Ипотека, которая не будет в тягость: на чем сэкономить, как досрочно погасить - «Ипотека»

Без ипотеки рынок недвижимости был бы совсем другим. Этот инструмент поддерживает стабильность спроса, позволяя россиянам не откладывать покупку жилья «на потом». Но решение оформить жилищный кредит не должно быть спонтанным и непродуманным. О самых важных аспектах, касающихся ипотеки, Новострой-М рассказали эксперты в области недвижимости.

Жизнь вынуждает брать ипотеку

С каждым годом влияние ипотеки становится все заметнее. Так, в 2018 году доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы составила 46%, в 2019 году – 49%.

В этом году в первые четыре месяца этот показатель находился на уровне 53-55%, а затем, после запуска льготной программы «Господдержка 2020», число заемщиков резко возросло, сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Наибольшее значение было достигнуто в первые месяцы: 65% в мае и 68% в июне. Начиная с июля, их доля колеблется в районе 60%.

С января по октябрь 2020 года выручка застройщиков от ипотечных сделок составила 342 млрд руб. – это на 24% больше, чем за весь 2019 год. В каждом месяце, кроме апреля и мая, этот показатель превышал аналогичный период прошлого года; с августа объем выручки возрос в 2-2,5 раза. Наибольший объем вливаний был отмечен в осенние месяцы: 58 млрд руб. в сентябре и 67 млрд руб. в октябре.

В 2021 году ситуация с ипотекой как минимум не должна ухудшиться, считает спикер. Во-первых, до 1 июля действует льготная ипотека под 6,5% (в отдельных случаях ставка может быть даже ниже), и это очень важно. Дело в том, что за предыдущие годы у населения образовалась большая потребность в приобретении жилья.

Многие не могли себе позволить покупку квартиры из-за падения доходов, роста цен на недвижимость и высоких ставок по ипотеке: например, весной 2019 года они держались на уровне 10,5%. Вполне естественно, что после запуска льготной программы россияне захотели воспользоваться выгодным, но ограниченным предложением, в результате чего на первичном рынке сформировался ажиотажный спрос.

Предполагалось, что действие программы закончится 1 ноября, но в последний момент ее решили продлить. Основные ее условия: 15% – первый взнос, предельная сумма кредита – 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Петербурга, Ленобласти и 6 млн руб. для остальных регионов. Кредит предоставляется на строящееся и готовое жилье, находящееся в собственности у девелопера.

Во-вторых, большое значение играет ключевая ставка ЦБ. Она сейчас находится на крайне низком уровне – 4,25%, и существует вероятность дальнейшего ее понижения до 4%. Благодаря этому уменьшились ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости, несмотря даже на то, что льготная ипотека на него не распространяется.

Так, в третьем квартале 2020 года средняя ставка составила порядка 8%, что позволяет прицениться ко «вторичке» тем, кто по тем или иным причинам не готов покупать квартиру в новостройке, говорит Надежда Коркка.

«При выборе ипотечной программы потенциальному заемщику в первую очередь нужно отталкиваться от своей жизненной ситуации, финансовых возможностей, и подобрать максимально подходящие условия. Например, ипотека во многих проектах столичного региона может быть даже выгоднее, чем аренда жилья, при том, что здесь вы будете платить за свою квартиру, а не за чужую. Кроме того, сегодня на росте цен даже покупка квартиры в ипотеку является инвестиционно привлекательной. Это актив, который всегда можно продать, рассчитавшись с банком и дополнительно заработав»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

Первый взнос

Первый взнос – один из важнейших параметров ипотечного кредита. Для банка это показатель дисциплинированности и надежности заемщика, а для клиента – возможность получить кредит на более выгодных условиях. Общепринятым стандартом считаются 20% от стоимости квартиры. Однако Юлия Афанасьева, аналитик ГК «ФИНАМ», рекомендует по возможности внести от 30 до 50%, тогда можно будет рассчитывать на оптимальные условия по ипотеке и щадящие ежемесячные платежи.

На рынке встречаются предложения ипотеки совсем без первоначального взноса. Какими бы заманчивыми они ни казались, стоит сто раз подумать, прежде чем на них соглашаться.

