Жаркие летние тренды: жилье, ТЦ, апартаменты - «Новости рынка недвижимости»

Рынок жилищного строительства преодолел наиболее острый период и восстанавливается, девелоперы отмечают оживление и в некотопых других сегментах

Обстановка в этом году меняется стремительно. На смену тяжелым проблемам приходит их решение. Отслеживать резкое изменение ситуации приходится даже не по сезонам, а по месяцам.  Проанализируем тренды, сложившиеся к середине августа. 

Оживление проектного финансирования

Рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления. Об этом рассказывает новое исследование по оценке деловой активности застройщиков, запущенное ДОМ.РФ, ИРСО и ВЦИОМ. Выборка серьезна – в исследовании приняли участие более 80 застройщиков во всех федеральных округах.

По данным опроса, почти четверть компаний заявляют о повышении доступности проектного финансирования, растет доля девелоперов, позитивно оценивающих продажи и рентабельность.

- Рынок жилищного строительства перешел к устойчивому восстановлению, - считает генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. - Несмотря на неутешительные прогнозы, которые мы слышали этой зимой и в начале весны, мы видим позитивные подвижки буквально по всем параметрам – и об этом заявляют сами застройщики в ходе нашего опроса. Улучшается ситуация с выполнением производственных планов и планов продаж. Улучшился и доступ к оборудованию и стройматериалам, к земельным участкам и, что очень важно, к проектному финансированию. Доля компаний, отмечающих повышение доступа к банковским кредитам, по сравнению с маем выросла в разы.

Только с начала этого года кредитные лимиты застройщиков выросли на 2,3 трлн рублей, а фактическая выборка кредитов – на 1 трлн рублей. В июне рост кредитования ускорился, что также свидетельствует о восстановлении рынка. Девелоперы возвращаются к нормальной работе, достраивая текущие проекты и расширяя запуск новых. Так в июне-июле на рынок выводилось по 4 млн кв. метров площадей – это выше среднемесячного уровня прошлого года.

Есть у летних месяцев и своя специфика.

Планы по производству строительных работ.

В июле лишь 10% застройщиков заявили о том, что не выполнили собственные планы по строительным работам за прошлый месяц. А ведь в мае доля таких компаний была в два раза больше. Таким образом, компании постепенно налаживают нормальные бизнес-процессы, адаптируются к новым условиям на рынке. В июле почти четверть девелоперов отметили, что не вносили никаких изменений в свои планы (15% в мае).

Планы по продажам.

Выросла доля застройщиков, заявляющих о выполнении планов по продажам – с 19% в июне до 28% в июле. Этот показатель выше у крупных компаний, которые могут проводить более гибкую ценовую политику за счет больших объемов продаж. Так, некоторые лидеры рынка запустили совместные ипотечные программы с банками – со ставками от 0,1%, что позволило им привлечь дополнительных клиентов.

Доступ к земле.

Неуклонно снижается доля девелоперов, отмечающих ухудшение возможности приобретения земельных участков (с 27% в мае до 7% в июле). При этом 79% застройщиков отмечают, что ситуация с землей не изменилась – на фоне непростых экономических условий это также является позитивным сигналом. Земля – ключевое звено жилищного строительства: наличие доступа к ней непосредственно влияет на объемы запуска новых проектов.

Доступ к стройматериалам и трудовым ресурсам.

Нормализуется ситуация с поставками стройматериалов и оборудования. Вопреки опасениям того, что разрыв производственно-логистических цепочек приведет к резкому дефициту того и другого, застройщики сумели в короткие сроки запустить новые каналы поставок. На сегодня почти 90% девелоперов заявляют о выполнении планов по закупкам материалов и оборудования, и лишь 10% сообщили об их невыполнении (26% в мае). Девелоперы, в целом, довольны обеспеченностью трудовыми ресурсами: 97% считают, что ситуация с трудовыми ресурсами не изменилась или даже улучшилась. Также абсолютное число девелоперов довольны ситуацией с подрядчиками – как их наличием, так и качеством работы.

Ситуация с ценами.

Если в мае о росте цен на стройматериалы заявляли 80% участников опроса, то в июле – 26%. Только четверть застройщиков отметили рост цен на основные стройматериалы и оборудование в июле. В мае доля таких оценок была в 3 раза выше (80%). Доля застройщиков, фиксирующих рост цен на строительные работы, за 2 месяца снизилась в 3 раза (с 51% в мае до 17% в июле).

