширение рынка», - добавляет Коркка.

Падение спроса продолжилось и в первой половине декабря. В «Инком» за первые две недели месяца обратились на 15% меньше потенциальных клиентов, чем в первой половине ноября, а продажи упали на 12%. В годовом выражении динамика остается положительной: число обращений выросло на 21%, сделок – на 16%.

Но, несмотря на снижение продаж к концу года, IV квартал в целом оказался очень удачным для девелоперов. По предварительной оценке Est-a-Tet, в текущем квартале объем реализованного жилья в старых границах Москвы по сравнению с предыдущим кварталом увеличился на 94%, относительно аналогичного периода 2019 г. - на 82%.

В Новой Москве спрос за квартал вырос на 95%, за год – на 49,5%. «Подавляющее большинство застройщиков смогли не только отыграть весеннее падение спроса, но и существенно нарастить продажи, по сравнению с прошлым годом», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Цены

В ноябре текущего года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках массового сегмента достигла рекордного значения. По данным «Метриума», за год показатель вырос на 17% и составил 203 тыс. рублей. Это самый быстрый рост в истории рынка первичного жилья, подчеркивает Надежда Коркка. Относительно октября средняя цена квадрата увеличилась на 2,3%.

По оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», стоимость новостроек и апартаментов эконом- и комфорткласса в ноябре почти не изменилась, зато бизнес-класс прибавил сразу 7%.

Средний бюджет предложения квартиры в ноябре 2020 г.

Класс
ноя.20 млн руб.

ноя. 2020 к окт. 2020 %

ноя. 2020 к ноя. 2019 %

окт.20 млн руб.

ноя.19 млн руб.
Эконом
8.25
0.8%
6.0%
8.18
7.78

Комфорт
11.44
0.6%
6.4%
11.38
10.75

Бизнес
21.67
7.7%
12.0%
20.13
19.35

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что на фоне роста или, во лучшем случае, стабилизации цен в экономклассе в ноябре средний чек сделки в этом сегменте сократился на 3,7% относительно октября и составил 9,38 млн руб., подсчитали специалисты «Азбуки Жилья», проанализировав данные Россреестра о заключенных ДДУ на территории «старой» Москвы. При этом в «экономе» средняя стоимость проданной квартиры все равно выше средней стоимости квартиры в предложении, в «комфорте» показатели совпадают и лишь в бизнес-классе чек сделки ниже стоимости предложения.

Средний чек сделки

Класс
ноя.20 млн руб.

ноя. 2020 к окт. 2020 %

ноя. 2020 к ноя. 2019 %

окт.20 млн руб.

ноя.19 млн руб.

Эконом
9.38
-3.7%
14.7%
9.74
8.18

Комфорт
11.44
2.5%
12.4%
11.16
10.18

Бизнес
18.30
9.2%
26.7%
16.76
14.44

Источник: «Азбука Жилья» на основе данных Росреестра

Средний размер скидок за прошедший месяц увеличился на 1 п.п. в «старой» Москве и Подмосковье, а в Новой Москве дисконты, наоборот, сократились на тот же 1 п.п. Средний уровень скидок на новостройки сейчас составляет 5% для «старой» Москвы, 4% для присоединенных территорий и 6% для Подмосковья, говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

По отношению к аналогичному периоду прошлого года размер среднего дисконта в «старой» Москве и области увеличился на 1 п.п., в ТиНАО - на 2 п.п. При этом распространенность скидок, по данным «Инкома», за год существенно сократилась: на 21 п.п. в «старой» Москве, на 18 п.п. в ТиНАО и на 14 п.п. в Подмосковье. Сегодня скидки предлагаются в 23% проектах «старой» Москвы, в 17% ЖК на присоединенных территориях и в 40% новостроек Подмосковья.

За месяц доля проектов со скидками в «старой» Москве и Подмосковье уменьшилась на 1 п.п., в ТиНАО - на 2 п.п.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.