Это большой риск для обеих сторон. Банк вполне справедливо опасается, что клиент может оказаться неблагонадежным, с низкими доходами, поэтому предоставляет кабальные условия по кредиту. Ставка для него будет выше как минимум на 2 процентных пункта, а страховка расширенная – следовательно, более дорогая.

Заемщик же может столкнуться с проблемой выплат и уйти в дефолт, лишившись тем самым новоприобретенной квартиры. Вероятность такого сценария весьма высока, так как ежемесячный платеж будет очень большим.Также ипотеку с нулевым взносом нередко предоставляют только под залог уже имеющегося имущества. Это может быть земельный участок, дом или иная недвижимость – и тогда в случае финансовых проблем можно потерять абсолютно все.

«Кроме того, существует риск, что пока будут искать квартиру под завышение и продавца, который на него согласится, у заемщика кончится срок одобрения ипотеки. Одобрят ли ее повторно? Большой вопрос. А если гражданин обращался в фирму, помогающую в подобных вопросах, то он потеряет еще и комиссионные, которые ей заплатит», – предостерегает Юлия Афанасьева.

Иногда потенциальному «ипотечнику» приходит в голову мысль взять на первый взнос потребительский кредит. Этого ни в коем случае не надо делать. Риски для заемщика здесь огромные, ведь, в случае потери доходов, у него практически не остается шансов на кредитные каникулы и реструктуризацию задолженности.

Чуть менее рискованный, но все равно неудачный вариант, – кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося имущества: по нему хотя бы проценты меньше. Двойная нагрузка по ипотечному и потребительскому кредитам мало кому по силам. Лучше повременить год-другой с покупкой квартиры и за это время накопить сумму, необходимую для первого взноса.

Расходы, о которых никто не думает заранее

Приобретение любой недвижимости с использованием ипотеки, рассрочки или даже 100%-ной оплаты сопровождается дополнительными расходами. К ним можно отнести затраты на оформление права собственности и открытие аккредитива в банке, рассказывает Игорь Сибренков. Обычно они входят в общую стоимость квартиры и дополнительно не выделяются.

Что касается ипотеки, то основной дополнительный расход здесь – страхование приобретаемого объекта, а также жизни и здоровья заемщика. Все вместе составляет порядка 0,5% от суммы кредита. В теории, клиент может отказаться от страхования жизни, но по условиям большинства банков процент по ипотеке при этом автоматически увеличивается.

«Так как обязательным является только страхование предмета залога (квартиры), то от договора страхования жизни и здоровья можно отказаться как при подписании кредитного договора, так и в течение 14 дней после этой даты»

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege

Дополнительным, но не обязательным расходом, могут стать траты на нотариуса – в том случае, если жилье приобретается семейной парой, которая хочет выделить доли в квартире, либо парой, у которой имеется брачный договор. Такие расходы могут составить порядка 2 тыс. руб.

В любом случае, сопутствующие расходы несопоставимы с расходами на покупку квартиры и составляют минимальную часть от стоимости жилья, поэтому экономить на них не стоит.

На чем можно сэкономить

Есть более подходящие варианты для облегчения жизни с ипотекой, чем отказ от страховки или услуг нотариуса, уверен Игорь Сибренков. Например, покупка квартиры с чистовой или уже полностью готовой отделкой от застройщика. Так будет сэкономлено время и средства: итоговая стоимость ремонта однозначно обойдется дешевле. Кроме того, ремонт обычно включен в стоимость ипотечного кредита, и покупателю не придется брать на него потребительский кредит, если у него нет собственных накоплений.

Еще один вариант экономии – приобретение жилья на раннем этапе строительства или на стадии котлована. «Сегодня цены растут достаточно динамично, и рост за год полностью перекрывает объем платежей по процентам за ипотеку. Однако здесь нужно учитывать, что на время строительства комплекса покупателю, возможно, придется арендовать жилье, что может нивелировать часть экономии», – добавляет эксперт.

Также стоит учитывать, что, помимо строительной готовности объектов, стоимость жилья может отличаться в зависимости от вида планировки, расположения квартиры в самом жилом комплексе, а также качественных характеристик объекта. Традиционно дороже стоят квартиры на более высоких этажах и с хорошими видовыми характеристиками, в проектах у станций метро или МЦК, в центральных районах. Тем не менее, даже с целью экономии не следует пренебрегать некоторыми характеристиками.