Ожидания в жилищной сфере. Большое значение имеют и настроения застройщиков относительно дальнейшего развития ситуации в отрасли. 77% опрошенных компаний считают, что общая ситуация в жилищном строительстве в следующем квартале останется без изменений или улучшится. При этом две трети девелоперов считают, что через год их портфель строительства либо сохранится на текущем уровне, либо даже увеличится. Это свидетельствует об общих положительных тенденциях в отрасли: всё большее число застройщиков смотрят в будущее с уверенностью.

Впрочем, идти в ногу со временем и улавливать тренды нужно уже сейчас. 

Главное – начинка 

Тематическое жильё этим летом популярнее и дороже, чем обычные многоэтажки. Так считают эксперты.

Например, в Санкт-Петербурге возводится немного жилых комплексов с яркой тематической начинкой. При этом в борьбе за сердце и кошелёк покупателя девелоперы стараются внести разнообразие в облик предлагаемого жилья.

– При прочих равных по цене и расположении, квартира в «тематическом» проекте будет популярнее квартиры в обычной многоэтажке, но и дороже, - считает Вадим Рукомойников, глава "Агентства недвижимости Вадима Рукомойникова". - Дома эконом-класса не могут похвастаться разнообразием форм и тематик. В «тематическом» комплексе затраты на фасадные работы, использование нестандартных архитектурных элементов и строительных материалов, конечно, ведут к некоторому удорожанию стоимости жилья. Поэтому потенциально квартиры в таких домах уже можно отнести к жилью «бизнес» и «элит-класса», в которых эстетическая составляющая — часть престижа.

Несмотря на это, критериями первого порядка до сих пор остаются локация, цена, инфраструктура, а также планировка. И чем богаче и доступнее инфраструктура, тем больший коммерческий успех ждёт проект. Сочетание стилей, принятое на Западе - пока что довольно редкий бонус. 

Апартаменты больше не в моде? 

Вложения в дорогие московские апартаменты сократились на 40%. Состоятельные покупатели на рынке столичных апартаментов явно взяли паузу. Сложившийся социально-экономический и общественно-политический контекст негативно сказывается на интересе к высокобюджетной недвижимости. Ее «электоральная база» сужается по причине отъезда потенциальных инвесторов за рубеж или, по крайней мере, их переориентации на перспективные азиатские направления. Ситуация усугубляется сменой поколений в экспозиции и малым количеством дебютантов. По расчетам экспертной группы Arendator.ru это привело к финансовым потерям на уровне 12,5 млрд рублей.

- Итоги первой половины сезона-2022 выглядят удручающе для операторов элитных и премиальных апартаментов, - считают специалисты. - Объем выручки по сравнению с прошлогодними показателями снизился почти на 40% – до 18,88 млрд руб. Эту кассу разделили между собой 15 проектов. В январе-июне 2021 г. сеть московских апарт-комплексов с дорогой недвижимостью насчитывала 20 адресов.

Главным бенефициаром по-прежнему остается застройщик турецкого происхождения Ant Development. Комплекс «Поклонная, 9» за шесть месяцев принес ему 4,66 млрд рублей. Годом ранее объем поступлений был существенно крупнее – 6,24 млрд рублей. Самый большой минус по выручке выявлен в корпоративной статистике MR Group. Блестящий старт (более 300 продаж) апарт-комплекса Slava у Белорусского вокзала задал весной прошлого года чрезвычайно высокую финансовую планку – 9,61 млрд рублей. 

Понятно, что повторить этот результат было заведомо невозможно. В сезоне-2022 денежные поступления от проекта измеряются куда более скромными значениями – 2,70 млрд рублей. Компании Engeo Development удалось реализовать всего шесть юнитов в комплексе «Большая Дмитровка IX» (по соседству с МХТ им. Чехова) на общую сумму в 1,66 млрд рублей. Год назад выигрыш был вдвое больше – 3,49 млрд рублей. Среди немногочисленных девелоперов, закончивших полугодие с позитивной динамикой, следует выделить Ikon Development. Спрос на апартаменты в ее проекте Chkalov сохранился в докризисных масштабах, а денежная масса выросла на 23%.

Всего с января по июнь 2022 г. в апарт-комплексах элит- и премиум-класса выбыло 379 лотов. Этот пул включает 40 объектов с чеком от 100 млн рублей (12 из них зарегистрированы в АК «Поклонная 9»,  7 – в АК Roza Rossa, по 6 – в АК «Большая Дмитровка IX» и АК SkyView). Продажами апартаментов стоимостью 100+ млн отметились семь адресов. Четыре из них – «Большая Дмитровка IX», «Кузнецкий мост 12», Allegoria Mosca, «Поклонная 9» – могут занести себе в актив сделки с недвижимостью, которая стоит более 300 млн рублей. Самый дорогой апартамент, проданный за первое полугодие (двухкомнатный объект площадью 179,23 кв. м), стоил 403,16 млн рублей. Добавим, что годом ранее Росреестр сообщал о реализации более 600 дорогих и сверхдорогих лотов в исследуемой категории. Каждый десятый из них имел прайс свыше 100 млн рублей.

Снижаются не только продажи высокобюджетных апартаментов, но и средние габариты этих юнитов. В элит-классе показатели уменьшились на 15,0% (до 114,4 кв. м), в премиум-сегменте – на 12,5% (до 68,2%). 

Кладбищ торговых центров не будет

Российские торговые комплексы ожидает продолжение нелёгких времён, которые стартовали два года назад, с началом пандемии. Сейчас ситуация усложнилась из-за ухода западных сетей и снижения покупательской способности россиян.

– Эксперты предсказывают, что в России торговые комплексы ждёт период dead mall или, по-другому, кризис, - считает Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU: 

Сейчас отечественные ТЦ находятся в кризисе по ряду причин. Среди них выделяется избыток построенных проектов, активное развитие онлайн-шопинга, пандемия, повлиявшая на снижение продаж, а также уход западных брендов. При этом мы видим несколько путей развития, по которым могут пойти торговые центры - и кладбищ торговых комплексов в России точно не будет. 

- Главная задача управленцев торговыми комплексами в этих условиях - понять, как реновировать и изменить концепции своих проектов, - считает Фиофилова. - Плачевная судьба ждёт тех, кто не найдёт решения этой задачи или просчитается в выборе пути развития. 

Поскольку множество торговых комплексов находятся в залоге у банков, что является естественным процессом в этом сегменте, проекты,  попавшие в наиболее сложную ситуацию, не закроются, а уйдут с молотка в руки других собственников. Это будет касаться как региональных, так и столичных комплексов. 

При этом массового характера застройки жильём территорий, которые заняты торговлей, не предвидится. Единичные случаи могут быть, но массовой застройки не будет. 

Последние два месяца активно поступают новости о судьбе тех или иных брендов, некоторые из которых уходят, меняют собственников или принимают решение продолжить свою деятельность. На этом фоне каждый комплекс должен проанализировать ситуацию и понять, какие магазины остаются, какие уходят и найти последним адекватную замену. 

- Сейчас важно привлекать свою аудиторию, меняя концепции проектов. Сегодня мы видим чёткий тренд на увеличение площадей, которые отдаются под общепит. Также удачная реконцепция включает в себя поиск оптимального сочетания торговых, развлекательных, офисных и досуговых составляющих. Кинотеатры раньше занимали значительную долю в торговых центрах, а сейчас они испытывают максимальные сложности, и всем понятно, что эти заведения перестали быть точками притяжения. Это, в свою очередь, требует их замены на более привлекательных арендаторов. Здесь стоит в первую очередь рассматривать другие развлекательные форматы, например, детские центры.

Сейчас в Петербург заходят новые форматы как в сегменте фэшн-ритейлеров, так и в сегменте фудхоллов. В рамках последнего в наш город придёт система, когда клиент сможет, не вставая из-за стола заказать блюда из разных ресторанов, представленных в фудхолле. Таким образом, успешными комплексами будут проекты, работающие по принципу all in one, то есть, те где представлено всё. 

В сегменте фэшн российских брендов не так много. Наиболее заметными игроками стоит назвать Gloria Jeans, MODIS, Melon Fashion Group и некоторые другие. Сейчас они себя чувствуют уверенно, открывают новые точки и работают в большинстве своём именно в рамках торговых комплексов.  При этом стоимость продукции приблизилась к европейским ценникам. 

Как бы то ни было, а рынок девелопмента постепенно восстанавливается после тех шоков, которые преследовали его в первом полугодии. Девелоперы более уверенно смотрят в будущее. Впрочем, согласно тому же исследованию ВЦИОМ и ДОМ.РФ, на улучшение ситуации в третьем квартале уповают лишь 24% застройщиков, еще 53% - более консервативны, их консенсус – прогноз состоит в том, что ситуация не улучшится, но и не ухудшится. Как говорится, и на том спасибо. Остается лишь надеяться, что число оптимистов в строительной отрасли будет расти.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО