Законодательство о долевом строительстве поправят в пользу девелоперов и Фонда защиты прав дольщиков - «Дайджест»

Группа депутатов внесла в Госдуму очередной проект изменений в закон о долевом участи в строительстве за № 1134552-7. Среди прочего авторы законопроекта фактически предлагают обязать дольщиков принимать квартиры с недостатками. Застройщикам эта поправка наверняка понравится, в отличие от покупателей квартир.

Поправки в закон об участии в долевом строительстве

Первое, с чего хотелось бы начать, это то, что проект наделяет Фонд защиты прав дольщиков правом привлекать деньги физлиц для окончания строительства проблемных зданий без размещения денег на эскроу и перечисления взносов в компенсационный фонд. Сохранность этих средств гарантируется государством. Право Фонда на привлечение денег закрепляется не только в законе об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, но и в законе о публичной правовой компании № 218-ФЗ.

Другим новшеством стала инициатива по лишению дольщиков права отказаться от подписания передаточного акта, когда качество квартиры не соответствует ДДУ, требованиям техрегламентов, проектной документации и градостроительным регламентам. Если поправка вступит в силу, то, обнаружив брак, гражданин сможет лишь потребовать составить акт о выявленных недостатках, а потом все равно подписать передаточный документ. Получается, что потребитель обязан принять квартиру с недостатками. За этой поправкой торчат уши строительного лобби, стремящегося облегчить жизнь девелоперам. Сдав объект, строительная компания приступит к возведению нового здания, а устранять недостатки будет по остаточному принципу или когда «дойдут руки».

Учитывая недоверие (зачастую вполне оправданное) центра к региональным властям, всероссийский Фонд защиты прав дольщиков примет на себя обязанности технического заказчика и станет проводить строительный контроль в отношении многоквартирных домов, возводимых Фондом субъекта РФ с использованием денег публично-правовой компании (всероссийского Фонда защиты прав дольщиков). По мнению инициаторов проекта, эта норма поставит заслон перед хищением средств на местном уровне.

Предусматривают новеллы и расширение перечня оснований для удаления многоквартирного дома (МКД) из единого реестра проблемных объектов. Так, дом перестанет считаться проблемным, если застройщик продлит срок разрешения на строительство и заключит с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, переносящие срок сдачи объекта. Кроме того, здание исключат из списка проблемных объектов, когда субъект РФ погасит требования граждан, передав им квартиры и машино-места, или арбитраж отдаст Фонду защиты прав дольщиков земельный участок и недостроенный дом вместе с обязательствами девелопера.

Учитывая роль, которую играют субъекты РФ, региональные Фонды защиты прав дольщиков и конкурсные управляющие в решении вопросов завершения строительства проблемных МКД, инициаторы законопроекта планируют обязать эти структуры размещать информацию в личных кабинетах единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Так, региональные власти станут размещать на сайте ходатайства о восстановлении прав дольщиков, а местные Фонды — графики завершения строительства проблемных зданий, заявки на финансирование, акты о финансировании, а также другие документы, связанные с окончанием работ. В свою очередь конкурсные управляющие будут публиковать в ЕИСЖС сведения, подтверждающие право дольщика на жилище, машино-места и нежилую недвижимость (или денежные требования участников строительства), план объекта, проектную документацию и так далее. Данные новеллы сделают процедуру работы с проблемными домами прозрачной и понятной.

Новеллы в закон о банкротстве

Конкурсный управляющий, не прошедший аккредитацию Фонда, получит второй шанс подать заявление через год после отказа в аккредитации. В принципе, это справедливо. В России и так не хватает специалистов для работы с застройщиками-банкротами.

Уточняет проект и порядок направления конкурсным управляющим бумаг в Фонд защиты прав дольщиков. В случае принятия закона управляющий станет отправлять сведения в электронной форме через ЕИСЖС. Это удобно и технологично. В свою очередь Фонд получит право знакомиться с реестром требований дольщиков и направлять возражения по итогам рассмотрения реестра в арбитраж. Более того, управляющий будет принимать решение об обоснованности внесения требования в реестр требований только с учетом позиции Фонда. А если последний вступит в дело о банкротстве после закрытия реестра, то получит право обратиться в суд с заявлением об исключении необоснованных требований. Данные новеллы объясняются случаями включения в реестр фиктивных требований со стороны дольщиков.

Наряду с этим законодатель ограничит право конкурсного управляющего на выбор оценщика, когда Фонд приобретает права застройщика на участок и объект. В этом случае Фонд самостоятельно найдет оценщика, а управляющий, основываясь на отчете, рассчитает соотношение стоимости прав застройщика и совокупного размера требований участников строительства. Таким образом, конкурсный управляющий, назначенный на банкротство строительной фирмы, постепенно теряет полномочия и становится техническим исполнителем при Фонде.

Ну и наконец, для формирования единообразного подхода, законопроект предусматривает, что члены кооператива, созданного на основании закона о банкротстве, получат право на выплату возмещения только в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в проблемном доме.

Изменения в закон о публично-правовой компании

Внесут поправки и в закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. Так, всероссийский Фонд получит право выступать в качестве агента фонда субъекта РФ и продавать квартиры, нежилую недвижимость и машино-места, находящиеся в собственности последнего, если здание достраивалось за счет федерального Фонда. Кроме того, федеральный Фонд получит полномочия технического заказчика с правом проведения строительного контроля и сможет создавать коммерческие и некоммерческие юрлица.

Дополнения внесут и в статью 9.1 закона. В частности, если Фонд выяснит, что на участке, где находится (или должен находиться) проблемный дом, нельзя завершить строительство, то он выберет другой участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, и возведет на нем МКД. По факту это уже происходит в регионах. Например, в одном из приволжских городов дольщики нескольких проблемных объектов в центре города с середины «нулевых» пытались добиться завершения строительства. Однако выяснилось, что возвести МКД на этих участках невозможно в силу ряда причин. Тогда Фонд построил дома в другом районе на окраине города и предложил жильё обманутым участникам строительства. Одни взяли компенсации, а другие — ключи от квартир. Лучше уж так, чем никак.

Еще одна норма появится в статье 13.1. Эта новелла гласит, что Фонд примет решение о достройке здания, если затраты на стройку не превышают размер возможных максимальных выплат дольщикам, имеющим требования о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений. Похожая норма фигурирует в документах Фонда и правительства. Теперь государство внесет ее и в закон.

Выводы

Постепенно, словно шагреневая кожа, сжимаются полномочия конкурсного управляющего при банкротстве девелопера. Шаг за шагом управляющие попадают в зависимость от Фонда. В то же время права федерального Фонда по защите прав дольщиков расширяются. Последний получает возможность привлекать деньги граждан, минуя счета эскроу, возражать против включения требований в реестр, реализовывать недвижимость в проблемных объектах, осуществлять строительный контроль, создавать юрлица и, при необходимости, менять место возведения МКД. Скажутся ли эти новеллы на положении дольщиков? Отчасти — да. Например, решение об исключении требования из реестра и перенос строительства проблемного МКД на другой участок затронут только часть граждан. А вот новелла об исключении возможности отказаться от подписания акта приема-передачи при наличии недостатков коснется всех дольщиков. С исчезновением этой нормы пропадёт «кнут», которым гражданин понуждал застройщика побыстрее устранить недостатки или уменьшить цену квартиры. Поэтому, если законодатель исключит эту норму, то девелоперы почувствуют себя вольготно. Чего не скажешь о рядовых дольщиках.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции