Риэлтор - в ружье: как мобилизация отразилась на рынке недвижимости - «Новости рынка недвижимости»

Нынче спрос, по мнению экспертов, зависит от геополитики, а не от ставок

Частичная мобилизация. 21 сентября эти слова всколыхнули Россию. Можно по-разному относиться к событиям в Украине, но вот то, что они влияют на российский рынок недвижимости – неоспоримо. И влияние это – определяющее. Центральный банк России недавно в очередной раз снизил уровень ключевой ставки, за которым последует снижение ипотечных ставок. Однако, отразилось это, например, на рынке вторичного жилья весьма своеобразно.

О недвижимости времен мобилизации мы и поговорим сегодня. 

Политика влияет на все

– Для современного человека именно ключевая ставка часто является ориентиром ситуации в экономике. Снижение - своеобразный сигнал о том, что нужно снимать деньги с депозитов и на что-то тратить, - пояснил Георгий Патанин, эксперт по недвижимости и руководитель именного АН в Питере.  – Самыми   тихими месяцами по количеству сделок были май и июнь, а с июля — августа начался рост числа запросов. При этом наиболее заметный рост мы отметили в сегментах бизнес- и элит-класса.

В целом сейчас нельзя говорить о том, что рынок вышел на уровень 2020—2021 годов. Тогда был ажиотажный спрос и тогда был рынок продавца. Сегодня рынок принадлежит покупателю, который во многом диктует условия.

Безусловно, любое снижение ипотечных ставок влияет на вторичный рынок. Однако сегодня на рынок и покупательский интерес большое влияние оказывают политические новости. Именно из-за этого люди занимают выжидательную позицию. 

Нужно жить дальше

21 сентября 2022 в России была объявлена частичная мобилизация.  И тут же...

– У нас отвалилось около 20% сделок по причине страхов покупателей, - пояснил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарев. - Ситуация неопределённая и мы стараемся успокоить турбулентность в настроениях людей. Конечно, это сильно подкосило продажи, и мы понимаем наших клиентов. Но нужно жить дальше. В целом, у нас ставятся новые брони, и процессы подготовки сделок идут.

В большей степени негативно на сделках сказывается не текущая турбулентность, а урезание льготных программ банков и застройщиков. Мы ждём новые предложения от банков, которые должны подготовить альтернативы.

- Смотря на рынок в целом, ситуация крайне сложная, но это не первая сложная ситуация на моей памяти, - считает Бондарев. - Переживём. Два моих знакомых собственника закрыли свои агентства и не планируют больше развивать этот бизнес. Мы же объявили активный набор. 

Арендаторы рефлексируют больше всех

- На рынке коммерческой недвижимости сложно делать выводы по такому короткому периоду, но сейчас собственник как сдавали свои объекты, так и сдают их, -  объяснила генеральный директор компании KNRU Татьяна Клименко. - Ситуация на рынке продаж аналогичная. Ставки и цены не растут и не снижаются.

Ряд собственников сделали доверенности на управление объектом и уехали из страны. Но большинство пока в России. 

- 75% арендаторов заняли выжидательную позицию до 30 сентября, до выступления президента. Многие даже перенесли посещения и просмотры новых объектов на вторую половину 30 сентября. Также перенесены некоторые встречи.

Инвесторы пока как хотели купить, так и хотят купить, но ажиотажного спроса за любые деньги мы не наблюдаем. Таким образом, больше всех рефлексируют на тему нынешней ситуации арендаторы.

Между тем, комнаты Петербурга дешевеют пять месяцев подряд. Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» считают, что стоимость комнаты в Санкт-Петербурге в сентябре 2022 года составляет около 3,03 млн рублей. Снижение средней цены в сентябре составило 2,79% относительно августа, а за год – с сентября 2021 года по сентябрь 2022 года – средняя стоимость комнат в Санкт-Петербурге выросла на 22,18% или на 551,4 тыс. руб. 

За трехлетку – с сентября 2019 года по сентябрь 2022 – средняя стоимость комнат в Санкт-Петербурге выросла на 77,91%. В абсолютных значениях комнаты стали дороже на 1,33 млн рублей. 

Загород вместо заграницы

В связи с частичным закрытием границ россияне стали уделять больше внимания собственному комфорту и качеству жизни, переезжать за город, а после 21 сентября такая мера может стать приорететом. Покупки в этом сегменте жилья за первые шесть месяцев 2022 года вырос почти на 50% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

И предпочтения россиян, несмотря на геополитику, европейские.

Сейчас среди покупателей из России, предпочитающих европейский стиль, большим спросом пользуются одноэтажные каркасные дома из-за их экологичности и экономичности при эксплуатации.

Желая построить дом мечты, потребитель старается найти решения и подрядчиков, которые могут воссоздать европейскую жизнь в России.

- Типовые постройки простых форм благодаря многообразию предлагаемых вариантов становятся тем самым индивидуализированным пространством, о котором мечтает большинство заказчиков в России: ярким и актуальным, подстраивающимся под любые бюджеты, — отмечает креативный директор СК “Дачный Сезон” Тимур Дасаев. 

Гайки опять закрутят

Жизнь на рынке недвижимости идет своим чередом. Так, например, Банк ДОМ.РФ недавно раскрыл счета эскроу специализированному застройщику после ввода многоквартирного дома во Владимире. Фактический срок строительства и пользования кредитной линией составил 16 месяцев.

По данным портала наш.дом.рф на 28 сентября, во Владимирской области возводится более 830 тыс. кв. м жилья, из них около 50% – с использованием счетов эскроу.

Несмотря, на казалось бы пасторальные и стабильные пейзажи, все весьма нестабильно.  Система по-прежнему играет по старым правилам, по-прежнему идет на закручивание гаек. Так, несмотря на чрезвычайность ситуации, вводятся новые контролирующие законы в области строительной квалификации.

С 1 сентября 2022 года изменяются требования к специалистам по организации строительства для включения в национальный реестр специалистов (НРС). Теперь специалисты будут включаться в НРС только при условии прохождения независимой оценки квалификации, каждый специалист обязан пройти Независимую оценку квалификации до того момента, как закончится срок действия его удостоверения о повышении квалификации (УПК).

Одним из условий попадания в Национальные реестры с сентября станет наличие общего трудового стажа в области строительства не менее 10 лет или не менее 5 лет, если специалист прошел независимую оценку квалификации. При этом проходить такую оценку необходимо раз в 5 лет. 

Это фактически меняет все. Ведь согласно приказу Ростехнадзора № 1128 акт приемки объекта подписывают как технический заказчик, так и представитель лица, осуществляющего строительство. И последний должен иметь идентификационный номер и состоять в национальном реестре специалистов. Если же его в реестре нет – тогда приемка не просто недействительна, но и всерьез тянет на административное правонарушение – КоАП 9.4.  

- На практике приходится часто сталкиваться с недостаточно квалифицированными решениями, принятыми как на стадии проектирования, так и на стадии строительства. Новая мера позволит отсечь недостаточно квалифицированных специалистов от ответственных процессов в строительстве, это непременно скажется на качестве и сроках стройки, – считает заместитель председателя Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору Иван Белоусов.

А заодно и выбросит с рынка труда большое количество рабочих, не прошедших новые тесты властей. Как разрулить ситуацию с теми, кто окажется за бортом профессии, пока не ясно. Найти адекватные решения пока только предстоит.

Даниил МАЦЕЙКО