Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры? - «Дайджест»

— Я хочу продать квартиру, купленную с использованием маткапитал, для внесения первоначального взноса при строительстве дома. Договор со строительной компанией заключен, но дом не готов. Доли в нем я выделить не могу. Сейчас дети прописаны и проживают в другой квартире, в более комфортных условиях. Эта квартира является моей собственностью и куплена еще до рождения второго и третьего ребенка. Согласно ФЗ 256, я выделила доли детям в той квартире, которая куплена на маткапитал. Сейчас пытаюсь получить разрешение на ее продажу. Но органы опеки требуют не только выделить доли в другом жилье, но и положить на счет каждого ребенка сумму, эквивалентную доле. Это правомочно? На какую статью какого закона опираются органы опеки?

Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:

Требование органов опеки не основано на законе. Либо вы выделяете доли детям, либо кладете на специальный счет денежную сумму, эквивалентную долям.

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Органы опеки действуют в интересах несовершеннолетних. Поэтому, если вы продаете жилье с их долями, опека требует компенсации на счет. Возможно, это перестраховка. Такое бывает. Попробуйте либо просто оплатить с этих счетов расходы на строительство дома, где доли детей, как я понимаю, будут выделены. Либо пойти в опекунский совет, к которому относится ООП и написать заявление о разрешении на продажу долей детей при условии, что им после одобрения советом размера долей в доме вы подарите там детям доли на аналогичную сумму.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

В вашем случае органы опеки и попечительства ссылаются на ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве» и Гражданский кодекс РФ.Однако данную статью они трактуют неправильно. Дело в том, что ухудшать жилищные условия несовершеннолетних вы не имеете права.

Чтобы использовать маткапитал при заключении ДДУ на строящийся объект, вы давали нотариально удостоверенное соглашение о том, что при оформлении права собственности на приобретенную квартиру вы наделите определенными долями в ней детей. Поэтому сначала вам нужно обратиться в Пенсионный Фонд за согласованием продажи первой квартиры и покупки другой, так как только с разрешения ПФР можно изменить порядок использования материнского капитала.

Если вы приобретаете жилье большей площади, тогда жилищные условия детей будут улучшены. Главное при покупке – доказать органам опеки, что доли детей в приобретаемой квартире будут не меньше тех, что в продаваемой.

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В настоящий момент единого нормативного акта, регламентирующего получение разрешения на продажу недвижимости от органов опеки, нет. Список требований органов опеки и необходимых документов обычно устанавливается внутренним регламентом конкретного территориального органа.

Если вы не согласны с требованиями органов опеки по необходимости открытия счетов на детей, вы можете истребовать у них отказ в письменном виде и обжаловать его в суде в течение 3 месяцев с момента получения. В суде вы сможете доказать, что имущественные права детей не ухудшаются в результате продажи квартиры, купленной на маткапитал.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вопрос с маткапиталом достаточно спорный, так как, действительно, если вы выделили доли детям и наделили их собственностью, а на момент, когда вы хотите продать объект недвижимости, дети по-прежнему являются несовершеннолетними, их права и законные интересы защищаются органами опеки.

Органы опеки вправе выдвигать подобные требования и, поскольку в таких вопросах они никому не подчиняются, любое их решение правомерно. Если опека считает, что права детей необходимо защитить таким образом, чтобы наделить их собственностью и выделить им денежную сумму в качестве компенсации – таково решение вашей опеки. Они исходят из существующей практики и на основании тех документов, которые вы им предоставили.

Конечно, вы можете оспорить данное решение в судебном порядке, но процесс может занять достаточно длительное время и не привести к желаемому результату. Поэтому лучше найти компромисс, который позволит соблюсти интересы детей и не погрязнуть в судебных разбирательствах с неизвестным исходом.