Новостройки на пике: как начинается 2023-й на рынке жилья - «Новости рынка недвижимости»

Заканчивается февраль и можно уже подвести предварительные итоги двух месяцев 2023 года на "жилищном фронте". Они неоднозначны, присутствуют как тренды 2022-го, так и аномалии.

В Питере жить 

С начала года наблюдается всплеск интереса к квартирам-студиям в Ленинградской области. Январь показал прирост в сравнении с декабрем 2022 – на 16,07%

- Спрос на квартиры в Ленинградской области растёт из-за более доступных цен по сравнению с Санкт-Петербургом, - считает эксперт рынка недвижимости Кирилл Разумов.  – В рамках более низкого бюджета люди рассматривают более качественное жильё.

Еще один плюс - в Ленинградской области прямо сейчас много интересных объектов  в высокой степени готовности. В Коммунаре студия с отделкой обойдется в 3,6 млн, в Девяткино можно найти варианты за  4,3 млн рублей.

Фиксируется и всплеск интереса к комнатам в самой северной столице. По данным экспертов «Доли.ру» он стал рекордным за 2 года.

- В январе 2023 года спрос на покупку комнаты в Санкт-Петербурге вырос на 24,11% относительно декабря предыдущего года.

Это говорит о многом, ведь с сентября по декабрь покупательский интерес к комнатам в Петербурге только снижался. Сейчас рынок комнат Питера может предложить 3,7 тыс. комнат при средней цене 2,83 млн руб.

 А вот крупному жилью не слишком-то везет. Впрочем, это не касается таунхаусов. Они в январе пошли в гору.

- По итогам 2022 года спрос на покупку таунхаусов в черте Санкт-Петербурга снизился на 11,36% относительно результата за 2021 год, - считают эксперты журнала «Загородное обозрение Салон загородной недвижимости».

Тренд был понятен, но в начале 2023 все изменилось. Сейчас фиксируется рост числа запросов на покупку такого жилья. И рост значительный – за январь число обращений увеличилось на 24,37% относительно декабря.  

Это при том, что объем свободного предложения не слишком-то велик. Прямо сейчас в северной столице продается всего 109 таунхаусов, по факту с июня рынок сжался на 90 лотов. Бюджетные варианты начинаются от 7,7 млн рублей,  а самый дорогой вариант -  139 млн.

Берут свое и договоры переуступки. Их объем составляет не менее 10% предложения. Сейчас только в четырёх городских районах предложение по переуступке превышает 20% от объёма предложения застройщиков.

- Абсолютный лидер по соотношению цессионных квартир и квартир от застройщиков является Московский район, - уверены аналитики «ПРАЙД ГРУПП». - Здесь доля переуступочных квартир – более 50%. 

Договоры цессии стали заметным явлением и могут конкурировать с предложением застройщиков, особенно в Центральном, Петродворцовом и Калининском районам. Там цессионные квартиры - 22,6%, 21,8% и 24,2% от общего объема предложения. 

Новостройки пошли в рост

Спрос на них в Питере вырос почти на 30% с начала года.

Эксперты агентства недвижимости Ольги Эбель объяснили причины этого тренда. 

В январе 2023 года спрос на покупку квартир в строящихся домах Санкт-Петербурга вырос на 28,93% в сравнении с декабрем. Рост числа запросов – самый значительный с января прошлого года.

Первичный рынок может предложить 14 тыс. лотов со сдачей в этом году. Самый бюджетный вариант - 2,9 млн руб., самый дорогой - 208 млн руб. При этом наиболее доступный кв. метр в новостройках обойдется примерно в 99,6 тыс. руб.

- Сейчас люди не покупают на эмоциях или в спешке, чтобы успеть приобрести достойный вариант квартиры, - считает руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ольги Эбель Антон Вазарцев. - Люди понимают, что рынок недвижимости до сих пор на стороне покупателя, цены стоят на месте, а застройщики предлагают разнообразные акции или большие скидки. 

По мнению эксперта,  рост спроса связан с новогодними акциями и субсидированными ставками, а длинные новогодние каникулы позволили региональным клиентам приехать в Петербург, самим осмотреть и выбрать.

Москва в комплексе

Не отстает от северной столицы и первопрестольная, правда здесь делается упор на редевелопмент.

Сегодня в столице на разной стадии готовности 25 проектов на 7,5 млн кв. м. Это бывшие промышленные зоны и неэффективно используемые территорий, которые предусматривают строительство более 7,5 миллиона квадратных метров недвижимости.

По словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, площадь стройки составит 366 га, а  инвестиции в редевелопмент составят 705 миллиардов рублей. Ежегодный ожидаемый бюджетный эффект для города после реализации проектов оценивается почти в 30 миллиардов рублей.

Эти 25 проектов позволят дать городу более 3,8 миллиона кв. метров жилья, и 1,9 млн кв. метров сопутствующей общественно-деловой и социальной инфраструктуры.  Прежде всего это школы, детские сады, медучреждения и спорткомплексы, а также офисные и торговые центры.

Напомним, что общий объем инвестиций в московский редевелопмент составит 7 трлн руб., а в бюджет поступит около трех трлн.

Время покупать элитное

Но не комплексной застройкой единой. Время посмотреть и на элитное жилье. А вот с ним беда. По данным Barnes International Moscow. Бюджет сделок с элитной вторичкой в Москве упал на 88%.

Реальные итоговые цены продажи часто выходят на 15−30% ниже заявленных.

И это много. Ведь средний бюджет сделок на вторичном рынке элитного жилья Москвы равен 80 млн рублей. Правда в январе прошлого года он составлял 120−150 млн рублей. 

- Как показывает практика, частные продавцы намного гибче подходят к вопросу ценообразования своей недвижимости по сравнению с застройщиками, которые не могут себе позволить выйти за рамки рентабельности проектов и выдавать существенные дисконты. Имея крепкое кредитное плечо со стороны банка, девелоперы скорее склонны снижать темпы продаж в надежде на последующий рост, чем падать в цене в моменте», — отметила руководитель продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Екатерина Александрова.

Считается, что в этом году существенного роста объема на вторичном рынке элитной недвижимости ожидать не следует. Это результат как скачков валют, так и нестабильной политической обстановки. Она оставляет желать лучшего и многие владельцы, выставляя цену, делают это в долларах. Или вовсе снимают с продажи до лучших времен. Наступят ли они для элитной недвижимости – вот вопрос. 

В регионах все возвращается на круги своя

 Потрясения 2022-го медленно уходят в прошлое. Заметно оживление девелоперов: они анонсируют старты продаж своих комплексов, и в неплохом объеме. Это констатируют в компании «Мармакс».

Клиент стал максимально избирательным. Согласно онлайн-голосованию на IRN.RU, при выборе квартиры покупатели смотрят на цену, транспорт и экологию. Репутации застройщика большинство потенциальных покупателей не придает большого значения. А вот хорошей инфраструктуре и домоуправляющей компании – очень даже.

Тренд уже заметен, и девелоперы стараются соответствовать. Сделать это непросто, если учесть еще одну линию развития. В отличии от ковидного 2020-го года, когда в моде было просторное жилье, теперь упор снова делается на компактные варианты жилых пространств. Поэтому площади проектируемых квартир сократились примерно на 10-20%.

Региональных новостройки – «королевы» предчистовой отделки - покупатели поощряют застройщика делать самые трудоемкие работы самому. Рассчитав бюджет и время, житель региона готов провести за свой счет лишь косметический ремонт. Возможно, с неплохим дизайн-проектом.

Новостройка бизнес-класса должна находиться в историческом центре или максимально рядом с ним. Для региона это не просто престижно, но порой и единственная возможность держать уровень жизни и комфорта на приличном уровне.

Регионы уже привыкли к сопутствующей инфраструктуре и отвыкать не хотят. Школы, детские сады и поликлиники, супермаркеты и парки в шаговой доступности – это джентльменский набор. Популярен и «пятиминутный город», с его полным инфраструктурным обеспечением в пятиминутной доступности. 

Лифт за счет государства?

Еще один тренд – обеспечение жилья оборудованием за счет госпрограмм.

Так, при участии субсидирования ДОМ.РФ в Нижегородской области будет заменено около 2400 лифтов. Это решения было принято на днях.

Напомним, что по нормам техрегламента Таможенного союза до 15 февраля 2025 года нужно заменить или остановить в России все лифты, работающие более 25 лет. В Нижегородском регионе это около 2400 лифтов.

При стандартной процедуре замена продолжалась бы от 8 до 10 лет.  Но благодаря совместному механизму, выработанному ДОМ.РФ и региональным правительством, все пройдет гораздо быстрее.  

На проект планируется направить более 8,5 млрд рублей. Часть этих средств выделит бюджет региона: в 2023 году – более 1,1 млрд рублей, в 2024 году – 1 млрд рублей, в 2025 году – 1,5 млрд рублей.

По словам нижегородского губернатора, это позволит улучшить условия проживания для более чем 185 тыс. жителей региона. Одновременно это простимулирует Щербинский лифтовой завод, который будет производить подъемники.

Лифты, кстати, необычные – панели управления из шлифованной нержавеющей стали, в зеркала встроены полноцветные экраны TFT 8, есть и камеры с распознаванием лиц, речевым информатором, и кнопками с круговой подсветкой со шрифтом Брайля. В самих кабинах сделана антивандальная отделка и максимально энергоэффективное светодиодное освещение.

ДОМ.РФ не перестает кредитовать региональные проекты строительства. В частности, в той же Нижегородской области недавно одобрено 1,15 млрд рублей на строительство второй очереди жилого комплекса (ЖК) «Огни Автозавода».

Программа, безусловно, будет продолжена, однако, возникает и резонный вопрос – насколько государственные структуры смогут и дальше поддерживать строительный рынок.

В любом случае качели трендов на рынке недвижимости в первые два месяца 2023 года показывают, что год будет интересным.

Даниил МАЦЕЙКО