Названы главные опасности покупки апартаментов вместо квартир - «Недвижимость»

"Если с домом что-то случится, переселение вам по закону не положено"

Депутаты снова отказались признавать апартаменты полноценным жильем. На днях глава Комитета Государственной думы по строительству Сергей Пахомов заявил, что владельцы этого вида недвижимости могут рассчитывать в лучшем случае на снижение стоимости коммунальных услуг и налогов.

Эксперт рассказала, с чем связано упорство законодателей, который год не желающих переводить апартаменты в разряд квартир.

- То, что на первый взгляд выглядит как критическая нерешительность в вопросе принятия статуса апартаментов, скорее всего, не упрямство, а высокая степень осторожности, причем оправданной, - комментирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Уже не первый год существует идея юридически закрепить понятие "Многофункциональный комплекс" (как правило, в таких зданиях чего только нет - и те самые апартаменты, и рестораны, и магазины, и офисы, и кинотеатры, и фитнес-центры). Однако невозможно подобрать критерии, по которым все построенные и будущие апартаменты подпадали бы под определение «многофункциональный комплекс», а все офисы и гостиницы - не подпадали бы.

Наверное, единственный способ выделить апартаменты в отдельную категорию существует только теоретически - перебрать все здания, которые строились как апартаменты, и внести их в особый перечень. Но как это фактически сделать, и какая инстанция должна этим заниматься - неразрешимый вопрос.

- Ирина, сколько стоит квадратный метр апартаментов и во сколько жильцам обходится коммуналка?

- Времена, когда квадратный метр апартаментов гарантированно стоил дешевле квадратного метра квартир, давно позади. По данным bnMap.pro, почти во всех классах единица измерения площади этого вида недвижимости дороже. Например, в массовом сегменте (стандарт- и комфорт-класс) "квадрат" апартаментов Москвы стоит соответственно 273 тысячи и 296 тысяч рублей (квартир - 268 тысяч и 292 тысячи), в бизнес-сегменте - 449 тысяч рублей (квартир - 445 тысяч).

В чем апартаменты действительно дешевле квартир, так это в средней стоимости, поскольку они гораздо меньше по площади, чем полноценные квартиры. В стандарт-классе апартаменты доступнее квартиры на 58%, в бизнес-классе - на 12%, в люксе - на 21%.

Стоимость содержания аналогичных по характеристикам квартиры и апартаментов различается в основном на ставку НДС, то есть плюс-минус на 20%. Если коммунальные платежи за квартиру в массовом сегменте в Москве составляют примерно 100 рублей за квадратный метр, у апартаментов - 120.

- В чем подвох покупки апартаментов, если, например, человеку не нужна прописка, детский сад или школа рядом с домом?

- Безопасность покупки и проживания у апартаментов и традиционного жилья практически не отличается. И там, и там есть риски, связанные с долевым строительством.

С другой стороны, в обоих случаях есть стандарты пожарной и другой аварийной безопасности зданий. А вот комфорт может отличаться. Хотя реальных случаев жалоб на апартаменты именно в связи с их нежилым статусом замечено не было, все зависит от добросовестности застройщика и управляющей компании. Но теоретически за ряд неудобств в апартаментах не получится предъявить претензии.

Например, не соблюдаются стандарты инсоляции и звукоизоляции (на вполне законном уровне). Если в апартаменты не проникает луч солнца за весь день или хорошо слышно даже нешумных соседей, такие, мягко говоря, недостатки не нарушают строительные нормы.

Есть и еще одна неприятность. В жилых зданиях действует мораторий на отключение воды, света или отопления, за исключением аварийных ситуаций. В нежилых - не действует. Если рядом с апартаментами нет машиномест, это тоже проблема жильцов, а не застройщика. Причем резидентное разрешение (льготу) на хранение автомобиля в зоне платной парковки рядом с местом проживания в апартаментах оформить не получится, поскольку у жильцов нет регистрации.

Наконец, апартаменты не являются де-юре "вечными". Если вы купили квартиру, вас можно поздравить - по действующим законам Российской Федерации вас уже никогда не могут лишить жилья. В случае старения дома или государственных нужд, в соответствии с которыми дом должен быть ликвидирован, власти обязаны предоставить всем квартирантам равнозначное жилье или равноценную компенсацию.

В случае с апартаментами переселение вообще никто не обязан гарантировать, а каким будет размер компенсации за нежилое помещение - еще вопрос. Понятно, что никто не заглядывает в такие дали, как обветшание и переход в аварийное состояние домов, построенных в XXI веке, но вот как поведут себя реконструированные здания, мы сможем узнать и при жизни, в течение 10-30 лет.

По данным "Метриум", в первом полугодии 2022 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в реализации находилось 79 проектов, 6,5 тысячи лотов - на 32% больше, чем в декабре 2021 года. 18% составляет количество апартаментов эконом-класса, 31% и 51% - комфорт- и бизнес-проектов соответственно.

- Активность девелоперов находится на высоком уровне: в I полугодии 2022 года рынок пополнили 20 новых проектов, среди которых есть как варианты бизнес-класса, так и массового сегмента, - говорит директор по развитию компании Наталья Сазонова, - Рост стоимости квадратного метра среди апартаментов массового сегмента превысил не только динамику увеличения цены на апартаменты бизнес-класса, но и обогнал динамику подорожания квартир аналогичного сегмента. Такая тенденция наблюдается за счет увеличения на рынке количества готовых предложений с отделкой "под ключ", которые в большинстве случаев имеют небольшую площадь. Средний метраж апартаментов в июне составил 30 "квадратов" - на 4 кв. м меньше, чем еще полгода назад.