Квартира продается с торгов – что это значит и как это происходит? - «Риэлторские технологии»

Сейчас очень часто в рекламе можно встретить объявления о том, что квартира продается с торгов. Цена бывает настолько привлекательна, что многие просто мечтают её купить. О том, как и какую недвижимость можно приобрести с торгов и на каких площадках это можно сделать, рассказывает заместитель генерального директора АН «Триумфальная Арка» Леонид Муравин.

— Как квартира попадает на торги для продажи?

— В Москве торги по жилью проводятся регулярно и в большом количестве. Квартиры предлагают к продаже муниципальные и федеральные власти, структуры, связанные с банкротством физических и юридических лиц, а также банки. Обычно, начальная стоимость лотов (квартир) устанавливается ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше рыночной цены.

Торги по квартирам ведутся на нескольких специализированных площадках.

На федеральном портале www.torgi.gov.ru представлены предложения о проведении торгов для разных видов имущества. Здесь можно найти объекты недвижимости, расположенные во всех регионах России.

С московскими торгами можно ознакомиться на площадке столичного Тендерного комитета: mos-tender.com

Торги по продаже недвижимого имущества (в т.ч. зданий и квартир) проходят и на площадке «Росэлторг»: www.roseltorg.ru Эта площадка была создана и предназначена для торгов по госзакупкам. Тем не менее, теперь тут можно купить и жильё, собственником которого является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»).

Городские новостройки составляют большую часть квартир, представленных на торгах. Кроме нового жилья, на аукционах выставляются квартиры, которые в народе назвали «бабушкиными». Социальной поддержкой инвалидов и одиноко проживающих пенсионеров занимается ГУП «Московская социальная гарантия». «Моссоцгарантия» осуществляет помощь пенсионерам и инвалидам в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность Москвы. Такие квартиры потом тоже реализуются на торгах.

Всё более активно участвует в аукционной деятельности и ДОМ.РФ Эта площадка обоснованно и заслуженно считается одной из самых надежных ресурсов по проведению торгов. К недостаткам здесь можно отнести сравнительно малое количество предложений в Москве и Санкт-Петербурге. Московское жильё пока не представлено вовсе, а северная столица представлена всего одним объектом. При этом, на площадке ДОМ.РФ представлено более 1000 региональных объектов.

— Очень много квартир продают банки. К примеру, не может человек выплачивать ипотеку, квартира выставляется на торги. Скажите, а как проходит продажа банками недвижимости через аукцион? И на каких основаниях банк этим занимается?

— Перед тем, как ответить на поставленный вопрос по существу, я должен напомнить нашему читателю информацию, без которой трудно понять суть торгов. Право собственности со времён Юстиниана (527 – 565 гг. н.э.) состоит из трёх частей: право владения, право распоряжения и право пользования.

В соответствии с действующим законодательством РФ, в частности закон № 102 ФЗ «Об ипотеке», параграф 3 ГК РФ «Залог» и др., в случае приобретения недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка, право владения и распоряжения недвижимостью ограничены залогом, а у заёмщика остаётся только право пользования (в нашем случае это право проживания). Предметом залога до момента погашения кредита выступает квартира.

С момента приобретения «ипотечной» квартиры возникает и регистрируется в Росреестре обременение на такое жильё. Такое обременение действует до полного погашения ссудной задолженности заёмщика перед банком. В кредитном договоре, который подписывают банк и заёмщик в день сделки, указаны все согласованные сторонами цены, сроки и условия взаимодействия сторон.

Если у заёмщика возникают негативные обстоятельства, и он не может осуществлять положенные по кредитному договору ежемесячные платежи, то к банку-кредитору в конечном итоге переходят все три составные части права собственности на квартиру в полном объёме. То есть, банк становится полноправным собственником жилья, так как у него возникают права владения, распоряжения и пользования квартирой.

При этом квартира, как объект для проживания, банку не нужна, и с этого момента банк занимается продажей этой квартиры, как своего непрофильного актива, который в этот период приносит банку одни расходы. Поэтому банк выставляет квартиру на торги на законных основаниях.

— Какова процедура продажи квартир с торгов? Что и как там происходит?

— Теперь несколько слов о самой процедуре. Торги проходят в виде аукциона. Аукцион по продаже квартир проходит так же, как и аукцион по продаже любого другого имущества.

Лот (в нашем случае это квартира) в результате торгов достанется покупателю, предложение которого окажется наиболее выгодно. То есть, тому из покупателей, кто предложит максимально высокую цену. Лот изначально выставляется по явно заниженной цене, и перед началом аукциона устанавливается так называемый «шаг повышения». Шаг повышения аукциона бывает разный: обычно в пределах от 1% до 5% от установленной цены. Хотя иногда шаг определяется фиксированной суммой в размере, например, 50 тысяч рублей.

Торги по квартире прекращаются в тот момент, когда участники перестают повышать свои предложения по цене. Покупатель, чью цену никто не превысил, признаётся победителем. Иногда бывает, что какое-то предложение вовсе никого не заинтересовало. В этом случае второй этап торгов начинается уже с меньшей цены квартиры.

— Проводят ли в РФ частные аукционы?

— Сегодня на территории России частные аукционы не проводятся. А зря. В Европе есть интересный опыт, который мог бы нам пригодиться. Существуют две схемы, по которым проводятся частные аукционы:

1. Классический аукцион «на повышение».

2. Так называемый «голландский аукцион», при котором цены идут с определённым шагом, но не вверх, а вниз.
И в первом, и во втором случае у участника торгов есть шанс купить квартиру ниже её рыночной цены.

— Леонид Аркадьевич, чтобы вы посоветовали нашим читателям, которые хотят впервые поучаствовать в торгах?

— Данная информация будет очень полезна для новичков, которые впервые хотят принять участие в торгах по продаже квартир в качестве покупателей. Так что прочитайте ее очень внимательно:

1. Нужны достаточно глубокие и актуальные знания о состоянии рынка недвижимости, о тенденциях в развитии городской инфраструктуры в разных районах города, об изменениях в макроэкономической ситуации в стране и в мире.

2. Необходимо уметь делать сравнительный маркетинговый анализ, который позволит узнать о том, сколько и каких объектов было продано в том или ином районе за определённый период.

3. Важно суметь понять, насколько тот или иной лот ликвиден на сегодняшний день, и будет ли он ликвиден в ближайшей перспективе.

4. До начала торгов нужно выбрать стратегию, которая позволит участнику одержать победу на самых выгодных для него условиях.

5. Существует опасность переплатить. Как этого избежать? Нужно заранее для себя определить стоимость квартиры, которую можно считать максимальной (предельной). Многие опытные участники торгов обычно пользуются простой, но проверенной формулой. Малоликвидная квартира должна стоить не дороже, чем её рыночная цена минус 10-15%. Цена привлекательного высоколиквидного объекта должна быть определена в размере его рыночной цены минус 5-10%.
Главное во всём этом – ни в коем случае не выходить на торги самостоятельно. Нужен совет знатока. Уж очень высока вероятность пустой потери денег.

— И какие же опасности подстерегают покупателя квартиры на торгах? Что может вылезти наружу после ее покупки?

— Вы правы. Приобретение жилья в Москве – это всегда сложная высокозатратная инвестиционная операция, связанная с колоссальными рисками. Причём, эти риски могут быть очевидны (ошибки, опечатки или нестыковки в документах, неоплаченные долги по коммунальным платежам, и т. д.), а могут быть и скрыты для неопытного глаза. Они могут быть выявлены только при проведении дополнительных проверок и глубоких исследований. Я говорю о проверке личностей продавцов, о «чёрных дырах» в истории квартиры, о частых и необоснованных переходах права и многом другом. Стоит ли, заранее зная обо всем перечисленном, подвергать себя таким рискам и самостоятельно участвовать в торгах? Вывод снова на поверхности.

— Но можно же на торгах купить квартиру и ниже рыночной цены.

— Действительно, участие в торгах может привести к серьёзному ценовому выигрышу в решении жилищного вопроса. Но это будет лишь в том случае, когда рядом с вами серьёзный риэлтор из солидной компании с большим опытом успешной работы на столичном рынке недвижимости. Выгода от участия риэлтора может быть в несколько раз выше, чем размер его комиссионного вознаграждения.

Привожу самый простой пример. Недавно клиент нашего агентства, работая с нами по договору, приобрёл на торгах замечательную квартиру по цене 12 600 000 рублей при её средней рыночной стоимости примерно в 15-15,2 млн. рублей. Даже с учётом всех дополнительных издержек и расходов, становится ясно и понятно: заплатив фирме по прейскуранту примерно 2,5% от стоимости квартиры, клиент получил выгоду в размере двух с лишним миллионов рублей.

Так что вопрос «нужна ли помощь риэлтора при покупке квартиры на аукционе?» я бы назвал риторическим.