«Уступать давлению застройщика при приемке квартиры ни в коем случае не следует» - «Дайджест»

Обычно под приобретением квартиры понимается заключение и последующая регистрация договора долевого участия. Но на самом деле, это только начало истории взаимоотношений между покупателем и застройщиком. И если не конец (потому что многие застройщики берут на себя функции управляющей компании), то уж точно кульминация этого процесса – передача готового объекта. Зачастую и без того волнующий момент омрачается выявленными дефектами и непростыми переговорами по их устранению. Директор оргкомитета Urban Awards Ольга Хасанова рассказала о том, что нужно делать будущему жильцу в этой ситуации и как добиться от застройщика выполнения взятых обязательств.

Уместна ли придирчивость во время приемки квартиры?

Чем сложнее продукт, тем больше у него может быть недостатков. Недвижимость – самый сложный и дорогой продукт для большинства потребителей. Это «машина для жизни», по выражению Ле Корбюзье. Если вы хотите, чтобы в этой «машине» было комфортно и она функционировала без сбоев, нужно проявить достаточно внимания ко всем ее составляющим.

Разумеется, застройщики заинтересованы в том, чтобы передача новостройки состоялась как можно скорее, и нередко их представители настойчиво торопят клиентов с подписанием акта. Уступать этому давлению ни в коем случае не следует. Также совершенно не состоятельны доводы строителей, что обнаруженные недостатки «мелочь» или «допустимая норма».

Что нужно делать покупателю, если в ходе осмотра выявлены дефекты?

Прежде всего, подробно зафиксировать их в отдельном акте осмотра (иногда его называют смотровой лист). В идеале по каждой позиции должен быть указан конкретный пункт СНиПа, который был нарушен застройщиком. Также важно прописать и согласовать сроки устранения обнаруженных дефектов. Не стоит забывать и про «паспортные» данные: адрес объекта, номер ДДУ и дата его регистрации, ФИО участников процесса приемки и дата проведения процедуры, а также подписи сторон.

Если дефекты носят косметический характер, то акт осмотра становится приложением к акту приема-передачи – в этом случае на последнем делается соответствующая пометка.

Но если брак потенциально может отразиться на качестве жизни (неисправная проводка, проблемы с вентиляцией, трещины в стенах, стеклопакеты ненадлежащего качества), покупатель вправе отказаться от подписания акта приемки-передачи. При таком сценарии смотровой лист фактически становится досудебной претензией.

Может ли рядовой потребитель самостоятельно обнаружить недостатки в квартире? На какие аспекты ему нужно обратить внимание?

Разумеется, эта процедура не требует какой-либо специальной квалификации, но тщательная подготовка весьма желательна. Прежде всего, нужно изучить характеристики жилья, указанные в ДДУ, и на их основе заблаговременно составить детальный чек-лист. Обязательный пункт – выяснение реальных габаритов квартиры и того, насколько существенно они отличаются от данных, которые занесены в ДДУ. Меньшая площадь дает основание для получения компенсации.

Увеличенный метраж может служить уловкой со стороны недобросовестного застройщика, который решил заработать на лишних паре квадратных метров (в реалиях современного московского рынка это 500-600 тыс. рублей дополнительной финансовой нагрузки для покупателя). Известны случаи, когда дополнительная площадь появлялась из-за экономии на толщине стен.

Для большего удобства при осмотре квартиры можно выделить несколько структурных блоков – дверные проемы, окна, сантехника и канализация, стены, полы и потолки, проводка и электроприборы, бытовая техника (если она предусмотрена по договору), отделка (аналогично), вентиляция, система отопления. Все приборы и механизмы, установленные в квартире, должны быть протестированы. Для проверки розеток и проводки рекомендуется взять с собой электрочайник или другой прибор сопоставимой мощности. Не стоит пренебрегать обследованием дверных и оконных ручек, замковых и запорных механизмов на дверях и стеклопакетах. Установить, насколько ровные в квартире стены, поможет отвес.

Выполнить этот план абсолютно по силам любому покупателю, но лучше все же пригласить на осмотр эксперта (в идеале не только строителя, но и эколога). Специалисты хорошо знакомы со всеми потенциально проблемными «точками» в квартире, быстро их выявляют и могут аргументированно доказать наличие дефекта присутствующему на осмотре представителю застройщика.

Влияет ли на мониторинг качества жилья время года?

Некоторые проблемы, действительно, не обращают на себя внимания в летний период. Например, плохо заделанные швы и повышенная сырость становятся заметны только с наступлением осени. Зимой могут проявиться ошибки, допущенные при установке отопительного оборудования и теплоизоляционных материалов.

Что должны знать покупатели жилья о законодательстве, регулирующим процесс передачи недвижимости?

В первую очередь, они должны знать, что законодательство на их стороне. Так, в 556-й статье Гражданского кодекса РФ прямо говорится: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». А если имеет место обоснованная претензия в отношении качества жилья, покупатель имеет право на один из четырех «компенсационных» сценариев: дисконт, безвозмездное устранение недостатков «в разумный срок», возмещение расходов, если он был вынужден самостоятельно исправлять дефекты, и возврат всей уплаченной суммы с одновременным расторжением договора.

В любом случае, эксперты Urban Awards настоятельно советуют всем покупателям недвижимости ознакомиться с соответствующим параграфом 30-й главы Гражданского кодекса (включая изложенные там случаи из судебной практики) и 214-ФЗ.

Если застройщик отказывается устранять недостатки или делает это ненадлежащим образом, то какие шаги может предпринять покупатель?

Оптимальный сценарий предполагает проведение независимой экспертизы, фиксирующей наличие строительного брака (лучше всего в присутствии представителей компании-застройщика), и самостоятельное проведение необходимых ремонтных работ. При этом аккуратно собираются все чеки и прочие подтверждения понесенных расходов. При таком варианте покупатель может спокойно заселиться в свою квартиру и готовить документы для обращения в суд. И у него есть все шансы получить положенное возмещение убытков.

Насколько охотно застройщики соглашаются с требованиями клиентов по устранению дефектов?

Любая серьезная компания стремится избежать конфликта с покупателями. Во-первых, это ведет к судебным разбирательствам, которые оборачиваются не только выплатой компенсаций, но и заметными репутационными потерями.

Во-вторых, для современного девелопера клиент – это самый ценный ресурс. Только недобросовестный и непрофессиональный продавец пытается как можно быстрее закончить отношения с клиентом. Грамотный застройщик ориентирован на долгую историю.

Каждый покупатель для него – это своего рода «зерно», из которого может вырасти целый «куст» потребительской активности. Ведь нередко люди покупают жилье не только для себя, но и для своих детей и родителей. Со временем им может понадобиться жилье с другими габаритами или в другой локации. Изменение семейного статуса также влечет за собой новые сделки с недвижимостью. И девелопер заинтересован в том, чтобы это все проходило в рамках его сети.

К тому же при наличии положительного опыта его клиенты будут рекомендовать бренд родственникам, друзьям и знакомым. Если застройщик планирует взять на себя функции управляющей компании, то покупатели жилья уже в ближайшем будущем станут потребителями предоставляемых сервисных продуктов. Поэтому крупные компании с устоявшимся реноме предпочитают идти навстречу требованиям клиентов. В этом случае расходы на оперативное устранение дефектов становится инвестицией в лояльность.