Хочу квартиру: «Jazz» на промзоновских «костях» - «Новости рынка недвижимости»

Попытка  купить квартиру в элитном комплексе выявила: кто не рискует, тому здесь не жить

Интернет-журнал «Строительство.RU» продолжает серию публикаций «Хочу квартиру!», посвященную рейтингу московских застройщиков.

Мы уже оценивали плюсы и минусы покупки квартир эконом- и комфорт-классов. На этот раз наш журналист имитировал приобретение квартиры категории «премиум». По легенде, трехкомнатные апартаменты понадобились семье из трех человек: бизнес-вумен с двумя сыновьями-студентами.

Знакомство с застройщиком: малознакомый субъект

Прошерстив интернет, остановились на квартале премиум-класса «Jazz», который строится в столице в границах 1-й Ямской и Октябрьской улиц.

Расположение превосходное, практически в центре города, отметила для себя наш журналист. Имеет закрытую дворовую территорию, предполагается своя социальная инфраструктура: детский сад, фитнес-клуб, кафе, ресторан и даже собственный парк.

На официальном сайте квартала мы узнали, что проект ландшафтного благоустройства разрабатывало знаменитое архитектурное бюро Wowhaus, автор концепции популярного у москвичей парка «Музеон». И правда, на «аппетитных» картинках квартал буквально утопает в зелени. Это еще добавило очков выбранному объекту.

Дома здесь будут переменной этажности, что немаловажно для уюта. Кроме того, застройщик — девелоперская компания Sminex («Смайнекс») — обещал входные зоны с дизайнерскими изысками. На информационных ресурсах говорилось, что те будут отделаны чуть ли не мрамором. А на фоне красочных панно «джазовой» тематики будет восседать симпатичная консьержка.

Но главное, что обещано клиентам, — современная и удобная инженерная инфраструктура. Здесь, по информации сайта, будет установлена центральная система вентиляции и кондиционирования. А это значит, что можно будет регулировать температуру внутри помещения по своему усмотрению и, таким образом, не уродовать фасады сплит-системами.

Смущало только одно: компания Sminex — не из тех, что на слуху. Коллеги-журналисты, имеющие дело с недвижимостью, также не припомнили ни одного объекта, сданного этой компанией. Из этого можно было сделать два вывода: либо у девелопера мало готовых объектов, либо фирма недостаточно занимается своим реноме.

Оценка: хорошо.

Звонок в агентство: на сотню планировок одна возможная

Очень воспитанная и приветливая девушка решила начать рассказ о преимуществах покупки квартиры в квартале «Jazz» с …архитектора Сергея Чобана. Ведь именно этот известный мастер является автором проекта квартала из семи разновысотных домов, отделанных глазурованной терракотой, клинкерным кирпичом, архитектурным камнем и гранитом. Согласны, это имя действует на клиентов магически. Но, как известно, не только архитектором «красен» строящийся комплекс.

Вдохновленные продекларированной на сайте цифрой — в жилом комплексе будет 136 планировок! — мы принялись выяснять, какими же именно форматами порадует нас «джазовый» квартал. И действительно, разнообразие впечатлило. По словам менеджера Екатерины, здесь будут и квартиры с нестандартно высокими потолками (до 5 метров), и апартаменты с открытой террасой, и таунхаусы с придомовой территорией, и пентхаусы с террасами и каминами. Причем в каждом из форматов будет варьироваться количество спален, балконов и террас. Совсем как в Европе, напрашивалась мысль.

Но вот незадача. По словам Екатерины, всю эту планировку владельцы должны будут обеспечить себе самостоятельно. Квартиры, как это у нас водится, предполагается сдавать без перегородок.

Мы, по заранее составленной легенде, выбрали двухуровневые апартаменты с двумя спальнями, кухней-гостиной, гардеробной и террасой с шикарным видом на озелененный двор. Площадь апартаментов — 91 кв. м. Терраса — с застекленной частью и открытой. Стоимость такой квартиры на старте строительства — порядка 17 млн руб.

Поскольку формат необычный, расспросы начали, конечно, с террасы. Предположив, что это будет просто отдельный выход на крышу, мы услышали уточнение: «Да, часть крыши будет отделена, и это будет ваше личное пространство. А все остальное владельцу придется обустраивать точно так же, как и нижний, жилой, уровень».

Интересно, что мы почему-то так и подумали… Правда, несколько успокоило то, что вся инфраструктура в жилых корпусах будет премиум-класса: то самое централизованное кондиционирование, очистка воды, бесшумные лифты, закрытый охраняемый двор с огромным количеством зелени, эксклюзивная детская площадка. Наконец, «300 метров спорта» — в подвальном помещении расположится собственный финтес-центр.

Оценка: хорошо с минусом.

В продолжение разговора — сюрприз

...А вот информацию о том, что комплекс строится на территории бывшей промзоны, известного в советские годы комбината «Детская книга» на Сущевском Валу, мы узнали от менеджера только после того, как стали задавать активные наводящие вопросы.

Оказывается, часть уже существующих корпусов будет просто переделана под офисы и жилье: там полностью поменяют фасады, инженерные коммуникации, перекрытия. Останется только «конструктив». Строить заново предполагается лишь пару-тройку новых малоэтажных корпусов (корпус Duke, например). И именно сейчас под них заливается фундамент.

На вопрос, проводились ли какие-то реновационные мероприятия на территории стройплощадки (все-таки это промзона, и, по правилам, здесь сначала должна быть проведена рекультивация почвы и т.п.), моя телефонная собеседница ответить не смогла.

Собственно, практика переделки брошенных зданий производственного назначения под жилье в Европе существует давно. Сейчас это активно начали практиковать и у нас. Взять хотя бы промзону ЗИЛ, где строится целый город.

Вопрос в том, насколько при таком строительстве соблюдены требования экологии. И менеджеры, думается, должны знать «всю подноготную» объекта, быть готовыми к самым каверзным вопросам. Интерес покупателя к экологической составляющей вполне понятен: ему-то  на этой территории жить, растить детей.

Оценка: удовлетворительно.

Визит в офис продаж: на уровне котлована

…В офис продаж меня, журналиста интернет-журнала «Строительство.RU», пригласили по смс. Перед этим дважды звонили, напоминая о времени просмотра объекта.

В назначенный день ровно в 11.00 я была у ворот строящегося квартала «Jazz». Ограждение здесь не сплошное – тонкая сетка, поэтому ход работ был виден хорошо. Стройка шла! Работала строительная техника: экскаватор, два крана. Достаточно много рабочих.

Строительство началось только в феврале, квартал «свеженький». Чувствовалось, что на стройплощадке — самый что ни на есть рабочий момент. Тут и там возвышались горы вывороченной земли, камни, обрезки труб. Резиновые сапоги рабочих вязли в земляной каше.

В телефонном разговоре прозвучало, что к июлю этого года сделано 82 процента фундаментных работ, ведется устройство стены в грунте. Взглянув на все это «великолепие», честно говоря, засомневалась: успеет ли застройщик сдать объект к третьему кварталу 2019 года? Тем более, что выяснилось: этот объект у компании первый в сегменте премиум-класса.

— Безусловно, сдадим, — заверил меня менеджер Павел, радушно встречая уже в офисе продаж жилого комплекса. — Застройка малоэтажная. Поэтому главные работы — как раз на устройстве котлована и заливке фундамента.

Если предыдущий объект, элитный дом «Реноме», компания-девелопер строила с помощью подрядной фирмы, то этот строит самостоятельно. Строительством занимается Sminex Construction.