Например, в случае покупки квартиры с недостаточно эргономичной планировкой владелец не сможет воплотить в жизнь свои дизайнерские задумки и комфортно разместить мебель, что в дальнейшем скажется на условиях проживания. Кроме того, сегодня можно воспользоваться различными льготными программами: к ним относится материнский капитал, военная ипотека, ипотека для молодых семей, ипотека с господдержкой под 6,5% годовых и т.п.

Также можно воспользоваться разнообразными специальными предложениями и акциями, которые застройщики время от времени запускают в своих проектах: они могут распространяться как на квартиры, так и машино-места и кладовые помещения.

«Заемщик может ошибочно оценить выгоду предложения, запутавшись в огромном количестве разных условий, которые предлагают и банки, и застройщики. К примеру, популярной акцией от девелоперов стало субсидирование ипотечной ставки до 1% на срок от нескольких месяцев до года. Предложение выглядит очень выгодным, но подходит не всем. Очевидно, что застройщики не могут работать в ущерб себе – в итоге они просто отказываются от предоставления скидки. Если покупатель планирует погасить ипотеку за 5-7 лет, такая акция, скорее всего, станет выгодной. Иначе разумнее будет выбрать скидку на приобретение квартиры, поскольку после нескольких месяцев льготного периода будет установлена обычная ставка»

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Секреты досрочного погашения

Ипотека почти всегда «давит» на заемщика, поэтому при первой же возможности ее стремятся закрыть. Однако здесь есть свои нюансы.

С точки зрения экономии заемщику всегда выгоднее уменьшать срок кредитования и выплачивать большие ежемесячные платежи, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Но прежде, чем действовать таким образом, надо трезво оценить свои силы и возможности.

Пример: заемщик оформляет кредит на квартиру стоимостью 8 млн руб. под 6,5% годовых при первоначальном взносе в 20% – 1,6 млн руб. При сроке кредитования 30 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен 40 452 руб., а общая сумма переплат банку составит 8 162 000 руб. Если уменьшить срок кредитования до 15 лет, ежемесячный платеж увеличится до 55 751 руб., а сумма переплат сократится до 3 635 000 руб.

Для досрочного погашения ипотеки имеют значения виды платежей. Они бывают аннуитетные и дифференцированные.

При аннуитетной схеме размер ежемесячных платежей остается неизменным на протяжении всего срока кредитования. При этом в платеж включается часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты. В первое время тело кредита составляет небольшую часть платежа относительно начисляемых процентов.

При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается к концу срока кредитования. Ежемесячные платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты. Тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев. На остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.

Традиционно аннуитетная схема является более распространенной и предпочтительной. Фиксированный ежемесячный платеж позволяет планировать бюджет заранее. Должнику не нужно постоянно высчитывать сумму ежемесячного платежа или обращаться к графику, составленному в банке.

«Задолженность перед банком выгоднее гасить досрочно в первые несколько лет обслуживания кредита. Если заемщик выплачивает кредит уже более 10 лет, то он почти не сможет сэкономить, ведь большая часть выплат по процентам уже осуществлена»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Тем, кто точно решился на досрочное погашение ипотеки, следует знать, что для этого существует определенный протокол. Правила досрочного погашения кредита регулируются 284-ФЗ от 19.10.2011 г. Согласно закону, не менее чем за 30 дней до дня возврата денежных средств заемщик должен уведомить банк, однако договором займа может быть установлен более короткий срок.

Если заемщик не отправит уведомление в банк, то перечисленная сумма поступит на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по установленному графику. После погашения кредита заемщику необходимо взять выписку из банка о том, что все обязательства по кредиту исполнены. С этой выпиской и пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр для погашения записи об ипотеке.

Что будет, если не платить вовремя

По действующему законодательству, если заемщик не заплатил вовремя, то его ждет начисление неустойки на просроченный платеж или наложение взыскания на квартиру.

Согласно ст. 809 Гражданского кодекса РФ, банк имеет право получить со своего клиента проценты, определенные кредитным договором, информирует Денис Артемов. При этом размер процентов ограничен ставкой рефинансирования ЦБ РФ (ст. 9.1 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В случае если договором предусмотрена неустойка, то ее размер может составлять не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа.

Если просрочка становится существенной, банк может обратить взыскание на квартиру. Это возможно:

- при единовременной просрочке платежа не менее чем на 3 месяца;

- при систематических нарушениях срока платежа (более трех раз в течение 12 месяцев);

- когда сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества.

На практике банку невыгодно немедленно отнимать квартиру и таким образом лишаться процентов по договору, поэтому кредитные организации обычно не торопятся с крайними мерами. Для начала информация поступает в отдел работы с просроченной задолженностью. Начинаются телефонные звонки от сотрудников банка с требованием погасить долг.

Если это не помогает, к «проштрафившемуся» могут приехать сотрудники службы безопасности для уточнения причин подобного поведения. На этой стадии можно договориться о реструктуризации долга.

И только если заемщик не идет на контакт или с ним невозможно связаться, то банк может наложить взыскание на квартиру: в судебном или внесудебном порядке.

Первый вариант предусматривает судебное разбирательство, которое обычно длится 3-4 месяца. Еще месяц отводится на вступление решения в силу. По итогам разбирательства квартира оценивается и выставляется на публичные торги, которые могут сильно затянуться, порой даже на 2-3 года. А все потому, что их результат напрямую зависит от состояния недвижимости, места ее расположения и наличия покупателей.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной также необходима нотариальная форма договора.

«Существует опасное заблуждение, что, если ипотечная квартира является единственным местом проживания для должника и членов его семьи, то банк не сможет наложить на нее взыскание. Увы, это правило касается всех жилых помещений, но оно не распространяется на ипотечные квартиры»

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege

Кроме неустойки и взыскания на квартиру, должника ждут и другие неприятности. Например, испорченная кредитная история или решение вопросов с коллекторами.

Как себя обезопасить

Ипотека заключается на длительный срок. За это время можно потерять работу, заболеть или попасть в сложную жизненную ситуацию. Поэтому очень важно заранее подготовить себе некую «подушку безопасности». Как правило, речь идет о сумме, равной хотя бы 2-3 ежемесячным платежам.

Также для заемщиков предусмотрены «ипотечные каникулы». Это 6-месячный льготный период, в течение которого заемщик может снизить или совсем не вносить ежемесячные платежи. Воспользоваться им можно только один раз, имея на то серьезные основания.

Среди них – потеря работы, инвалидность I или II группы, длительная временная нетрудоспособность (2 месяца подряд и более), существенная потеря доходов (более 30% по сравнению с предшествующими 12 месяцами), появление новых иждивенцев, коронавирусная инфекция, снижение доходов на фоне пандемии на 30 и более процентов по сравнению со среднемесячной зарплатой за 2019 год.

Важно: снять обременение с квартиры, когда ипотека выплачена

Когда кредит полностью выплачен, собственнику следует снять с квартиры залоговое обременение (информация об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости), иначе без согласия банка он не сможет ею распоряжаться, говорит Денис Артемов.

Для этого нужно:

1. Получить в банке согласие для выведения квартиры из-под залога. Если оформлялась закладная, то банк делает на ней надпись о погашении суммы займа.

2. Подготовить необходимый пакет документов (паспорт заемщика, полномочия сотрудника банка (устав, приказ о назначении руководителя, доверенность, паспорт), копия кредитного договора, договор купли-продажи квартиры (оригинал и копия), справка банка о полном погашении суммы займа).

3. Подать документы через МФЦ или территориальное управление Росреестра вместе с заявлением о снятии залога с квартиры.

4. Одновременно подать заявление о выдаче новой выписки из ЕГРН, уже без банковского обременения.

5. Получить новую выписку из ЕГРН без записи о залоге.

За исключение записи о залоге из ЕГРН госпошлина не взимается, но нужно будет заплатить 300 руб. за получение новой «чистой» выписки из ЕГРН. Весь процесс обычно занимает 3 дня, но сроки могут увеличиться в случае загруженности МФЦ или Росреестра.

Кроме того, некоторые банки (Сбербанк) снимают обременение с предмета залога сами, не требуя участия бывшего заемщика. Это занимает около месяца.

Как дополнительное действие – можно расторгнуть действующие по предмету ипотеки договоры страхования и вернуть часть оплаченных по ним денежных средств.