Мошеннические схемы в ОСМД: как жителей ЖК отодвигают от управления и обворовывают - «Недвижимость Украины»

Мошеннические схемы в ОСМД в Украине и как с ними бороться. Фото: F. Muhammad/Pixabay

В последнее время злоумышленники используют немало преступных схем для различных махинаций, связанных с деятельностью ОСМД (Объединение совладельцев многоквартирного дома). Доверчивые или невнимательные владельцы недвижимости не только платят драконовские тарифы, но и остаются без своих квартир.

Принятый в 2015 году закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предоставил собственникам квартир в таких домах возможность самостоятельного выбора формы управления. По данным Государственной службы статистики, количество зарегистрированных ОСМД в Украине в 2020 году составило 32 408. И сегодня создается около 140 объединений в месяц.

Какие мошеннические схемы бывают в ОСМД

Обычно ОСМД дает возможность экономить и приводить в порядок дом и территорию возле него. Но это при условии, что ОСМД создали реальные жители, а не мошенники. К сожалению, новая редакция закона «О жилищно-коммунальных услугах» убрала полномочия органов местного самоуправления в сфере услуг управления. Они не должны влиять на деятельность ОСМД или контролировать ее. Жители сами должны нести ответственность за свою собственность. Но как это сделать в доме, где соседи неинициативны, а иногда даже не знают друг друга?

Под прицел мошенников, как правило, попадают объекты новой застройки. Причин этому несколько. Среди них, в частности, то, что новые дома не требуют существенных капиталовложений, а поэтому практически все денежные средства, поступающие на счета ОСМД, обычно оседают в карманах аферистов. Кроме того, в новых домах жители не знакомы между собой. Это исключает возможность совместного обсуждения вопроса целесообразности создания объединения. Поэтому мошенники оперативно готовят документы для регистрации ОСМД, передают их государственному регистратору и сразу же после регистрации принимаются активно наводить порядки, навязывая жителям дома свои правила игры.

Вишневый Александр

Управляющий партнер АО «Вишневый и Партнеры»

Создание ОСМД без владельцев

Эксперт отмечает, что при этом процесс создания объединения нередко происходит без какого-либо уведомления владельцев квартир о проведении учредительного собрания и сопровождается подделкой их подписей в официальных документах: протоколах учредительного собрания, бюллетенях для голосования или листах письменного опроса.

Таким образом, схема мошенников довольно проста: они покупают квартиры в новостройках, выдавая себя за профессионалов в управлении общим имуществом, побуждают жителей создавать ОСМД или же просто подделывают подписи владельцев квартир в документах, необходимых для создания компании, которой в дальнейшем управляют.

После этого они через органы правления новосозданного ОСМД по своему усмотрению определяют размеры платежей за обслуживание. При этом контролирующие органы на формирование тарифной политики ОСМД никакого влияния не имеют.

Мошенники в членах правления ОСМД

Еще одним распространенным видом мошенничества является то, что люди, которые не проживают в доме или не являются собственниками имущества, пытаются возглавить новосозданное ОСМД или же войти в правление под видом «ценных экспертов». Тем самым они получают полный доступ к расчетным счетам в банке. И иногда исчезают с чужими деньгами.

Также дельцы назначают себе большие зарплаты за управление домом. Вместо ремонтных работ в доме и обслуживания коммуникаций жители платят высокие тарифы и удерживают таких руководителей.

Недавно в Ирпене был вообще уникальный случай: здесь дельцы зарегистрировали ОСМД, созданное в киевских многоэтажках. Причем без согласия и ведома жителей. Ведь в регистрационных документах ОСМД правильно указывают только адрес дома, а все остальное — как угодно: общую площадь дома, количество квартир, подписи жителей. Ирпенские «осмдшники» упорно повышали тарифы и распоряжались подвалами и чердаками домов в столице.

Правление решило: если у жителей нашлись средства на приобретение жилья, то у них найдутся деньги и на недешевое «содержание» дома. Мошенники определили немалые размеры платежей и навязывали их совладельцам дома. Когда терпение жителей лопнуло, они подали заявление в полицию. Ведется следствие.

 Поддельные протоколы собраний собственников

А вот по следующей схеме мошенники работают во многих городах Украины. Они регистрируют ОСМД по поддельным протоколам собраний собственников многоквартирных домов и таким образом получают доступ к информации о жителях. Далее они отслеживают владельцев квартир из социально незащищенных слоев населения: пенсионеров, инвалидов, одиноких людей и тому подобное. Мошенники лишают их жилья через подделку документов о праве собственности на квартиры, договоров купли-продажи и тому подобное. Они перепродают жилье несколько раз, а настоящих владельцев выписывают по решению суда и выставляют на улицу.

К сожалению, жители и сами провоцируют мошеннические схемы в ОСМД. Ведь при его создании они дают много полномочий председателю и правлению. Например, право самостоятельно без согласия жителей выбирать председателя ОСМД или сдавать в аренду подвалы и чердаки. В результате дельцы в ОСМД сдают общее имущество по заниженным ценам, внесенным в документы, а разницу кладут себе в карман.

Популярной остается схема отчуждения через механизм ОСМД вспомогательных помещений многоквартирного дома: подвалов, чердаков, технических этажей и т.д. в пользу отдельных физических лиц. А владельцы квартир ни на что не могут повлиять: пока они переизберут управляющих ОСМД, пройдет много времени.

Наталья Гнату

Адвокат

Завышенные коммунальные тарифы в ОСМД

Немало проблем возникает в ОСМД и с монополистами коммунальных услуг, которые незаконно затягивают подписание прямых договоров с домами (если их нет), требуют уплаты дополнительных средств, предлагают непрозрачные схемы поставки услуг и тому подобное. Жители домов не могут оплатить коммунальные услуги и накапливают огромные долги.

Председатели ОСМД и члены правления или не в состоянии решить ситуацию с чиновниками, или специально доводят ситуацию в доме до критической. В результате дома отключают от коммуникаций, а суды с монополистами затягиваются на годы. А жителям предлагается обслуживающая компания с завышенными тарифами и раздутыми зарплатами, которая «быстро решит все проблемы».

Механизм ОСМД с целью реализации мошеннических схем используют и застройщики в момент, когда право собственности инвесторов на квартиры еще не зарегистрировано. Это узурпация права управления многоквартирным домом — заключение безотзывного договора с аффилированной обслуживающей либо управляющей компанией путем принятия устава ОСМД с положениями, которые противоречат законодательству Украины.

Наталья Гнату

Адвокат

Как бороться с мошенниками?

Александр Вишневый рекомендует совладельцам дома придерживаться следующих правил для защиты своих прав:

1. Поскольку незаконное создание ОСМД, как правило, сопровождается подделкой документов, необходимых для государственной регистрации ОСМД, например бюллетеней для голосования и листков опроса, для проверки подписей следует обратиться в центр предоставления административных услуг по месту нахождения дома. А именно запросить получение копий документов из регистрационного дела ОСМД в бумажной форме.

2. Если подпись вам не принадлежит, следует немедленно сообщить о совершении уголовного преступления в правоохранительные органы. В случае если на данном этапе сформировано правление ОСМД и объединение направляет счета для уплаты средств, в таком обращении необходимо просить открыть уголовное производство и осуществлять досудебное расследование по ч. 2 ст. 358 УК Украины (подделка документов), а также по ч. 2 ст. 190 УК Украины (мошенничество).

3. Также необходимо установить, чьи еще подписи содержат признаки подделки. Можете не сомневаться в том, что если была подделана ваша подпись, то обнаружится и подделка подписей других совладельцев дома.

4. В случае установления массового подлога об этом следует также указать в обращении к правоохранительным органам.

5. В ходе досудебного расследования следует требовать признать вас потерпевшим лицом и ходатайствовать о допросе лиц, чьи подписи также были поддельными, об изъятии оригиналов документов и о проведении по решению следственного судьи почерковедческой экспертизы.

6. Имея соответствующий объем доказательств, целесообразно обратиться в суд с иском о признании незаконным и отмене решения учредительного собрания о создании ОСМД.

7. Наличие постановления об открытии производства по делу послужит основанием для приостановки других производств, которые, как правило, открываются по исковым заявлениям мошенников. В частности, относительно обязательства предыдущего управляющего (обслуживающей организации) передать документы на дом, расторжения или признания недействительными договоров, заключенных с предыдущей управляющей компанией, и других споров.

8. Во время судебного производства необходимо ходатайствовать о допросе лиц, чьи подписи имеют признаки подделки, и о назначении судебной почерковедческой экспертизы с целью доказывания фактов подделки подписей в листах опроса и в бюллетенях. А также об истребовании и присоединении других свидетельств незаконности создания такого объединения.

Кроме того, если у вас возникли сомнения относительно финансово-хозяйственной деятельности ОСМД, соответствия смет и т.д., то совладельцы многоквартирного дома на общем собрании могут переизбрать правление. Для этого необходимо объявить о созыве общего собрания совладельцев в установленном законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» порядке, обнародовать проект повестки дня и получить поддержку большинства совладельцев многоквартирного дома для принятия решения.

Заметим, что контроль за финансово-хозяйственной деятельностью правления ОСМД осуществляет ревизионная комиссия. Ее члены, согласно норме закона, обязаны быть совладельцами, то есть владельцами квартиры или нежилого помещения. Они и контролируют соответствие объемов и направлений расходования средств правлением ОСМД. И, по закону «О жилищно-коммунальных услугах», жители имеют право обратиться в ревизионную комиссию и требовать документы по управлению ОСМД на проверку.

Бороться против злоупотребления в ревизионной комиссии ОСМД можно также через переизбрание ее членов и подачу соответствующих заявлений в правоохранительные органы. В общем, с пакетом документов о преступлениях в ОСМД следует обратиться не только в полицию и прокуратуру, но и к мэру, депутатам, администрации, СМИ и т. д. Главное — не медлить.