Со слов менеджера, квартал будет сдаваться сразу целиком, а не отдельными очередями. В комплексе будут как квартиры, так и апартаменты. Соответственно, прописка в корпусе апартаментов не предусмотрена, что доставит определенные бытовые неудобства — и это надо иметь в виду. Одна из самых недорогих квартир — студия площадью 33,84 кв. м в корпусе апартаментов, ее цена 6 610 000 руб. Квартира с одной спальней и кухней-гостиной площадью 34, 22 кв. м будет стоить уже 9 350 000 руб.

Средняя квартира с двумя спальнями и кухней-гостиной потянет на 18 860 000 руб. А вот «трешка» — три спальни и кухня-гостиная (площадь 129,26 кв. м) — будет стоить уже 27 850 000 руб. Жилье нестандартных форматов, соответственно, несколько дороже. Например, апартаменты с террасой (площадь 88,94 кв. м) потянут на 17 040 000 руб. В целом, с учетом того, что это элитная недвижимость, цены не самые высокие.

Как выяснилось, в комплексе все-таки предполагается строительство части квартир с отделкой. Но цены на них, уточнил менеджер, пока не определены.

Как рассказал Павел, компания активно работает с ведущими российскими банками. Сделала вывод: раз столь уважаемые финансовые учреждения выдают ипотечные кредиты под строящийся объект, значит, тот успешно прошел банковскую аккредитацию. Между прочим, обратила внимание на стоящий рядом с офисом продаж микроавтобус — видимо, кредитные менеджеры одного из банков консультируют по ипотеке прямо на месте.

Оказалось, предусмотрена здесь и рассрочка. Если кредит будет взят на срок от двух до трех лет с первоначальным взносом от 30% до 39%, годовая ставка будет 12%. Если первоначальный взнос от 40% до 49%, ставка ниже — 10%.

Правда, менеджер Павел не предложил мне никаких бонусов и скидок, не поведал про акции и выгодные предложения. Видимо, застройщик таковых не предлагает.

Напоследок поинтересовалась, когда же будет готов обещанный двор-парк по проекту модного бюро Wowhaus?

— Уже к лету 2020-го, — заверил менеджер. — Раньше он вам все равно не понадобится. Где-то год-два все дружно будут ремонтироваться, поэтому переезжать сюда сразу же после сдачи квартала вряд ли целесообразно.

Уходя, еще раз насладилась видом развороченного котлована, вспомнив волшебные картинки того, что здесь всего через два года появится.

Оценка: хорошо с минусом.

Итог: динамика «недошкаливает»

Вернувшись домой и углубившись в отзывы об объекте в социальных сетях, обратила внимание на сетования по поводу редко выкладываемых фотоотчетов со строительства. И правда, раз в месяц появлялось по одной-две фотографии. Причем особой разницы между изображениями не наблюдалось. Вывод напрашивался сам собой: объект строится достаточно медленно.

…Пройдя через все перипетии выбора квартиры, что называется, на собственной шкуре ощутила, как сложно выбирать жилье на этапе строительства. Сколько всего здесь надо учесть! Расположение, цены, экологию, парковку, возможность ипотеки и, наконец, отзывы в социальных сетях. И, суммировав все услышанное, взвесив все «за» и «против», принять единственно верное решение.

Что касается квартала «Jazz», думается, это будет интересный жилой комплекс и в архитектурном, и в инфраструктурном плане. Если, конечно, впечатление от него не будет испорчено затягиванием строительства.

В общем и целом жилье в таком квартале — для тех, кто не боится рисковать, располагает финансовой «подушкой безопасности», не имеет жесткой привязки к срокам заселения. Кроме того, надо учитывать, что даже если квартал будет сдан в срок, поселиться в нем сразу не получится. На ремонт и обустройство потребуется как минимум от 20 до 30% от стоимости квартиры (во всяком случае, такие цифры приводят специалисты).

Оценка: хорошо с минусом.

Средняя оценка — 3,5.

Елена ВЛАДИМИРОВА