Потребкооперация: В чем отличие от проектного финансирования для крокодила? - «Новости рынка недвижимости»

Беседа с председателем Правления «Союза потребительских обществ «Русь» Владимиром Рябовым

— Владимир Анатольевич, мало кто знает, что сегодня в России существует эффективная альтернатива рыночным механизмам строительства жилья. Расскажите о потребкооперации в строительстве.

— Наша структура работает в 63-ти субъектах федерации. У нас более полутора тысяч потребительских обществ и кооперативов. Это полтора миллиона пайщиков, а с семьями – более четырех…

В основном, мы организуем доступное снабжение пайщиков услугами и товарами народного потребления. Но есть у нас и кооперативы, успешно занимающиеся строительством. Например, «Дом на паях», «Строим на паях», Финансово-кооперативный союз в Московской области, «Русь-Луга», «Возрождение» в Ленинградской области, «Новый город» в Сочи, а также в других регионах занимающиеся многоэтажным и малоэтажным строительством.

— В чем же привлекательность вашей кооперативной модели?

—Такая хозяйственная модель позволяет сделать жилье доступным «в скадчину», для себя и на свои средства.

— Напугало проектное финансирование и контроль со стороны банков?

— Знаете, чем отличается нормальное прозрачное проектное финансирование – от проектного финансирования для крокодила? Проектное финансирование по 214-му, оно про «сожрать» – и чем больше, тем лучше. Все хотят на нем заработать – банки на кредитах; инвесторы на процентах; застройщики, генподрядчики, субподрядчики на раздувании затрат и себестоимости строительства; разрешительные органы на «откатах» и т.д. В конечном итоге за все вышеперечисленное, включая налогооблагаемую базу, платит конечный приобретатель (потребитель) жилья.

Сегодня правила игры по 214-му закону становятся такими, что без нарушения законодательства строительством можно не заниматься. Кто рискует – возникнут проблемы или сядет, кто не хочет рисковать – бросит этот бизнес или разорится. Кстати, есть прогнозы, что из-за сложившейся ситуации ожидается серьезное подорожание цен на жилье.

В итоге многие крупные строительные компании, которые раньше работали по 214-му, продают свой бизнес. Хотят уйти из строительства вообще и забыть это как страшный сон.

Мы проводили курсы повышения квалификации на Алтае. Была руководительница одного алтайского СРО, она сказала, что после этих изменений все мои крупные игроки хотят продать бизнес, не видя в будущем его перспективы.

— А как может разориться некоммерческая организация, которая живет на членские и паевые взносы? У которой правильно выбрана эффективная модель своей организации, утвержден документооборот и учетная политика в рамках законодательства РФ, а программа строительства конкретного объекта разработана с учетом взаимодействия, взаимоотношений, рисков и ответственности всех участников рабочего процесса по ее реализации.  

— А если застройщик, например, не сможет достроить дом?

— Потребительский кооператив здесь выступает в качестве заказчика и инвестора строительства. Он сам финансирует и регулирует застройщика в деле строительства объекта. Это не то, что в ЖСК, который хотя и является так же застройщиком, но у которого ограничено количество участников, и если кто-то один перестает оплачивать взносы, тут может быть риск, что возникнет определенный дефицит средств.

Приведу пример. Коллеге моего сына срочно нужно было жилье. Он пришел в ЖСК. Половина деньги не заплатили, а ему жить негде – у него трое дочерей. И в итоге, квартира у него подорожала почти вдвое, потому что тем, кому действительно было нужно жилье, пришлось затянуть поясок и доплатить ЖСК, чтобы им что-то построили. Разве это нормальная тема? Сама организационно-правовая форма (ЖСК) имеет серьезные недостатки.

— С ЖСК связана большая головная боль: сам ищи застройщика, инвестора, подрядчика, сам проверяй качество выполненных работ. По вашей схеме получается, что люди тоже озабочены всеми этими проблемами?

— Да, но у нас возможностей больше. Это как идти по узкому или широкому коридору, где есть манёвр. ЖСК – это узкий коридор, в котором маневра нет. Потому что количество участников ограничено количеством квартир и прием средств ограничен одной целью – лишь на строительство.

Где-то небольшая пробуксовка – и уже сбой. Все риски ложатся на этот небольшой коллектив ЖСК, и он вынужден с ними справляться.

Потребительское общество – это широкий коридор. Число участников здесь гораздо шире, оно не ограничено числом квартир.

Мы, например, берем в пайщики архитектора и говорим: «Какие квартиры ты спроектировал, такие и получишь». – Он отвечает: «Нет, я деньги хочу». – А мы ему: «До свидания. Раз ты не хочешь пользоваться своими квартирами, значит, ты не веришь в то, что проектируешь».

Или другой пример, человек приходит и говорит: «У меня столько-то стоят стройматериалы, потому что НДС, налог на прибыль, заработная плата, перевозки и содержание, взятки чиновникам». – А мы отвечаем: «Хорошо, мы у тебя их не покупаем, а ты вносишь продукцию по себестоимости в виде паевого взноса».

А кто-то хочет вложить средства в создание инвестиционного объекта и при этом получить дивиденды – и здесь мы ему можем официально помочь. ЖСК не может себе этого позволить.

— Все-таки каков круг лиц, которые могут стать пайщиками?

— Это могут быть как резиденты, так и нерезиденты Российской федерации, как физические, так и юридические лица.

— Интересно, сколько членов насчитывает самая крупная кооперативная организация?

— Существует Международный кооперативный Альянс, который был создан еще в XIX веке. На сегодняшний день он объединяет один миллиард пайщиков, и с членами семей обеспечивает более 4 млрд населения земного шара. А у нас всего на земном шаре 7 млрд.

В конце прошлого года в Москве состоялись Чаяновские чтения, приезжало  руководство МКА. Вы знаете, что в Европе более 17% процентов всего населения являются пайщиками? А пайщиками могут быть только совершеннолетние дееспособные люди. Это значит, ими являются порядка 50% взрослого населения Европы.

До 92% социальных товаров и услуг в Европе обеспечивают НКО, в большинстве это кооперативы. И только 8% обеспечивают госструктуры. У нас же все на коммерческой основе. А кооперация живет – на некоммерческой!

— Про ваше движение практически ничего не слышно: ни по радио, ни по телевизору…

— Да, потому что кооперативная система, которая должна была заниматься этим после распада и перехода на рыночные отношения, ушла в коммерцию. Кооперативные ВУЗы стали готовить специалистов для работы в коммерческом правовом поле.

В прошлом году в Ульяновске на кооперативном форуме был дан старт Новой кооперации в России. Центросоюз РФ, который является членом МКА и представляет в нем интересы нашей страны, и Союз Потребительских обществ «РУСЬ» заключили соглашение о совместной деятельности по возрождению и развитию кооперативного сектора экономики и социальной кооперации.

Специалистов, работающих в некоммерческом правовом поле, к сожалению, единицы. А ведь главное для любой деятельности – это образование. Необходимы учебные программы и дисциплины, способные подготовить специалиста в области кооперации, которой некогда славилась наша страна.

В настоящее время обучение идет только по программам дополнительной профессиональной подготовки и повышения квалификации в Российском экономическом университете им. Плеханова, Российском университете кооперации, Белгородском университете кооперации экономики и права. Ведется работа по разработке программ кооперативного образования для студентов, нам нужны молодые специалисты.

По информации в СМИ о кооперативном движении на сегодняшний день, могу с Вами согласиться, что ее мало, но она есть и набирает силу.

— Как государство относится к строительству в рамках потребкооперации?

— Положительно, если строительство происходит в рамках законодательства РФ. Если встречаются недопонимания на местах, то мы защищаем наш формат. Проводим разъяснительную работу и предоставляем соответствующую документацию.

— Но поддержки пока нет?

— Почему, поддержка потребкооперации закреплена законодательно. В Законе РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-I "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" указано: «Настоящий Закон гарантирует потребительским обществам и их союзам с учетом их социальной значимости, а также гражданам и юридическим лицам, создающим эти потребительские общества и их союзы, государственную поддержку». Также она указана в Статье 3.  Государство и система потребительской кооперации. О поддержке в строительстве пока вряд ли можно говорить, над этим надо еще работать.

К сожалению, у нас качество чиновников совсем другое, чем в советское время. Сейчас человек приходит на небольшую зарплату зарабатывать большие деньги. В советское время такого не было. Чиновник был выращен с октябрят, имел идеологию, имел цель, связь с людьми, все время в коллективе воспитывался. Опять же вместо специалистов по направлениям, приходят в большинстве одни управленцы, что создает сложности во взаимопонимании.

Руководство страны обратило внимание на кооперацию и ее развитие. Ведь не зря в ООН было объявлено, что кооперация союзница мудрых правителей, она уже почти два века в трудные времена поднимала экономику стран и снижала социальную напряженность населения, тем самым повышала их благосостояние и удовлетворенность жизнью.

— Правительство сегодня якобы озабочено поиском новых механизмов финансирования стройки – какие варианты решения есть у вас?

— В рамках рыночных отношений и коммерции такие механизмы найти будет очень и очень даже сложно. Почему это так? За три десятилетия перекосили все взаимоотношения, устои и понятия, в том числе и экономические.

Давайте К. Маркса почитаем. Что такое деньги? Это эквивалент труда. А у нас сегодня деньги стали чем? Товаром. Деньгами торгуют под проценты. В мире сидят ростовщики.

Или вот земля… Нам Господь Бог дал землю для того, чтобы она нас кормила и потом, когда мы уйдем в мир иной, наш прах в землю был бы положен. А у нас сегодня землей торгуют. Я вам массу могу примеров привести… исходя из духовно-нравственных ценностей и принципов экономики.

Новые программы финансирования коммерческого строительства очередной раз столкнутся с созданием «мутных» схем, а творчество по обогащению заинтересованных лиц на местах у россиян очень развито.

У нас один вариант – это кооперативное некоммерческое строительство, основанное на самоуправлении, саморегулировании и самофинансировании…

Если Государство поможет запустить этот процесс, то озабоченность растворится и поиски прекратятся. А помощь нужна – это первичное финансирование или имущественная поддержка, причем на возвратной основе после окончания создания объекта. Не надо высасывать из пальца новые схемы, лучше вспомнить в нашей истории положительный советский опыт кооперативного строительства и МЖК, реанимировать его в современных условиях.

Потребительское общество может позволить для своего члена (пайщика) легитимную рассрочку согласно условий возврата Государству – только не банковскую, кабальную, на 20 лет и с такими процентами, что человек за это время 3-4 квартиры оплатит, да по коммерческим ценам, в которых реальная себестоимость квартиры – 30%...

Такие новые механизмы строительства для наших соотечественников можно сформировать в кратчайшие сроки, но только не с дилетантами, а со специалистами.

— А что вы скажете по поводу страхования финансовых рисков?
— Программа строительства у нас и так вполне прозрачная, так что люди не хотят тратить лишние деньги. Мы пробовали подключать крупные страховые компании. А кто будет платить страховку, 2%, кому это надо? Не воспользовались этим наши пайщики, хотя были мнения бузотеров, мол, нужны нам какие-то гарантии…

Наши договора регулируют все взаимоотношения, а владение со стороны застройщика, который является лишь поручителем, девелоперским пакетом, землей – лучшая защита и страховка для пайщиков и кооператива, который выступает в интересах своего пайщика.

— Чем схема кооперативного строительства в советское время отличалась от нынешней?

— Там было первичное государственное финансирование. Взносы членами кооператива на квартиру вносились поэтапно в рассрочку по графику платежей, по договору с удержанием с заработной платы организации, где работал ее приобретатель – а остальное государство предоставляло в качестве беспроцентного займа.

Советская экономика никогда не работала над извлечением прибыли со своего населения. Цель была дать им крышу над головой. Вложенные вперед государством деньги для обеспечения жильем своего населения государству же и  возвращались, что давало возможность постоянно улучшать благосостояние своих граждан.

И, второе, был распространен труд пайщиков – пайщики еще и отрабатывали на стройке. Кто-то работал на ЖБИ, кто-то на стройке. Это тоже был вклад в погашение затрат по развитию государственной программы обеспечения советских граждан жильем.

Сегодня хочется помочь молодежи, у которой первостепенная проблема – с дорогим жильем. Федеральная программа по льготному приобретению квартир «Молодая семья», работает неэффективно по ряду субъективных и объективных причин, к большому сожалению. Поэтому мы прикладываем усилия к возрождению МЖК, чтобы жилье стало доступным: по средствам и в рассрочку.

МЖК – молодежные жилищные комплексы. Первый проект был реализован в городе Королеве Московской области.  Молодые семьи обеспечивали себя жильем, создавали свой домашний уют, после работы сами месили бетон, клали кирпич… Это тоже был некоммерческий потребительский кооператив.

Чтобы вернуть вернуть советскую схему, надо разговаривать с государством – оно должно разрешить трудодни, возобновить систему займов. Но это все простые следствия, главное – вернуть некапиталистический образ мыслей, это самое сложное.

— Владимир Анатольевич, благодарим Вас за интересный разговор. Надеюсь, он будет полезен для наших читателей.

Беседовала Елена Мацейко