Мертвый сезон: пока север взвинчивает цены, клиенты по всей стране перешли к экономии - «Новости рынка недвижимости»

В октябре застройщиками Москвы было заключено наименьшее количество сделок купли-продажи с начала года

Жилье - всему голова. Сейчас это серьезный маркер экономического положения страны. Положение на рынках должно отслеживаться регулярно. Что же принесли нам октябрь и ноябрь на рынке жилой недвижимости России? 

Достижения нашего времени 

Как говорил известный политик еще времен СССР - за прошедшее время наше положение не улучшилось, но и не ухудшилось. Квадрат вторичного жилья в РФ в первый раз с мая 2020 года не поднялся в стоимости.  Таковы достижения текущего момента, впрочем, и такие новости - уже радость.

- Резкое снижение спроса привело к сдуванию ценового пузыря на рынке недвижимости, - считают специалисты портала «МИР КВАРТИР». – Так, в октябре средний по стране прирост цены кв. метра уложился в  0%.  Средняя же цена лота приросла чуть больше, чем на величину статистической погрешности.

Но это, в общем. Имеются свои региональные нюансы. В выборке по 70 российским городам стоимость метра вторички поднялась лишь в 44 городах, в 20 снизилась, а в 6 осталась неизменной.

Больше всего подорожало вторичное жилье на Вятке-реке - Киров дал прибавку в 4,6 процента, остальные города не вытянули таких объемов, Курган подорожал всего на 1,5%, Ростов-на-Дону дал +1,4%. В столице Восточной Сибири – Красноярске цены выросли на 1,3%, в прекрасной Уфе всего 1,1, то же самое в Тольятти, а Барнаул, Махачкала, Кемерово и Тюмень стали однопроцентниками.

Больше всего цена упала в Калининграде и Краснодаре (–2%), в Севастополе вторичное жилье подешевело на 1,8%, Пермь и Москва уравнялись в динамике до 1,4%, приграничный Белгород показал лишь –1,2%. На удивление цена в Подмосковье также снизилась на 0,8%, этот показатель повторил и  Симферополь, в Калуге вторичка дала уменьшение чуть ниже –0,7%, а в северной столице стоимость и вовсе упала на 0,6%. В целом, среднее значение  стоимости кв. метра вторичного жилья не изменилось и составило 95 934 руб.

С квадратными метрами все понятно, но что с объектами в целом?

Средняя цена квартиры поднялась по 51 городу в выборке из семидесяти, еще в 15 городах - уменьшилась, в 3 осталась той же.

Если говорить о цене предложения на вторичном рынке, то здесь лидирует алтайский Барнаул с его подъемом  в 3,7%, за ним идет город невест Иваново (+2,9%), столица Юга – Владикавказ поднял цену на кв. метр на 2,5%. Чуть послабее в Тольятти (+2,4%), промышленный Новокузнецк дал 2,3%. Киров, Якутск, Курган – все по 2,2%, Екатеринбург и Ростов-на-Дону на 2%.

Более всего цены снизились в Краснодаре, там –2,3%, Белгороде дал  снижение в 1,4%, у Севастополя –1,3%, Ставрополь остановился на - 1,1%, Сочи (–1%), Симферополь снизился на 0,8%,  в Тюмени и Кемерово 0,7%, Калининграде –0,6% и Казани –0,5%.

Среднероссийская стоимость лота увеличилась за октябрь на 0,5%, до 5 092 882 рублей. 

Все кроме Краснодара

Если говорить о погодовой динамике, то с начала года цена во всех городах осталась в плюсе, исключение составил Краснодар, там кв. м стоит столько же, сколько и в январе.

Больше всего удивил Архангельск с его подъемом цены в 38%, северные тенденции продолжает Киров, там цены взвинтились на 35,9%. Ему вторит Махачкала с ее 30,5%, в Ставрополе 28,2%, столько же в Кемерово, а в Барнауле 27,1%. Дальше в Ленинградская область - 26,4%, Челябинск - 26,1%), по Саратову увеличение 25,9%, во Владикавказе 25,7%.

Наименьшее подорожание в Хабаровске - 4,2%, Москве и Сочи - 6,7%, а вот Севастополь пошел вверх  - там 8,3%.

Средняя динамика цены квадратного метра в стране, в среднем, за 10 месяцев перевалила за 16%.

Цена предложения за этот период выросла везде, кроме Краснодара (- 12,6%), Сочи (–3,8%) и Москвы (–1%).

- В отсутствие дешевой ипотеки вторичный рынок недвижимости проседает все больше, и впервые с мая «ковидного» 2020 года цена квадратного метра на нем не выросла вообще, - считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.

По мнению эксперта особого оптимизма не внушает и тенденция к экономическому кризису и сокращение горизонта планирования у покупателей. Можно говорить, что люди резко сократили свои потребительские привычки, и заинтересованность в покупке жилья сильно поугасла. Цены начали проседать и в сегменте первичного рынка.

- До конца года и в начале следующего мы ожидаем продолжения, а то и нарастания этого тренда, – пояснил  Павел Луценко. 

Резкое снижение в Москве

По данным  аналитического агентства «Метриум» в октябре застройщиками Москвы было заключено наименьшее количество сделок купли-продажи с самого начала года. Снижение спроса, по сравнению с  аналогичным периодом 2021, целых 54%, в сравнении с сентябрем – 40%. Зато на вторичном рынке наблюдается санация обстановки, количество сделок за месяц подросло на 11%, эксперты связывают это с активностью ипотечников.

Впрочем, это не может подсластить пилюлю – результаты октября – худшие для новостроек Москвы за весь этот многострадальный год. Он с запасом бьет предыдущие антирекорды мая 2022.

Рынок московской ипотеки просел не так чувствительно, но все же в октябре люди получили 9,3 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, а это на 5% меньше, чем в сентябре.

А вот московская вторичка – растет. Оно и верно: чем в наше время рисковать, покупая новостройку с котлована, лучше, ничем не рискуя, обзавестись готовыми метрами во воричке. Может, именно поэтому на вторичном рынке жилья в Москве договоров купли-продажи заключено в октябре на 11% больше, чем в  сентябре.

Октябрь вообще стал лучшим с мая месяцем для продавцов вторичных квартир в Москве. Более высокие показатели числа сделок были только весной.

По словам Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», сильное снижение спроса на новостройки находится в зависимости от ипотечных ставок и цен на вторичное жилье. Весенний период  собрал большинство покупателей вторичного жилья, которых устраивали нулевые ставки по ипотеке. Спрос на вторичку между тем, падал в связи с высокой стоимостью кредитов. Поэтому стоимость вторичных квартир начала снижаться еще с апреля, а новостройки стали все сильнее дорожать. Сентябрьская мобилизация стала триггером для переориентации клиентов с дорогих строящихся домов на дешевеющее вторичное жилье, обладающее серьезным дисконтом.  

Поспешать, не торопясь

Впрочем, тенденции пока говорят о другом. Так, по данным АН «Прайд ГРУПП», доля квартир, продаваемых «срочно» на рынке в Питере – менее  2%.

Это при том, что в принципе на вторичном рынке Санкт-Петербурга есть объемы - за неделю, с 9 по 16 ноября, было размещено или обновлено 25 тыс. предложений квартир в многоквартирных домах. Самый широкий выбор одно- и двухкомнатных квартир – совокупно 14,6 тыс. лотов.

Однако, количество предложений срочной продажи - порядка 1,84% от общего числа. Сейчас с такой пометкой продаётся всего 460 объектов. Тут то же самое,  на одно- и двухкомнатные квартиры выпадает большинство – 299 объектов.

- Сегодня на рынке появляются квартиры уезжающих. Опознать такие объекты можно не только по слову “срочно”, но и, например, по фразам «продаёт жена» или «продаёт знакомая». В этих лотах, как правило, присутствует небольшой дисконт. Но я бы искал квартиры «уезжающих» людей в разделе аренда. Человеку приятно понимать, что у него есть куда возвращаться, – отметил генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарев.

Впрочем, есть и проблемы. По большинству квартир без доверенности объект просто нельзя продать.  Здесь осторожность не помешает, ведь клиент может остаться и без жилья, и без денег. Покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.

И если с квартирами все понятно, то вот комнаты Петербурга с начала года подорожали на 5%. Если быть точным, то по данным экспертов АН «Доли.ру» с января по октябрь 2022 года средняя стоимость комнаты в Санкт-Петербурге выросла на 5,12%. В абсолютных значениях средняя цена за подобный объект недвижимости в Северной столице поднялась на 145,2 тыс. руб. Сейчас приобрести комнату в городе можно в среднем за 2,97 млн рублей.

С апреля 2022 года средняя цена комнат в мегаполисе демонстрирует отрицательную динамику. Так, именно в четвёртом месяце года стоимость комнат достигла своего пика и составила 3,3 млн руб.

За год – с октября 2021 года по октябрь 2022 года – средняя стоимость комнат в Петербурге выросла на 13,58%. В абсолютных значениях цена выросла на 356,1 тыс. руб. 

Она и дальше хорошеет

В Москве же, как обычно, один из двигателей рынка – реновация. Недавно власти отчитались, что только в районах Кузьминки, Южнопортовый, Рязанский, Люблино и Нижегородский на юго-востоке столицы с начала 2022 года, в общей сложности, расселено 28 старых домов.

- Юго-Восточный административный округ стал одним из первых округов, где стартовало переселение жителей в рамках реновации. Уже в декабре 2018 года жители Кузьминок и Текстильщиков начали переезд в новые квартиры, – отмечает руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.

Сейчас в ЮВАО передано под заселение 29 домов, еще две новостройки готовятся принять новых жильцов. Всего же на юго-востоке столицы новые квартиры по программе реновации получат более 164 тысячи жителей, предусмотрено расселение 818 домов.

Что ж, такими темпами Москва и дальше будет хорошеть, вот только как быть с провинцией? Остается лишь надеяться, что итоги октября- ноября носят временный и желательно - сезонный характер. Однако, судя по корреляции цифр, мертвый сезон может затянуться.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО