В городе на Неве проснулся аппетит к коттеджам, а апартаменты покупают для субаренды - «Новости рынка недвижимости»

Этот год один из самых непростых в истории России. Геополитическая турбулентность, санкции, СВО - все это внесло в развитие рынка недвижимости свой вклад. Один из главных итогов – прерывание множества связей с Европой и западом, в целом. Сегодня мы решили посмотреть на динамику развития недвижимости Санкт-Петербурга – нашей северной столицы, которая, возможно, больше Москвы пострадала от такого разрыва. Время подвести промежуточные полугодовые итоги. 

Застраховать риски 

Собственно, первые итоги по недвижимости подводят обычно по самому массовому сегменту – жилые новостройки. Они подорожали, вуаля, ничего нового. В нашей стране уже как-то отвыкаешь, что жилье может сильно дешеветь.  

Вопрос не в том, что подорожали, вопрос в том, насколько. Новостройки Петербурга в ряде мест подорожали почти на 40 процентов. Так, буквально за полгода с января по июнь 2022 года, средняя стоимость кв. метра на первичном рынке Московского района выросла на 36,1% (+68,7 тыс. рублей), достигнув отметки в 259,2 тыс. за кв. метр.

Также, более чем 20%-й рост за прошедшие полгода зафиксирован ещё в четырёх районах Петербурга: это Адмиралтейский (+20,4%), Василеостровский (24,2%), Красносельский (+22,9%) и Невский (+26,9%).

Самый скромный рост цен на новостройки отмечен в достаточно популярных районах. Среди них Кировский - 2,4%, Красногвардейский - 6,93%, и Приморский - 6,56%.

- Такой рост, во многом, связан с тем, что застройщики весной пытались застраховать свои риски, повышая цены,  – отметил эксперт рынка новостроек и гендиректор одноименного агентства недвижимости Георгий Патанин. - Например, некоторые компании стоимость квадрата увеличивали до 70 тыс. рублей. Это связано с тем, что компании просто не понимали, что будет дальше. Далее к этому тренду подключилась ипотека, когда застройщикам приходилось компенсировать банкам ставки до 0,1%. 

Боязливый инвестор 

Апартаменты в Петербурге покупают инвесторы, которые по разным причинам боятся классического жилья -  так считают специалисты.

Видимо, застройщики решили, что боязливых становится все меньше. За год – с июня 21 года по июнь 22 – количество строящихся апартаментов в Санкт-Петербурге сократилось на 31,58%. По данным исследования агентства недвижимости «Прайд Групп» сейчас в городе возводится 17,9 тыс. юнитов.

Более того, значительное сокращение отмечено по объёму строительства новых апартаментов в городе. При этом общая площадь строящихся апартаментов сейчас составляет 644 тыс. кв. Это на 23,74% меньше, чем в июне 2021 года, зато средняя площадь самих строящихся апартаментов в городе выросла на 11,45% (3,7 кв. м), достигнув отметки в 35,8 кв. м. Девелоперы стремятся реализовать бОльшие объемы в одни руки.

Впрочем, на безрыбье и рак за рыбу.

– Ещё 5 лет назад покупатели плохо реагировали на апартаменты, - считает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП. - С вводом новых объектов и наглядностью для клиента это теперь не диковинка, а конкретный продукт. Предложение нацелено на инвесторов, которые боятся классической недвижимости и ожидают снижения её дохода с арендного потока.

Сегодня апартаменты в апарт-отелях покупают для сохранения средств или когда нет желания заниматься арендой обычной квартиры. Апартамент будет сдавать в аренду управляющая компания. В таких объектах есть понятная математика дохода, примерно понятно, какое планируется заселение, и на какие сроки будет сдаваться номер

Апартаменты дешевле квартир из-за согласований, стоимости земельного участка, нормативов и требований к жилому и нежилому фонду, будущего управления и потенциальных возможностей застройщика. Правда, это не работает в премиальных объектах. Место строительства уникально, рядом нет другой земли под строительство жилой недвижимости.

- Прогнозы длиннее недели в текущих динамиках изменений делать тяжело, - считает Бондарев. -  Есть масса факторов, и основным здесь является покупатель. Всё, что влияет на обычного человека сегодня, также влияет на принятие решений в области покупки и инвестирования. Если рынку удастся сохранить нынешнюю динамику, то рынок апартаментов будет, безусловно, расти быстрее классической недвижимости.

