Шесть месяцев московской недвижимости – итоги - «Новости рынка недвижимости»

Рынок жилья потихоньку восстанавливается, но ДДУ больше не в моде

Время разбрасывать камни и время их собирать. Первые шесть месяцев этого года был богаты на события, причем, чаще всего – негативные. Такого концентрированного шквала цейтнотов старожилы, как говорится, не помнят. Разве что, в лихие девяностые... Впрочем, были и плюсы, система отходила и отыгрывала очки. Чем это закончилось, и каков итог первого полугодия для Москвы?

Ипотека возвращается 

По итогам I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента объем предложения увеличился на 20,9% а средневзвешенная цена кв. метра составила 281 605 руб. (+7% за полгода).

Во II квартале на рынке новостроек Москвы проведено 16,4 тыс. сделок. Увы, но это на 34% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. По ДДУ та же самая картина – снижение за первое полугодие 2022 года составило 42,7 тыс., это на 6% меньше, чем в I полугодии 2021 года.

- Активность покупателей постепенно начала восстанавливаться на рынке новостроек, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва». – Это стало результатом антикризисных мер властей, которые ввели новые программы поддержки ипотечных заемщиков, а также снизили ставки по прежним банковским продуктам. Помимо того, экономика начала адаптироваться к новым условиям, повышается деловая активность.

Восстанавливается и спрос на ипотечный кредит. В июне заемщики получили почти 6,8 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае Росреестр Москвы зафиксировал лишь 5,9 тыс. ипотечных сделок. За месяц спрос на кредит вырос на 15%, тогда как в апреле и мае он снижался на 35% и 26% соответственно.

За I полугодие 2022 года заемщики заключили 52,3 тыс. ипотечных сделок – на 13% меньше, чем в I полугодии предыдущего года.

Такая же ситуация и на рынке вторичного жилья в Москве. В июне зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 15% больше, чем в мае 2022 года. За все I полугодие спрос на вторичное жилье составил 67,9 тыс. сделок. По сравнению с I полугодием 2021 года активность во вторичном сегменте рынка уменьшилась на 15%.

- Июньские показатели спроса позволяют сделать осторожный прогноз относительно его восстановления, – объяснила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Несмотря на отпускной сезон, а также на новые ограничители в экономике, покупатели постепенно возвращаются на рынок жилья в Москве. Лучше всего выглядит сегмент новостроек, где в июне спрос был довольно мощным, и уступил по своим результатам только июню 2020 года, что можно отнести к эффекту высокой базы прошлого года, когда был бум спроса. Если поддержка рынка будет сохраняться, то в ближайшие месяцы позитивный тренд укрепится.

Распределение предложения по стадии строительной готовности изменилось: почти равные доли рынка занимают лоты на начальном этапе (41,9%, +16,5 п.п.) и на этапе монтажа (42,4%, -18,5 п.п.). Доля вариантов на этапе отделки составила 12,3% (+1,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на готовые квартиры – 3,5% рынка (+0,4 п.п.).

Наиболее широко на рынке массовых новостроек представлены однокомнатные (35,1%) и двухкомнатные (29,1%) квартиры. Доля студий за квартал выросла на 3,7 п.п. и составила 22,9%. Доли трехкомнатных (12,1%) и многокомнатных (0,8%) квартир за квартал не претерпели заметных изменений. 

Массовый сегмент

На рынке массовых новостроек сократился объем предложения с чистовой отделкой: доля таких квартир за квартал снизилась на 8,5 п.п., при этом наибольшее сокращение доли таких предложений пришлось на май. По итогу июня предложения с отделкой составили 63,5% рынка. Причина отрицательной динамики проста -  часть лотов с отделкой ушли из продажи.

Застройщики пошли на хитрость - небольшой объем лотов на этапе строительства, в стоимость которых ранее была включена отделка, теперь начали реализовывать без отделки. Доля жилья без отделки -  17,8% предложений (+6,4 п.п.), с whitebox — 18,7% (+2,1 п.п.).

Средневзвешенная цена кв. метра в июне составила 281 605 руб. Снижение средневзвешенной цены кв. метра идет второй месяц подряд. В мае цена снизилась на 1,4%, в июне – еще на 0,2%. На снижение средних цен по сегменту повлияло сокращение доли квартир с отделкой, а также выход на рынок большого числа предложений по стартовым ценам (как новых проектов, так и корпусов на начальном этапе строительства).

- Во II квартале 2022 года на рынке массовых новостроек выросло количество экспонируемых квартир, – считает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец июня число предложений составило 18,4 тыс. лотов (+20,9% по сравнению с мартом), продаваемая площадь – 861,6 тыс. кв. м (+16,3%).

Последние два месяца на рынке отмечается некоторое снижение средней цены предложения. 

Квартиры стали меньше 

Средняя площадь квартир в массовых новостройках Москвы показала новый минимум. Во II квартале она снизилась до 46,8 кв. м. Только за июнь квартиры стали меньше в среднем на 2,1 кв. м, а за последние два года – на 10 кв. м.

Между тем в июне 2021 года средняя площадь квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса составляла 51,9 кв. м, а в июне 2020 года – 57 кв. м.

За последний год средняя площадь квартиры в массовом сегменте сократилась на 10% и на 17% за последние два года. Тенденция к уменьшению площади затронула все типы комнатности. Студии уменьшились в среднем на 2,4 кв. м (до 24,2 кв. м), однокомнатные квартиры – на 2,5 кв. м (до 38,3), двухкомнатные – на 3,5 кв. м (до 59,1 кв. м), трехкомнатные – на 3,5 кв. м (до 81 кв. м).

Вместе с тем средняя стоимость квадратного метра все это время продолжала расти.

- Оптимизация предложения продолжается на фоне повышения себестоимости строительства и сокращения доходов населения, – поясняет Надежда Коркка. – Чтобы сохранить доступность жилья, застройщики разрабатывают более функциональные и экономичные планировочные решения, расширяют линейку предложения малогабаритных квартир, проектируют квартиры европейского формата.

Тенденция к сокращению площади наблюдалась не только в сегменте квартир массового сегмента, но и в апартаментах. Во II квартале 2022 средняя площадь апартамента комфорт-класса - 35,3 кв. м, тогда как в аналогичном периоде 2020 года – 42,7 кв. м. Видимое сокращение на 17%. 

Апартаменты - эконом 

Здесь активность девелоперов находится на высоком уровне: в I полугодии 2022 года рынок апартаментов пополнили 20 новых проектов, среди которых есть как варианты бизнес-класса, так и массового сегмента.

- Общее количество предложений относительно конца 2021 года увеличилось на 32,1%, – подводит итог Наталья Сазонова. – Рост цены кв. м среди апартаментов массового сегмента превысил не только динамику цены на апартаменты бизнес-класса, но и обогнал динамику удорожания квартир аналогичного сегмента. За шесть месяцев цена на апартаменты эконом- и комфорт-класса достигла 269,5 тыс. рублей за кв. м (+8%).

Такая тенденция наблюдается за счет увеличения на рынке количества готовых предложений с отделкой «под ключ», которые в большинстве случаев имеют небольшую площадь.

При этом средняя стоимость предложений снижается – в массовом сегменте апартаментов по итогу июня она составила 30 кв. м, что на 3,9 кв. м меньше, чем полгода назад.

Удорожание кв. м среди апартаментов бизнес-класса менее заметно: за полгода цена увеличилась на 1,9% до 352,3 тыс. рублей. Наибольшая цена за кв. м наблюдалась в конце I квартала, после чего отмечалось снижение.

За последние полгода выросло количество апартаментов эконом-класса (18,1% рынка, +10,4 п.п.), а доли комфорт- и бизнес-проектов соразмерно уменьшились до 30,9% и 51%.

В отличие от рынка квартир, среди апартаментов наблюдается увеличение количества вариантов «под ключ» (45% рынка, +6,5 п.п.). За последние полгода объем предложения с чистовой отделкой стал превалировать над предложениями без отделки (39,3%, -1,6 п.п.). Апартаменты с отделкой white box занимают 14,8% рынка (-5,7 п.п.).

За последние полгода апартаменты массового сегмента показали более стремительный рост за счет пополнения предложения готовыми вариантами.

А вот покупка с котлована в долевом участии – все менее популярна.  Так за I полугодие 2022 года было зарегистрировано всего лишь 2,7 тыс. ДДУ. Это на 21,8% меньше, чем во II полугодии 2021 года, и на 19,3% меньше, чем в I полугодии 2021 года. При этом соотношение продаж в проектах массового сегмента и бизнес-класса сохраняется: 67% сделок приходится на бизнес-класс, 33% — на комфорт- и эконом.

Доля ипотечных сделок в течение полугода падала и достигла минимума в мае 2022 года (12%). В июне доля ипотечных договоров резко выросла до 32%. 

Новая Москва 

По подсчетам экспертов, за 2022 год в проектах Новой Москвы было заключено на 28,5% меньше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года. При этом доля 5 самых востребованных проектов за год выросла на 6,3%. Стоит отметить, что комплексы, занявшие первое и второе место в ТиНАО по количеству сделок, вошли в тройку лидеров и в масштабах «большой» Москвы.

Котлован и здесь непопулярен - в январе-июне 2022 года в новостройках ТиНАО было заключено 10,1 тыс. договоров долевого участия. Относительно того же периода 2021 года количество сделок снизилось на 28,5%. Более того, во II квартале этого года количество ДДУ сократилось на 45,9% по сравнению с I кварталом. 

На долю 15 самых востребованных проектов Новой Москвы приходится 88,4% от общего числа заключенных сделок. Сосенское - вне конкуренции.

- Сосенское остается одной из самых востребованных локаций Новой Москвы: в I полугодии 2022 года здесь было заключено 25,7% от общего объема сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101». – Это объясняется самым высоким показателем транспортной доступности во всем Новомосковском округе Москвы, разнообразной и хорошо развитой торгово-бытовой, сервисной и рекреационной инфраструктурой, наличием современных и хорошо оснащенных школ и детских садов, а также действующих и строящихся деловых центров.

Складская недвижимость 

По данным Knight Frank Research, за шесть месяцев 2022-го общий объем сделок на российском рынке достиг 983 тыс. кв. м.  Суммарная площадь качественных складских помещений, реализованных в Москве, составила 474 тыс. кв. м или 48%.

Общий объем сделок по российскому рынку складской недвижимости в I полугодии 2022 года распределился следующим образом: 52% пришлось на вторичный рынок (515 860 кв. м), 48% – на первичный (466 740 кв. м). При этом доля built-to-suit проектов на первичном рынке составила 64% (298 960 кв. м).

В Московском регионе 49% сделок относится к спекулятивной аренде, 26% пришлось на субаренду, 13% – на сделки built-to-suit аренды и 12% – на спекулятивные продажи. Это резко отличается от других локаций, например в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 53% сделок прошли по схеме аренды в формате built-to-suit, на спекулятивную аренду пришлось 47%, а сделок продажи не было зафиксировано вовсе. В других регионах России сделки спекулятивной и built-to-suit аренды составили 48% и 43% соответственно, а на продажу пришлось 9%. 

...Эти шесть месяцев были трудными и противоречивыми. Тренды внушают лишь самый умеренный оптимизм. Остается лишь надеяться, что меры, принятые правительством в области экономики и строительства – снижение курса рубля и дополнительные меры поддержки отрасли - смогут остановить и снизить цены на недвижимость, прежде всего на жилую. Напомним, что при нынешнем их уровне большинство населения России не может взять себе жилье даже в ипотеку.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО