О мистике цифр и итогах осени - «Новости рынка недвижимости»

Что показали 11 месяцев российской недвижимости

Развитие рынка недвижимости в Росси продолжается, несмотря на кризисные явления. Так, ноябрь 2022 стал знаковым месяцем – количество квадратных метров в построенных по  программе реновации домах перемахнуло за 3 млн, количество введенных жилых домов также достигло символической отметки -  222. Да, 222 в 2022, мистика цифр, как ни крути. И она повсюду.

Эффект Питера

Первой такой "мистике" поддалась северная столица. Квартиры в Петербурге меняют хозяина раз в пять лет. Таков «эффект Питера»,  выведенный аналитиками АН «ПРАЙД ГРУПП». Итог осени принес в город противоречивые тенденции. С одной стороны, в октябре наблюдается снижение цен - в большей части районов (13-ти из 18-ти), и стоимость первичного жилья упала. С другой - в целом по городу, средние цены за строящийся «квадрат» выросли на 2,34%, что составляет примерно 5 тыс. рублей. Теперь цена квадратного метра в северной столице  - в среднем, чуть более 218 тыс. руб. 

Имеется и рекордсмен – так, более всего цены на новостройки упали в Кировском районе: за один месяц средняя стоимость «квадрата» снизилась более, чем на 16% или 53 тыс. руб., в денежном эквиваленте достигнув 273,7 тыс. руб.

На втором месте - Курортный район, там стоимость метра сократилась более, чем на 12% за месяц (-17,7 тыс. руб.). Тройку лидеров замыкает, как ни странно, Центральный район - минус 7,36%  или 34,6 тыс. руб.

Среди районов, где был зафиксирован рост, самая значительная динамика была отмечена в Невском районе, где средняя цена выросла на 3,99% или на 9 тыс. рублей. 

По словам главы АН «ПРАЙД ГРУПП» Алексея Бондарева сегодня торговаться готовы только застройщики, которые и до нынешних событий это делали, и те компании, которые работают в сегментах бизнес- и премиум-классов. 

- Для получения скидки нужно заходить в покупку с оптовым запросом, там, где берутся пять и более квартир. Наши постоянные партнёры из застройщиков поднимают свои цены с прежней регулярностью, - говорит Алексей Бондарев.

По мнению эксперта, рынок активно оживает, и застройщики не готовы отказывать себе в прибыли.

Сейчас скидки могут достигать 30%, но размер дисконта зависит от ситуации застройщика. Застройщики, дела которых идут неплохо, стараются цен не понижать. 

Зато, начиная с весны, резко подскочило предложение комнат в новостройках. По данным АН «Доли.ру», в ноябре 2022 года в Санкт-Петербурге экспонируется 38 комнат в домах, которые были построены, начиная с 2010 года. С апреля объём предложения в городских районах увеличился более чем в 1,5 раза, или на 52,5%. 

- Сегодня предложения комнат в так называемой новой вторичке можно найти в продаже в 6 городских районах, - объясняют эксперты «Доли.ру». -  Наиболее широкий выбор представлен в Красносельском районе. На юго-западе города продаётся 19 комнат в домах, построенных после 2010 года. Весной объём предложения по этой локации был на уровне 10 объектов. 

Самый бюджетный вариант в рамках предложения комнат в домах, построенных после 2010 года, оценивается в 1,65 млн рублей. Это комната в Красном Селе, на первом этаже восьмиэтажного дома. Ее площадь - 14 кв. м.

Самая дорогая комната в этой категории оценена в 3,4 млн руб. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 18 кв. м. в Невском районе. Комната находится в доме 2014 года постройки. 

Комнаты: низкая доходность все равно выгодна 

В целом, за последние три года доходность комнат в городах России резко снизилась. Эксперты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели исследование для 70 городов России. Самыми доходными оказались комнаты в Кирове: они дают своим владельцам, в среднем, целых 16,2% – по меркам российского рынка недвижимости это очень много. Парадокс: здесь комнаты одни из самых дешевых в стране, в то время как сдать их можно за приличные деньги – арендные ставки находятся в середине рейтинга. Соответственно, окупится кировская комната всего за 6 с небольшим лет.

Лучшие по доходности и окупаемости -  Рязань (14,5% и 6,9 года), Вологда (14,1% и 7,1 года), Ульяновск (14,1% и 7,1 года).

Антирейтинг же возглавляют столицы. Москва на первом месте по низкой доходности. Она здесь всего 4,3%, с окупаемостью в 23,5 года. У Санкт-Петербурга – шестое место: с 5,3% и 18,8 года.

Причина таких низких значений – высокая стоимость метра. За три года цена комнат в Москве подскочила более, чем на 50%, а аренда упала на целых 20%. В Северной столице этот формат жилья вырос в цене еще больше – на 63%, а арендная же ставка поднялась всего на 6.

Средняя по России комната стоит 1 171 727 рублей, сдается же за 8 100 рублей в месяц. Ее доходность равна 8,3%, а окупаемость - 12,1 года. С 2019 года средняя комната подорожала на 47% и стала сдаваться на 23% дороже.

Однако, несмотря на падение инвестиционной привлекательности комнат, покупать их для сдачи в аренду, по состоянию на ноябрь 2022, все равно выгоднее, чем обычные квартиры. Жилье в новостройках сулит всего 4,7% доходности. 

Коммерческая недвижимость восстанавливается

По данным мэрии столицы, с начала года в Москве введены в эксплуатацию 17 новых деловых комплексов, это порядка 400 тыс. кв. м. офисной недвижимости. Налицо перевыполнение плана – изначально планировалось, что введут всего шесть.

Постройка новых центров деловой активности - дело рук частных инвесторов: все объекты построены за счет внебюджетного финансирования.

Транспортная доступность офисов является важным показателем при выборе места работы. Ноябрьское исследование показало, что сотрудники офисных центров из числа москвичей  при оценке работы придают большое значение быстроте и доступности.

- По всей видимости, большие расстояния компенсируются хорошей организацией работы общественного транспорта и удобным расположением остановок и станций, -  считает декан Факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.  – Запрос на снижение времени в пути до работы достаточно высок.

Спрос на офис с хорошей доступностью будет только возрастать. Более половины опрошенных желают тратить на дорогу до офиса не более 30 минут. Сейчас в это время укладываются менее трети участников опроса. 

Российские инвестиции – всему голова 

Если говорить о предварительных инвестиционных итогах года, то нужно сказать, что, по данным международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), инвестиции в роснедвижимость составят порядка 290–310 млрд руб. Причем, наверное, впервые, доля иностранного капитала составит менее 3%. 

- Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования,  – считают аналитики. – Доля этого сегмента все равно значительна - до 45% в общем объеме вложений.

При этом чаша весов явно качнулась в пользу коммерческой недвижимости. В готовые объекты коммерческой недвижимости, по итогам года, будет вложено 55% всех инвестиций, тогда как в прошлом году эта цифра достигала  34%.

Уже сейчас, в ноябре, понятно, что инвестиции были крайне неравномерными. Наибольший объем инвестиций, как обычно выпадет на Москву (75%), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. При этом, ситуация за счет новых инвесторов выровняться не сможет, считается что в следующем году темпы инвестирования снизятся.

Вопреки экономическим и геополитическим проблемам, по итогам 11 месяцев  активность инвесторов осталась вполне высокой, показатели по году превысят таковые за 2009-2020. Исключением здесь будет разве что 2021, тогда был поставлен рекорд за всю историю наблюдений. 

В 2022-м на рынок "пролился дождь" из объектов, ранее принадлежавших ушедшим иностранным компаниям. Местные инвесторы смогли активно приобретать эти лоты. Кроме того, экономический спад и рост инфляции к ноябрю оказались не такими высокими, как ожидалось весной.

- Несмотря на сохраняющуюся нестабильность, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и формирования цен и ставок, - считают эксперты NF Group.

Рынок прошел 11 месяцев, в целом, неплохо. Прогнозируется, что по итогам 2022 года  инфляция составит всего 11–13%.

- В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно, -  отмечает Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group - Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. 

Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы. Отрасль неплохо "добивает" год. Тяжелые последствия, благодаря регуляторной политике властей и большому объему активов уходящих компаний, удалось выровнять. Недвижимость - всему голова, и это верно и в ноябре 2022.

Впрочем, как считают эксперты, позитивный настрой игроков рынка может и поубавиться – в следующем году инвестиции в недвижимость скорее всего пойдут на спад.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО