Остаться в живых: торговая недвижимость оказалась одной из самых уязвимых в условиях карантина - «Новости рынка недвижимости» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Недвижимость » Остаться в живых: торговая недвижимость оказалась одной из самых уязвимых в условиях карантина - «Новости рынка недвижимости»
Остаться в живых: торговая недвижимость оказалась одной из самых уязвимых в условиях карантина - «Новости рынка недвижимости»
Мировая пандемия коронавируса охватила практически все стороны жизни современного человека, крайне негативно повлияв, в том числе, на российскую экономику. Прежде всего, под удар попал малый и средний бизнес, а также торговые и торгово-развлекательные центры, закрытые властями на месячный карантин.



Мировая пандемия коронавируса охватила практически все стороны жизни современного человека, крайне негативно повлияв, в том числе, на российскую экономику. Прежде всего, под удар попал малый и средний бизнес, а также торговые и торгово-развлекательные центры, закрытые властями на месячный карантин. Каково будущее этого сегмента после снятия ограничений, и как будет выглядеть рынок по окончании эпидемии?






Рынок в замешательстве


Сидеть дома и никуда не выходить предписали власти россиянам в конце марта. На карантин были закрыты все торговые и торгово-развлекательные центры в стране, а также магазины, не считая продуктовых и аптечных точек. 2 апреля 2020 года Российский Совет Торговых Центров направил открытое письмо президенту России Владимиру Путину «О государственной поддержке отрасли торговой недвижимости», в котором еще раз подчеркнул катастрофическое положение, в котором оказался один из крупнейших сегментов рынка. Еще с начала марта наблюдается рекордное снижение посещаемости ТЦ - до 70% от посещаемости в предыдущие месяцы, падение или отсутствие продаж у всех арендаторов, за исключением продовольственных магазинов, отмечают авторы обращения. С 28 марта 2020 года в более чем 2 тыс. ТЦ по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена. Часть торговых центров закрыта полностью.


Практически весь сегмент находится в замешательстве, констатирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Тактику на период «карантина» каждый разрабатывает индивидуально, в зависимости от концепции объекта и набора арендаторов. Это связано, в том числе, и с действиями арендаторов: кто-то из них отказывается от площадей и разрывает договор аренды, кто-то просит о скидке, либо об арендных каникулах на время карантина. «Продуктовые» арендаторы благополучно продолжили свою работу, хотя и ощутили приличное снижение трафика.


– Сейчас, прежде всего, обсуждается предоставление арендных каникул на период от 3 до 6 месяцев для большинства ритейлеров, за исключением сегментов, которые по-прежнему работают в обычном режиме – супермаркетов и гипермаркетов, – рассказывает руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.


Рынок сразу ощутил негативные последствия за счет снижения спроса в сфере общественного питания, которая на сегодняшний день составляет около 50% от общего числа запросов на поиск новых посещений, отмечает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Также был остановлен поиск площадок у некоторых продуктовых ритейлеров.  За последние две недели марта спрос от ритейлеров сократился в среднем на 40%, что связано, во многом, и с отложенными подписаниями. Как отмечают эксперты CBRE, падение продаж одежды, обуви и аксессуаров может составить 30–50% по результатам 2020 года, в зависимости от длительности ограничений.



Остаться в живых: торговая недвижимость оказалась одной из самых уязвимых в условиях карантина - «Новости рынка недвижимости»


 


По словам генерального директора консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, рынок сейчас полностью замер, 90% операторов не платят аренду или пытаются ее не платить, собственники не понимают, из каких источников формировать свои расходы, обслуживать кредиты.  


По мнению Юлии Чернышевой (ТРЦ «Охта Молл», Санкт-Петербург) под ударом сейчас оказались небольшие локальные ритейлеры, крупные сети все-таки не пострадают так значительно. Тем не менее, все сейчас ждут определяющих решений правительства, которые скажутся на выживании бизнеса, в целом. Речь идет и о сроках скидок, и о таких понятиях как отсрочка или период действия льготных мер.


Как рассказала  Ирина Пехова (ТРК «Красный Кит»),  коллеги пока стараются не создавать ограничений арендаторам и не начислять пени, планируя разбираться по факту дебиторской задолженности по итогам мая. После этого уже будут сотрудничать с арендаторами по договоренности. Речь идет и о тех партнерах, с которыми истек срок действия договора, и текущих, и о тех, кто сами заявили о расторжении.


 


Помогут ли скидки и арендные каникулы


Если мы говорим о сегменте street retail, то большинство договоров аренды в марте были подписаны без дисконта по арендной ставке, обращают внимание в CBRE. А в рамках долгосрочных договоров аренды многие собственники пошли навстречу ритейлерам: скидки ресторанам и кафе, обороты которых снизились более чем на 50%, начинались от 20-30 % на 1-2 месяца. Что касается торговых центров, большинство (более 70%) собственников ТЦ не пошли на уступки арендаторам в I квартале 2020 года, но сейчас рассматривают такую возможность на апрель. По оценкам Ольги Шарыгиной, диапазон скидок, предоставляемых ТЦ, можно оценить в 30-50% от фиксированной ставки.