В любом случае, одним из главных факторов развития питерской, да и всероссийской аренды станет кодификация. Рынку апартаментов нужен закон для их чёткого регулирования. Сейчас все обсуждения только на стадии разговоров, поэтому любое решение в любую сторону поможет систематизировать этот рынок. 

Выжидательный процесс  

Спрос на аренду коттеджей в Санкт-Петербурге в июне 2022 года вырос на 0,3% относительно мая. Несмотря на такой незначительный прирост числа запросов, интерес к аренде загородных домов в июне этого года оказался на 24,86% выше, чем в июне 2021-го.

Рынок уверенно растет и развивается, особенно на фоне нестареющей квартирной классики. Так, за первое полугодие 2022, с января по июнь включительно, спрос на аренду загородных домов вырос более чем в 1,5 раза (+54,28%) относительно такого же периода годом ранее.

Сезонный фактор в этом случае не слишком-то спешит играть свою ключевую роль – цифры запросов увеличивались не от сезона к сезону, а помесячно. Так, в 2022 году среднемесячное количество запросов на аренду коттеджей в Петербурге выросло на 24,84% относительно результата за предыдущий год.

Что касается объёмов экспозиции на рынке аренды загородной недвижимости, то в июле 2022 года они снизились почти на 20 процентов относительно количества лотов, предлагавшихся в мае.

На сегодняшний день средняя арендная ставка за коттедж в Петербурге составляет 225,6 тыс. руб. в месяц, причем за 2 последних месяца ставки выросли на 1,62% или на 3,6 тыс. руб.

В июне 2022 года на рынке загородной аренды Петербурга экспонировалось 108 объектов. При этом объём предложения с крупными ставками, превышающими 100 тыс. рублей в месяц – более половины. Это 72 лота или 66,7%. Самый же дорогой коттедж Северной Пальмиры сдаётся за 1,1 млн рублей в месяц.

Аренда совмещается с покупками.

- Тактика аренды жилья в выбранной локации перед покупкой дома, правильна, - считает эксперт, основатель ALEXEY SHVYRKOV AGENCY Алексей Швырков.  -  Надо освоиться, прижиться к месту и его окружению. Полюбить его. Но не так часто дом сдаётся в аренду, если хозяин решил его продать, тем более, в сезон. Тут или на аренде зарабатывать, или выставить на продажу и ждать своего покупателя. Чаще идут от обратного – сдают в аренду, и если есть предложение о покупке – рассматривают его.

По словам эксперта, загородный рынок является очень выгодным для сдачи в аренду. Сегодня те, кто не принял решение о будущем или не может решиться на строительство своего дома – будут арендовать и причём большие и дорогие дома для сезонного проживания.  

Ипотека – растет, количество лотов – падает 

По данным экспертов DSK Group Company, в Петербурге в июне спрос на покупку частных домов в ипотеку вырос почти в 2 раза (+93,43%) относительно результата за аналогичный период прошлого года. При этом только за май-июнь спрос на такие покупки вырос на 18,5%, интерес к приобретению загородного жилья с помощью заёмных банковских средств растёт два месяца подряд.

- Рост интереса к покупке загородного жилья под Петербургом с помощью ипотеки за полгода – с января по июнь 2022 года включительно – составил 34,56% относительно результата за аналогичный период прошлого года, - объяснили специалисты компании.

Выросло и среднемесячное количество запросов на покупку частных домов с помощью ипотеки. В этом году показатель вырос на 34,93% относительно аналогичного результата за 2021 год.

При этом само количество загородных объектов серьезно сократилось. По данным экспертов журнала «Загородное обозрение Салон загородной недвижимости» в сегменте до 1 млн рублей за  год количество лотов сократилось более чем на 350 лотов.

Так, в августе 2022 года на рынке загородной недвижимости Ленинградской области выставлено на продажу 433 объекта, а значит с августа 2021 года – количество лотов в такой ценовой категории сократилось почти в 1,5 раза (-45,06%) - снижение на 355 единиц.

Наиболее значительное снижение числа объектов стоимостью до миллиона рублей за прошедший год было отмечено в Лужском районе. В этой части 47 региона объём предложения снизился на 58 частных домов. Еще более чем на полсотни объектов сократилось предложение Гатчинского района. Близок к ним Кировский, с падением на 44 лота.

Сейчас самый доступный частный дом в Ленинградской области продаётся в Киришском районе. Его стоимость составляет 140 тысяч рублей. Этот бюджет позволит приобрести небольшой садовый домик площадью 20 квадратных метров, который находится на участке в 5 соток в садоводстве «Солнечный».

В Лужском же районе, где самый бюджетный лот оценён в 190 тысяч рублей, покупатель получит небольшой но все же дом площадью 40 кв. м, который занимает 6 соток. Объект располагается в шаговой доступности от реки. 

Арендатор для досуга 

В сегменте коммерческой аренды все базово. Доля досуговых арендаторов в торговых центрах Питера достигает 10%. И это не удивительно, ведь они платят более низкие арендные ставки, чем остальные арендаторы.

–  Досуговая составляющая является важной частью концепции почти любого торгового комплекса, так как она помогает привлекать трафик и разнообразную аудиторию, - считает  Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU. - Очень большое значение придаётся детской аудитории. Работа с ней ведётся через различные детские комнаты, развлекательные центры. В некоторых комплексах сами собственники без привлечения операторов разрабатывают тематические парки, например, в Петербурге компания Fort Group в своих проектах запустила парки Angry Birds и Gorilla Park. 

Как правило, большие якорные досуговые арендаторы платят либо более низкую ставку, либо фикс + процент. С общепитом всё по-другому. Сегмент питания, как правило, представляется небольшим фудкортом и одним-двумя серьёзными ресторанами. При этом у ресторанов, работающих на фудкорте, за счёт небольшой площади ставки были высокими.

- Сейчас мы видим, что эффективное использование небольших площадей при высоких ставках является эффективным инструментов для ТЦ. В некоторых случаях именно фудкорты вытягивают торговый комплекс, - считает Фиофилова.

Трендом последнего времени является то, что торговые центры проводят реконцепцию дворика в фудхолл. Например, в Петербурге целый комплекс «Варшавский экспресс» переориентирован на один большой фудхолл, его открытие ожидается в сентябре.

Безусловно, такие объекты также генерируют трафик, так как здесь не просто приходят поесть, но и встречаются с друзьями, общаются и, как следствие, делают покупки у других арендаторов.

- В Петербурге есть, как минимум, два комплекса, где внутри располагаются аквапарки, - объяснила Фиофилова. -  Так, например, мы участвовали в становлении ТРЦ «ПитерЛэнд», в который поначалу арендаторы не очень верили, но более высокая, чем в других проектах развлекательная составляющая привела к хорошим показателям прямо сейчас за счёт постоянного трафика.

- К фитнес-центрам и другим спортивным арендаторам я отношусь более скептически. На мой взгляд, трафик они генерируют довольно низкий и при этом платят очень скромные ставки. Пример того же Варшавского экспресса в Петербурге является достаточно показательным, там сидел известный фитнес-центр «СпортЛайф», но комплекс стоял таким мёртвым, что его надо полностью переделывать во что-то другое. В историю фитнес-центров как якорных арендаторов я не верю, но если есть свободные площади, то почему бы и нет.

Детские центры, развлечения и фудхоллы – это идеальные досуговые арендаторы. Думаю, что операторы, которые давно работают, будут что-то менять. Например, боулинг является уже очень устаревшей историей. Также есть сомнения по поводу караоке и дискотек.

- Среди положительных примеров могу выделить "Охта Молл" в Красногвардейском районе Петербурге, который занимает огромную площадь в сомнительной локации, но за счёт грамотной концепции, интересного набора арендаторов под различные аудитории сейчас хорошо "раскачался", - комментирует спикер. - Также среди положительных примеров могу выделить «Жемчужную плазу», где также есть интересное сочетание арендаторов, и куда стоит очередь на площади. Именно благодаря этому было принято решение о строительстве второй очереди, однако из-за пандемии эти планы приостановились, но я уверена, что в будущем они обязательно воплотятся.  

Ожидая Октября 

Итоги полугода на рынке питерской недвижимости неоднозначны, но если принимать во внимание внешне- и внутриполитическую обстановку, то эти итоги не являются ни катастрофическими, ни даже критически трудными. Впрочем, говорят, что основные последствия санкций проявят себя после третьего квартала, уже в октябре. Что ж, Питеру к капризной и суровой осени не привыкать. Ведь как поется в песне, что такое осень – это камни, верность над чернеющей Невою.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО