Экономим, улучшая: можно ли оптимизировать расходы на ремонт офиса без потери качества - «Новости рынка недвижимости»

По прогнозам Всемирного банка, в 2020 году глобальную экономику ждёт стагнация на уровне 5, 2 %, что станет сильнейшим падением со времён Второй мировой войны. В России падение ВВП может достигнуть 5, 5 %, и это также - наивысший показатель за последние 11 лет. Неудивительно, что бизнес, который лихорадит с марта, оптимизирует всё, что можно – в том числе, затраты на офисные ремонты и офисы в целом. Но можно ли экономить, не теряя в качестве? Об этом размышляет генеральный директор GP Group Игорь Грецов.

Чай, кофе, потанцуем 

В России, где офисный рынок под влиянием пандемии продолжает изменяться, растёт число гибких офисов и коворкингов, в  том числе – специализированных и узкоформатных (бутик-коворкинги, коворкинги для женщин с детьми, для посетителей с животными и пр), требования к отделке и интерьерам в которых отличаются от «классических» офисов. По оценкам аналитиков по итогам 2020 года этот  сегмент может вырасти на 50%, и, учитывая текущие темпы роста сегмента и высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов, гибкие офисы имеют потенциал двухкратного роста в течение 4-5 лет. 

В офисы точно больше не приходят для того, чтобы сесть за компьютер. Последние девять месяцев как никогда показали рынку, что если офисы и сохранятся, то исключительно как место вдохновения, социализации, встреч, обсуждения проектов.

Кроме того, новый закон об удалённой работе, возможно, вообще выведет офисный рынок на новый уровень. По данным Министерства труда, количество удаленных работников в 2020 году уже выросло с 30 тыс. до 3,5 млн человек. Изменения в трудовом законодательстве дают дополнительный стимул и повышают заинтересованность в гибких и мультиформатных офисных проектах со стороны широкого круга компаний, для которых важно не только сбалансировать расходы на содержание офиса, но и юридически грамотно оформить трудовые отношения со всем штатом. Новый закон как раз вводит понятия временной дистанционной и комбинированной дистанционной работы, что подходит под определение работы, например, в гибком офисе. Тем более, что гибкие офисные пространства нашли способ интегрироваться практически во все сегменты недвижимости. Девелоперы готовы переформатировать часть существующих площадей в гибкие, и в режиме реального времени вносят изменения в проекты новых бизнес-центров, уделяя внимание наличию площадей для таких пространств и коворкингов. Даже в торговых центрах появляются форматы фаст-офисов, а гостиницы предлагают дневные тарифы для использования под коворкинги номеров. Это не значит, что на рынке не останется «классических» офисов, просто они также изменятся, а затраты будут максимально оптимизированы. В том числе – на отделку, мебель и оборудование. Но на чём можно, на чём нельзя, а на чём – точно не получится сэкономить? 

Родные просторы 

Возьмём, например,  производителей гипсокартона. Все знают, что известный немецкий производитель «с именем» прекрасен, надёжен и вообще  безупречен, однако рост курса евро перевёл его в России практически в сегмент luxury. Будет ли заметно, если поставить рядом белую гипсокартонную стену от именитого немецкого производителя и, например, менее известного российского? Будет, но только профессиональному строителю. Конечный же пользователь, который хочет просто ровную белую стену, в случае с выбором российского производителя, её и получит.

А вот с трубами ситуация другая: здесь можно покупать российские аналоги, но если аренда офиса предполагается долгая, то, возможно, их придётся всё-таки менять, и не один раз. 

Да будет свет

На чём точно и уже давно можно успешно экономить не только без потери, но зачастую даже с лучшим соотношением цены и качества, так это на освещении. Ещё в прошлый кризис, в 2014-м, когда рубль ушёл в пике, в России появились новые фирмы света, работавшие по итальянским, испанским, немецким технологиям, но – с российскими расценками. За эти шесть лет они продвинулись так, что если у знающих экспертов спросить – Россия или Италия в недорогом сегменте, те почти всегда ответят – Россия.

Паркетный вопрос

Схожая ситуация – с фальшполом, ковровыми покрытиями, ламинатом и паркетом. Да, в премиальном и luxury сегменте сэкономить по-прежнему будет сложно – там всё ещё доминируют европейские игроки, а российским  до лидерства далеко. Впрочем, даже здесь можно немного удешевить смету, предложив, например, выбрать для офиса ковровое покрытие не за 50, а за 39 евро – разница будет не слишком существенной, а экономия - приятной. Но вот если речь идёт об экономе, среднем и среднем плюс сегментах, то оптимизировать затраты с помощью замены на российские материалы можно давно и без потери качества. Кроме того, российские производители учитывают нюансы эксплуатации и нагрузку на наши офисы, понимая, насколько важны правильные полы, например, для шумоизоляции. Они, как никто другой из конкурентов, знают, что хорошее покрытие в российском климате должно не только уметь поглощать шаги, но и быть лёгким в уходе и износостойким.

Открытый показ

Кстати, по оценкам Oxford Economics, шум, наряду с климатическим контролем, остается главным раздражителем в офисах,и раздраженность сотрудников шумом продолжает расти. 99% сотрудников офисов не могут дистанцироваться от отвлекающих факторов, в принципе. В общем, концепция open space критиковалась задолго до пандемии коронавируса: многие соискатели даже сообщали в опросах кадровиков, что выберут, при прочих равных, офис с кабинетной или гибкой рассадкой с возможностью автономной работы.

Сейчас же, когда всем в России управляет Роспотребнадзор, нахождение большого количества людей в одном помещении признается просто опасным. В итоге некогда заявленные как «максимально открытые» и «дружелюбные для большой команды» пространства превращаются в кабинеты или площади с максимальным количеством перегородок, капсул и пр. И вот здесь тоже возможно сэкономить – например, купив войлочные перегородки, стекло или напыляемые шумоизоляционные материалы российских и восточноевропейских компаний. Обратите внимание - такие уже с апреля появились во многих офисах: они устанавливаются от пола до потолка, имеют прекрасную шумоизоляцию и минимизируют контакты.

Тариф «теплый приём»

Ещё одна возможность оптимизации – отопительные приборы. Аналогов «дорогой Европе» в этом сегменте на рынке много – и российских, и китайских, и восточноевропейских.  На отопительных приборах вполне можно экономить, однако, если клиент хочет не только тепла, но и «вау» в дизайне, то, скорее всего, придётся возвращаться к старой-доброй Германии. И, возможно, к Сербии. Отмечу, впрочем, что такой экономии, которая была возможна при ремонтно-отделочных работах раньше – в 1, 5-2 раза - сегодня не будет ни для одной позиции в смете. Рынок стал слишком высококонкурентным, а маржинальность сократили все участники цепочки – от производителей до строителей. В итоге максимальная экономия не будет превышать 7 %, а построить офис площадью 700 метров за 10 миллионов не выйдет. 

Деревянный, оловянный, крашеный

В чём российские производители уж точно преуспели, так это во всевозможных «деревяшечных» сегментах. Двери, панели, ручки, плинтусы, полки, деревянная мебель – всё это не только можно, но и нужно покупать с пометкой «сделано в России». Более того, пока в этом сегменте, как и в случае с освещением, качество гораздо выше цены. Хороши и российские краски – как мы говорим в профессиональных кругах, на выходе клиент получит, конечно, пока ещё не «Мерседес», но уже вполне себе «Ауди». Рынок вообще переходит на российские аналоги везде, где это возможно – после ситуации с весенним закрытием и ограничением передвижения это становится актуальным не только из-за цены. Да, пока российские игроки берут преимущественно ценой, а не качеством, и многие повторяют опыт производителей сыра. То есть – делают или очень дорого и хорошо, или дешёво и «на отвали». Но так будет не всегда, и ситуация изменяется уже сейчас. 

А теперь – о том, на чём экономить точно не стоит или не получится 

Работный дом 

На фоне всеобщей оптимизации затрат на офисы и вообще экономии на всём, себестоимость ремонта и отделки в России продолжает расти – по моим оценкам, уже сейчас рост составляет 1,5-2 раза. Дело не только в  падении рубля, но и, например, в оттоке мигрантов и жителей регионов России, которых только в Москве, по оценкам мэрии, стало меньше на 40 %. Для строительной отрасли это означает повышение затрат на рабочих на 30-50 %. Учитывая, что россияне особо не горят желанием работать на таких местах и за зарплату мигрантов, кадровый вопрос решится в строительной отрасли нескоро. Снизилась и популярность работы вахтовым методом – то есть жители регионов также не готовы ехать теперь за подработкой. Среди причин – не только пандемия коронавируса с возможным ужесточением карантинных мер и боязнь больших мегаполисов, но и (для мигрантов) снижение курса рубля.

Многие работодатели в строительстве, впрочем, готовы (или вынуждены) компенсировать эту разницу, поэтому себестоимость работ продолжает расти. Правда, это вовсе не означает прежнего качества: из-за нехватки и роста зарплат в строительной сфере, теперь в нее идут даже те, кто не отличит паркет от ламината, и остался без работы, скажем, из-за закрытия ресторана. Мы, конечно, стараемся удерживать в сметах для заказчиков цены на трудовые ресурсы на уровне прошлого года, нивелируя ситуацию за счёт прибыли – в сегменте fit out это сделать немного проще, чем в капитальном строительстве, у нас другая финансовая модель. Однако, долго так продолжатся не может, и, если границы не откроют, то уже через полгода можно ожидать роста цен. Здесь ещё дело в том, что нанимать условного дворника и повара вместо опытного плиточника, конечно, можно, однако, заказчики такую замену и качество на выходе далеко не всегда оценят. Резюмируя – на строителях сейчас экономить без потери качества, увы, не получится. 

Электрический ты 

Здесь скажу кратко и категорично: никогда и ни за что не нужно экономить на «электрике» в целом, и отдельных приборах – в частности. Вариант всегда один: или хорошие импортные производители, или (совсем немного дешевле) российские качественные аналоги. Но – никакого Китая и других стран-дискаунтеров с копеечными приборами с развалов маркетплейсов.

Воздушно-капельный путь

Ещё совсем недавно было можно (но теперь-то - точно не стоит) экономить на воздухоотведении, вытяжных системах и очищении воздуха. Раньше, в общем, все так и строили – покупали ковры по 60 евро, но экономили на вентиляции. Это неудивительно и вполне соответствовало менталитету тех лет: ковры видят все, а о том, как работает вентиляция в офисе, знали только его резиденты.

Однако, события последних девяти месяцев расставили всё на свои места: в офисы с плохой вентиляцией, рециркуляцией, без обеззараживания теперь просто боятся идти работать сами соискатели. Оказалось, что никому эти потёмкинские деревни, в которых летом жарко, зимой – холодно, больше не нужны. Перемены произошли буквально за полгода: даже те, кто просил построить три-пять лет назад офис с «вау-эффектом», теперь говорят - нужен «нормальный, функциональный, здоровый офис».

Игорь ГРЕЦОВ, управляющий партнер, генеральный директор GP Group