– Сейчас мы даем арендные каникулы тем арендаторам, которые полностью прекратили работу из-за текущей ситуации, – говорит коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. – Кроме того, мы предоставляем скидки до 70−80% компаниям, которые смогли продолжить работу.





 


В свою очередь, SRV в России не взимает арендную плату, но арендаторы оплачивают операционные расходы и коммунальные платежи:


– Мы понимаем, что те арендаторы, которые не ведут коммерческой деятельность, не получают доход, – говорит исполнительный директор компании Ольга Болотникова. Поэтому приняли решение о взимании на период ограниченной деятельности ТРЦ операционных расходов (OPEX) и коммунальных платежей еще до того, как Правительство РФ выпустило Постановление о порядке снижения арендной платы. К каждому арендатору мы подходим индивидуально, тщательно анализируя ситуацию.


– В настоящий момент около 200 компаний являются нашими арендаторами, 95% из них запросили арендные каникулы или скидки, – рассказали в компании R4S. – Условия аренды с каждым из них пересматриваются сейчас практически ежедневно. Для части арендаторов, временно приостановивших коммерческую деятельность с 28 марта, компания R4S предоставила арендные каникулы. Представителям отраслей, наиболее подверженных экономическим рискам, будут предложены дополнительные скидки и льготы, если этого потребуют внешние обстоятельства. Пересмотр условий в индивидуальном порядке будет как для арендаторов помещений стрит-ритейла, так и для компаний, занимающих площади в наших торговых центрах «Март» и «Заря».


 


Остаться на плаву


Впрочем, игроки рынка пытаются предпринять определенные шаги, чтобы минимизировать ущерб от ограничительных мер.


– Так, многие ТЦ приняли решение о сокращении операционных расходов, снижены или полностью удалены статьи расходов, связанные с маркетингом, там, где это возможно – существенно снижены расходы на эксплуатацию зданий и т. п., – говорит директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова. – Некоторые арендаторы отправили часть персонала в отпуск.


Генеральный директор управляющей компании SVN и доктор экономических наук Павел Люлин провел опрос, в котором приняло участие более ста представителей торговых центров и ритейла. По его словам, администрации ТЦ оказывают арендаторам следующие меры поддержки (в порядке убывания): временные скидки, оперативное информирование обо всех мерах противостояния пандемии, арендные каникулы, рекламная кампания. В то же время, арендаторы распределили эти варианты в другом порядке (в плане ожиданий от ТЦ): арендные каникулы, временные скидки, оперативное информирование, помощь в получении разрешений на деятельность, рекламная кампания.


– Что касается торговых центров и их арендаторов, они смогут пережить пандемию, только договорившись друг с другом, – убежден эксперт. – Эффективное соглашение я представляю следующим образом: ТЦ освобождают закрывшиеся магазины от арендной платы, но взимают эксплуатационные платежи. Продуктовые гипермаркеты сейчас неплохо себя чувствуют, поэтому можно немного уменьшить арендную плату, OPEX взимать в полном объеме.





 


 


От государства ждут большего


При этом предложенные государством меры поддержки сегмента, к сожалению, недостаточны в текущих реалиях, уверена директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Ольга Яруллина. Расходы, которые сейчас несут организации и ИП, «перекрывают» предоставленные льготы. Более того, по ряду налогов и взносов правильнее было бы говорить об отсрочке, а не о снижении. НДС, НДФЛ, НДПИ и акцизы не получили даже отсрочки.


Как отмечает партнер по развитию бизнеса и управлению недвижимостью компании RRG Алдынай Юмбуу, владельцы ТРЦ, ТЦ и стрит-ритейла выпали из поля зрения первичного фокуса. Первая волна мер была направлена на малое и среднее предпринимательство (МСП), и она до сих пор корректируется. Но торговые центры являются значимыми прямыми и косвенными работодателями. В крупном торговом центре Москвы могут работать до 5 тыс. сотрудников. По мнению экспертов, совокупно в отрасли задействовано до 4 млн человек. Торговые центры в подавляющем большинстве строятся на кредитное финансирование, и восстановления рынка после кризиса 2014 года не произошло. Открывшиеся с 2014 года торговые центры так и не заполнены полностью арендаторами. Один месяц простоя для кредитного объекта – это, по сути, дефолт, так как обслуживание необходимо продолжать.


Предоставленные отсрочки по арендным платежам затронули не только государственное имущество, но и частное, что ведет к снижению поступлений практически на 90%, а значит, существенно увеличивает риск дефолта по кредитам собственников ТЦ, – резюмирует Ольга Яруллина.


 


Обратный путь займет годы


– При снятии ограничений в течение 1-1,5 месяцев мы увидим постепенное оживление активности всех игроков рынка, а его нормальное функционирование восстановится уже осенью, – прогнозирует Владислав Фадеев. – Другой вопрос, что, хотя восстановятся все экономические связи, основные показатели будут соответствовать кризисным – высокая доля вакантных площадей, низкие темпы поглощения, перенос сроков ввода. Возврат к докризисным показателям займет еще 1-2 года.





 


– Мы ожидаем, что большинство ритейлеров будут готовы вернуться к развитию не ранее III - IV кварталов при благоприятном развитии событий и в 2021 году – при неблагоприятном – отмечают аналитики CBRE. Риск рецессии в 2020 году в России сохраняется, в том числе, в связи со снижением цен на нефть. После кризиса 2014-2015 гг. ТЦ Санкт-Петербурга восстановились за 2,5 года – уровень вакансии на момент 3 кв. 2014 года повторил себя в 3 кв. 2017 года – 5,5%, – напоминает Ольга Шарыгина. – В текущей ситуации, которая несколько хуже, срок точного возврата будет больше. Чтобы вернуться, рынку понадобится не менее 3 лет, считает эксперт.


По прогнозам Антона Белых, после карантина не откроется от 30 до 60% операторов или откроются они существенно позже, но платить прежние ставки не будет почти никто, кроме продуктовых ритейлеров. Уровень вакантных площадей может вырасти до 20% к лету и до 30-35% к осени, особенно, в больших и не самых успешных ТЦ.


– Будет очень много пустых помещений, особенно, в крупных ТЦ и в центре Москвы, – прогнозирует эксперт. – Ставки снизятся, думаю, процентов на 15-40% в зависимости от сегмента и помещения. Рынок купли-продажи замрет: покупать будут только дистрессовые активы с высокой окупаемостью. Цены упадут на 20-60%, а на дорогие и крупные активы покупателей не будет и вовсе. Думаю, самый сильный удар будет в конце лета-начале осени, а с начала следующего года при вообще сохранении в стране хоть какого-то бизнеса начнется небольшое восстановление.


В краткосрочной и среднесрочной перспективе можно будет наблюдать большое количество банкротств, прогнозируют в R4S. В первую очередь пострадают стартапы, экспериментальные проекты и мелкие бизнесы, не имеющие запаса прочности. Наиболее устойчивыми к изменениям окажутся торговые помещения стрит-ритейла в локациях со сверхинтенсивным трафиком, на которые у арендодателей всегда есть лист ожидания.


Достаточно много предприятий торговли и общественного питания кризис не переживут, соглашается генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. Вместе с тем, многие сети уже перешли на онлайн-торговлю, объем которой возрастает с каждым днем, отмечает руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Оксана Мостяева. Сети, у которых данный вид услуги уже был отработан, сегодня имеют возможность выжить и достойно выйти из кризиса. Главное, чтобы режим самоизоляции сильно не затянулся.


Если говорить о сроках – как минимум 1,5 года после окончания эпидемии мы будем в состоянии «после» - все бизнес-процессы, действия и решения компаний будут этим продиктованы, считает директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров. По его прогнозам, рынок вряд ли вернется к состоянию «до». Хотя бы по той причине, что пандемия пошатнула один из центральных принципов жизни поколения миллениалов – экономику эмоций и индустрию впечатлений: фрилансервство, гостиницы, туризм, сервисы по типу AirbnB и т.д. Мир вновь возвращается к таким жизненным ценностям как семья, собственный дом, стабильный доход, здоровье.


Наиболее оптимистично оказался настроен Иван Татаринов:


– Безусловно, рынок ждет долгое восстановление — в течение 8−10 месяцев. Ключевое влияние на сроки будет оказывать экономическая ситуация в стране, в том числе нефтяной вопрос, который пока не решился. Однако я уверен, что на место закрывшихся магазинов и ресторанов придут новые игроки.


 


Торговля «потеряет крышу»


Кризис может затронуть даже такие стороны существования торговых центров, как архитектура и планировки, считают некоторые эксперты. В перспективе пандемия может изменить подход к проектированию торговых центров и их архитектуре в целом, говорит управляющий партнер Blank Architects Магда Чихонь. Так, для безопасности людей и обеспечения наименьшего количества контактов, торговые центры могут переформатироваться в улицы магазинов, где реально соблюдать дистанцию и создать наиболее обособленные условия для каждого покупателя.


– Сами по себе торговые центры также могут стать безопаснее, став более открытыми окружающей их среде и городу, – считает эксперт. – На смену стандартным торговым центрам могут прийти ТЦ под открытым небом: с большей территорией, созданные как ритейл-парки или аутлеты.


Очевидно, что пандемия коронавируса нанесла глубокий удар по торговому сегменту коммерческой недвижимости. Чтобы вполне прийти в себя, учитывая общеэкономическую ситуацию, потребуется значительный период времени.


 


Александр КОВАЛЕВСКИЙ


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика