Мода на дороговизну и пространственный минимализм: девелоперы подвели итоги года 2021 и поделились планами на будущее - «Новости рынка недвижимости»

Застройщики пожинают  рекордные прибыли - конца росту цен, кажется, не предвидится. Тем временем, в моду входят эстетика и квартиры, где едва можно разместить рабочий стол.

Прошедший год на рынке недвижимости был, во многом, неоднозначным. Он оказался очень успешным для застройщиков. Правда, и очень сложным. На это повлияло много факторов – и проводимые законодательные инициативы, и влияние рынка стройматериалов. Турбулентность на рынке всегда сказывается, в первую очередь, на жилой недвижимости. О всех перипетиях года прошедшего и о трендах следующего, 2022-го, эксперты строительной отрасли поговорили на подведении итогов с  REPA.

Льготная ипотека – конец истории или новое начало?

Кончился ли спрос с концом льготной ипотеки?

- Ответственно заявляем, что нет, - считает директор по развитию «Метриум» Наталья Сазонова. - Мы пережили турбулентное лето, когда в июне-июле было заключено рекордное количество сделок - больше было только в апреле. Затем льготная ипотека, как говорили застройщики, «скончалась».

На самом деле она просто очень сильно изменилась. Увы, для московского рынка она практически закрылась. Изменились лимиты, изменились условия. Как известно, по новым нормам, кредит со ставкой до 7 процентов годовых теперь можно взять на максимальную сумму 3 млн рублей.  Для московского рынка, где средняя квартира стоит 12,8 млн руб. - это несерьезно.

Без льготной программы, уже в августе спрос упал - сократился фактически в два раза. Сложилась парадоксальная ситуация – те,  кто торопился купить, квартиру уже купили, а новые покупатели вынуждены были свыкаться с новыми ставками. И, надо сказать, привыкают до сих пор. Но постепенно, с сентября этого года, спрос начал восстанавливаться.

- Восстанавливался он довольно энергично, сначала скачок на 16 процентов к предыдущему месяцу, потом еще на 8, в ноябре еще на 2 процента, - объяснила Сазонова. -  Спрос вернулся и по сути дела, мы думаем, что к концу года количество сделок на первичном рынке жилья будет рекордным.

На сегодняшний день самый скромный прогноз -  82 тысячи договоров долевого участия к концу 2021 года точно исполнится. Тогда рост к 2020-му году составит +5 процентов, а к 2019-му - плюс 16 процентов. 

Доля ипотеки непрерывно растет, в Новой Москве она достигает 70 процентов, в Старой Москве – 63 процента рынка. Доля ипотеки во всех сделках продолжает расти.

- Очень важный тренд - количество немосквичей, приобретающих недвижимость, - считает Сазонова. - Мы взяли все наши сделки и посчитали, что 34 процента приобретателей квартир – это так называемые «замкадыши». А в прошлом году, когда инвестиции в московскую недвижимость казались спасительным берегом, эта доля достигала даже 43 процентов! То есть треть и больше квартир в Москве приобретают немосквичи.

В дорогих новостройках - особенно большой инвестиционный спрос. Это клиенты из Татарстана, Красноярска и т.д. Еще одна «ракета» на рынке уходящего года - спрос на новостройки премиум-класса, который объясняется структурой предложения.  В премиум-класс переросли объекты, которые раньше называли бы бизнес-классом.

- Народонаселение очень позитивно реагирует на подобного рода жилье, - пояснила Сазонова. Такие объекты в доступном ценовом диапазоне просто «вывалились» на рынок в этом году, и спрос на них устремился в небо.

Квартира - место, чтобы поспать

За прошедший год резко вырос спрос на квартиры с отделкой. Если раньше таких объектов было 15 процентов, то теперь -  81 процент. Люди хотят сразу готовые, отделанные, квартиры: ведь у них уже есть опыт покупки жилья без отделки, опыт ремонта и они не хотят входить в эту реку второй раз.

Растет ли из -за этого цена? Да, потому что отделка «сидит» внутри этой цены. Но покупатель к этому готов, потому что понимает – за такую себестоимость выполнить ремонт он не сможет.

Самый яркий тренд – сокращение площади квартиры. Квартиры уменьшаются, причем в тех самых премиальных новостройках. «Премиум» достигается не за счет большего метража, а за счет бОльшего количества функций на территории самого жилого комплекса, удовлетворяющих требованиям покупателя.

- При этом не нужно переплачивать за 10 метров коридора и за ненужный функционал, - успокаивают эксперты. - Фактически квартиры стали местом, чтобы прийти и поспать, даже гостей стараются принимать вне собственного жилья.

Люди перестали собираться с друзьями на кухнях. Эта тенденция социальная, но она влияет и на жилье. Кухни слились с гостиными, коридоры и холлы исчезают. Как результат, с 2018 года средняя площадь жилья сократилась в массовом сегменте на 10 кв. метров. Это много. Практически, из квартиры исчезла одна комната.

Не обошлось без профессиональных хитростей. Так, в новой цене «заключено» управление объемом. После окончания льготной ипотеки застройщики стремились удержать цену в экспозиции и выставляли квартиры меньшего размера, чтобы средняя цена объема все-равно оставалась высокой. 

Коллизии рынка: застройщики давят на покупателей

Итак, за прошедший год цены выросли, в среднем, на 20 процентов: как по Старой, так и по Новой Москве. Но вот в ноябре цена уже не росла, а сокращалась. Правда, сократилась она на совсем незначительные на 0,4 процента, но все же эксперты отмечают это как вновь появившуюся тенденцию.

Пока застройщики не видят причин для паники, рынок ищет новые балансы. Сегодня на рынке практически нет студий, которые обычно «подталкивают» цену. Кроме того, появились предновогодние скидки. Поэтому снижение цен девелоперов совершенно не пугает, оно в норме, в тренде рынка.

Здесь нужно понимать, что государство введением льготной ипотеки дало сигнал: можно брать ипотеку. Одновременно были введены эскроу-счета – государство как бы продекларировало: берите жилье в новостройках, ничего с ними не случится, максимум - вам вернут ваши деньги.

Одновременно возникло увеличение стоимости перевода земли в жилое назначение. И это повлияло на вывод новых объектов на рынок в моменте. В частности, это привело к резкому сокращению предложения на рынке. Покупатели фактически «гонялись» за квартирами. И все это вместе наложилось на льготную ипотеку, что привело к увеличению - цены каждый месяц на 2-3 процента.

Мы готовы к двузначной ставке

По официальным данным рост себестоимости строящегося жилья составил 15 процентов, но сами застройщики и банковские аналитики говорят о 20-35 процентах. Это существенно бьет по цене реализации, по финансовым моделям, по устойчивости. И эту себестоимость приходится закладывать в конечную цену.

- Видимо в 2022 году будут происходить корректировки нашего основного федерального закона, который  регулирует реализацию жилья. Недавно в Госдуму внесли проект корректировки законодательства, чтобы эскроу-счета не распаковывались в течение 6 месяцев с того момента, как застройщик обещал ввести дом в эксплуатацию, - объясняет Наталья Сазонова («Метриум»). - На рынке возникла коллизия:  застройщики стали давить на покупателей, убеждая их подписывать пролонгацию договора долевого участия без компенсаций и штрафов. При этом дольщиков пугают, что эти эскроу-счета сейчас распакуются, и на эти деньги вы уже никогда ничего не купите, ведь цены выросли на 35 процентов.

17 декабря ЦБ повышает ключевую ставку, а значит повысятся и ипотечные ставки.

- Мы морального готовы к двузначным значениям, то есть 10-ти процентам, - констатирует Наталья Сазонова.

- Если говорить о ключевых событиях года, то их несколько, - перечисляет коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. - Во-первых, сокращение займа по льготной ипотеке. Это фактически остановило ее использование и увеличило ставку до 8%. Во-вторых, нормализация темпов продаж и достижение допандемийных уровней. Еще один знаковый момент – рост себестоимости строительства на 30% и рост себестоимости за метр квадратный жилья в бизнес-классе на 23%. 

Тренды 2022 – цены повысятся, но жилье станет проще

- Эксперты делали предположения, что цены будут падать. Но сегодня нет никаких предпосылок для этого утверждения, - размышляет Елизавета Севастьянова. – Думаю, они будут повышаться. Просто это будет не так явно, не так быстро, как в 2020-2021 году. Вероятно, мы вернемся к допандемийному показателю – 10-12 процентов в год.

Другим важнейшим трендом становится тренд на рациональность. Раньше все девелоперы любили поэкспериментировать с продуктом, насытить его разными опциями, посмотреть, на что есть спрос, на что нет.

- Мне кажется, что в 2022 году все эти игры в новый нестандартный продукт закончатся. Все девелоперы начнут максимально оптимизировать свои продуктовые линейки и насыщать их максимально только теми опциями, на которые, действительно, есть спрос, и за которые покупатель, действительно, готов голосовать рублем.

Не думаю, что это коснется качества – ведь конкуренция за покупателя на рынке все же высока, но экстра-опции сократятся. Например, мы в жилых комплексах отказались от коворкинга, ведь опросы показали, что только 5 процентам покупателей эта опция важна, - резюмирует Елизавета Севастьянова.

По прогнозам экспертов рынка, произойдет стабилизация спроса и предложения. Побеждать будут те девелоперы, которые смогут по разумным ценам создать наиболее рациональный продукт.

Запрос на эстетику

- Среди трендов, которые сформировались к 2022 году можно выделить сразу несколько, – считает директор по продукту группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. – Во-первых, запрос на эстетику.

Это проработка фасадов, проработка отделочных решений. Видимо, застройщики будут уходить от типовой отделки вообще. Сегодня можно выбрать проекты отделки в разной стилистике. Есть застройщики, которые дополнительно предлагают меблировку квартиры.

Второй тренд – запрос на комфортную среду, как ответ на постоянно сокращающуюся площадь лота. Людям нужно где-то проводить свое время помимо работы. Поэтому аудитория серьезно оценивает не только детские площадки, но и зоны лаунжа, прогулочные зоны для разновозрастной аудитории. Как следствие, мы видим проработку дворов, рекреационных пространств.

Важным является теперь концептуальное позиционирование. Покупателям становится важно, как застройщик позиционирует свой проект, на какую аудиторию он настроен. Это не пустой звук – то,- как застройщик подает свой проект, и подает ли он его красиво, поддерживает ли концепцию объекта на всех этапах жизненного цикла.

Самым ярким трендом, безусловно, является лозунг «Живи и работай». Он напрямую связан с пандемией, переформатированием рабочего пространства, переходом на гибридные работы и мигающие рабочие графики.

Средний класс всерьез заинтересован в совмещение жилого пространства и рабочей зоны в одном помещении. Между тем, площадь лота сокращается и полноценных мест, чтобы поставить рабочий стол – нет. Люди размещают компьютер в спальне или на кухне. Оборудование рабочего места в квартире 2020-х годов - это серьезная проблема, которая будет решаться крупными специалистами.

Что ж. Как бы то ни было, тренды озвучены и очевидны – рост цен и сокращение площади (грубо говоря, размещение кухни, унитаза и рабочего кабинета на минимуме квадратных метров).  Видимо, и в наступающем году застройщики будут пользоваться тем, что жилье - базовая потребность людей, и взвинчивать цены. В случае же, если цены вдруг поползут вниз, у них есть отличный инструмент регулирования. Они могут, как и прежде, имея на руках огромные объемы жилья, не выпускать их на рынок. Что называется, «придерживать». За руку такой картель никто не поймает.

Подтвердится ли прогноз на два основных этих тренда? Посмотрим.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО