Себестоимость девелоперских проектов: что можно оптимизировать - «Новости рынка недвижимости»

Бизнес уже не первый год пытается решить проблему эффективного баланса между качеством недвижимости, которую хотят приобретать покупатели, и затратами на ее создание. Это стало особенно злободневно в последнее время, когда продажи на первичном рынке падают, а прибыли девелоперов снижаются. Выход из ситуации застройщики видят в оптимизации себестоимости конечного продукта.

Чтобы продавать, нужно оказаться в нужной себестоимости

Есть ли еще резервы для снижения затрат, или бизнес близок к работе на самоокупаемости? Об этом подробно поговорили на Российской строительной неделе-2023 в рамках сессии, посвященной себестоимости девелоперских проектов.

- ...Мы приучили наших покупателей к хорошему качеству. И сегодня заказчики ждут привычно хорошего жилья, несмотря ни на что - кризисные ситуации, прерывание поставок стройматериалов и т.д., – обозначила главный нерв дискуссии глава Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Но чтобы продавать, хотя бы с небольшой прибылью, девелоперу нужно оказываться в нужной себестоимости, не теряя при этом в качестве «квадратных метров». Как найти тот заветный баланс между самоокупаемостью и достойными стандартами возводимого жилья?

Как известно, структура себестоимости проекта – это и земля, и подключение к сетям, и изменение вида разрешенного использования, и стройматериалы, и затраты на зарплату рабочим, и много еще чего....

И по каждому разделу девелоперу теперь приходится искать резервы снижения затрат.

О том, как поменялась стоимость строительства за последний год, поведал руководитель группы управления стоимостью и бюджетирования проектов ГК «Спектрум» Дмитрий Лучанский.

Он наглядно показал примерную структуру инвестзатрат на основе анализа конкретных проектов. В расчет брались проекты аэровокзального комплекса, гостиницы, апартаментов. Картинка выглядит примерно так: оформлением земли – 1%, изыскательские и проектные услуги-3-4%, подключение к сетям- 2-3%, объекты основного строительства – от 80 до 90%, прочие затраты (стройконтроль) – 4-5%, коммерческие и маркетинговые расходы – 6%.

Инфляция составила 15-17%.

- Наша компания занимается стоимостным инжинирингом - рассчитываем проектирование под бюджет, защищаем сметную документацию. Оптимизация затрат – это одна из основных задач нашей компании, - рассказал Дмитрий Лучанский. - Мы предложили инвестору понизить звездность строящейся гостиницы, часть работ переложить на плечи арендаторов и объединить инженерные блоки непосредственно с аэровокзальным комплексом. Кроме того, устроили тендер с поставщиками, где они дали хорошие скидки. В итоге, удалось снизить стоимость проекта на 1,5 млрд рублей.

«Неометрия» формирует складские запасы, а на площадку привозит готовые блоки 

Директор департамента строительства ГК «Неометрия» Владимир Моисеев – проекты этого девелопера сосредоточены в Краснодаре, Сочи и в Крыму - озвучил, как изменилась себестоимость строительства объектов в Южном федеральном округе за последние три года. В 2020 году рост себестоимости составил 9,5%, в 2021-м – 4,8%, а в 2022-м – уже 11,5%.

Общая структура себестоимости по ЮФО выглядит следующим образом: проектирование -1%, земля - 5%, паркинг - 7%, налоги – 7%, строительство - 65%, внешние сети - 9%, остальное – 6%. То есть, основной вес ожидаемо пришелся на само строительство.

Одним из главных инструментов понижения себестоимости проекта, по мнению Владимира Моисеева, может стать формирование складских запасов – например, арматуры.

- Сегодня тонну арматуры дешевле 50 тысяч рублей уже не купишь, а ведь еще недавно она стоила 44 тысячи за тонну, - озвучил динамику цен представитель «Неометрии». – Экономия для тех, кто запасся заранее, очевидна.

Безусловно, залог успеха – регламентация и автоматизация всех процессов. Например, в «Неометрии», следующий этап работ не начинается, пока подрядчик не сдал предыдущий. Каменщик должен передать фронт работ оконщику, оконщик – фасадчику. Отделочник не начнет работать, пока не закончит свой этап электрик. И так далее.

- Какое-то переделывание, штробление уже оштукатуренных поверхностей у нас исключено, - поведал Владимир Моисеев. – Согласно действующей в компании программе Planar, сотрудники понимают, когда и какой этап работ нужно запустить, в какой момент выдать рабочую документацию и так далее.

...А ведь как иногда бывает? Застройщик начинает строительство, а потом - когда проект уже перевалил за середину - продуктологи (которые думали-думали и придумали!) выдают совсем другие решения.

- У нас поначалу тоже так было, - признался Владимир, - Но рынок диктует необходимость изменений.  Поэтому перед началом проекта у нас работают аналитики – просчитывают все заранее. Мы не должны думать, какой сделать фасад и какую кровлю – это все должно быть заранее прописано.

Еще один способ экономии – внедрение современных индустриальных стандартов.

- Смотрите, большинство организаций стены вяжут отдельными стержнями. В заводском исполнении - стены армируются сварными каркасами. Так вот, мы решили делать, как на заводе. Выполняется точечная сварка, и на место ставится уже готовый каркас. Мне скажут: дорого. Так вот, в конечном итоге, это дешевле! – поделился опытом застройщик из ЮФО.

Понятно, что, когда на стройку приходит готовый блок, это в разы увеличивает скорость строительства. По словам Владимира Моисеева, застройщику удалось сократить сроки строительства до 18 месяцев – за это время «Неометрия» строит 16-этажный дом площадью 50 тыс. кв. метров.

Очень помогает девелоперу внедрение BIM-проектирования. Количество ошибок в проектной документации стало значительно меньше. А это тоже влияет на себестоимость.

Некоторые компании сами стали производить стройматериалы, полагая, что это обойдется дешевле. В «Неометрии» так не считают.

- Нам выгоднее проводить тендеры и искать поставщиков, которые поставят нам продукцию по доступным ценам, - говорит Владимир Моисеев. 

Возвращаемся к «панелькам»?

Принципиально другой опыт предложили представители застройщика ГВСУ «Центр». Для экономии бюджета девелопер разработал  свою технологию под названием «ДОММОС». «ДОММОС», как здесь считают, это новое слово в индустриальном строительстве.

Немного уточним, новое, со старыми корнями. Инновация основана на старой доброй технологии панельного домостроения, но с поправкой на современные реалии.

- Индустриальное строительство – это тот же монолит, только произведенный в заводских условиях, где исключается человеческий фактор, есть лабораторный контроль качества на всех этапах производства, нивелируется влияние погодных условий, - рассказала начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ «Центр» Надежда Власова.

Скорость строительства при этом увеличивается, а себестоимость уменьшается на 25%. В ГВСУ «Центр» дом строят от 6 до 16 месяцев.

Итак, как снизить себестоимость строительства: лайфхаки от ГВСУ «Центр».

1. Применение конструктивного железобетона: все каркасные элементы свариваются роботизированной техникой на заводе.


2. Применение трехслойной панели для утепления (железобетон, утеплитель, фасадное решение). Шаг панели 6,6 м позволяет варьировать квартирографию.


3. Готовые оконные и дверные блоки монтируются в заводских условиях. Причем при заводском изготовлении можно добиться более прочного герметичного шва (межпанельный шов составляет всего 1 см).


4. Разнообразные фасадные решения: используется клинкер 265 цветов.


5. Внутренние инженерные системы также закладываются в заводских условиях. Например, кабель-каналы, где потом прокладываются коммуникации.


6. Сокращается время использования машин и механизмов. Это важно, поскольку стоимость работы техники выросла.


7. На монтаже фасада также бывает задействовано много техники и ресурсов – если изготовить его в заводских условиях, это оптимизирует затраты по кв. метру.

Правда, в пику выступающей из зала прозвучала реплика, что панельный дом – это все-таки не «монолит», а скорее, сегмент «эконом». Тем, кто хочет жить в «монолите», панельку не продашь.

Кроме того, в стоимости квадратного метра не учитываются логистические затраты. Например, как привезти готовые панели на стройплощадку во Владивостоке или Хабаровске? Строить завод на месте? Или идти на колоссальные расходы по доставке?

Можно, конечно, строить предприятие там, где возводятся дома, а потом перевозить его, вслед за стройкой, на новое место. Но это тоже чревато большими расходами.

Словом, вопросов тут пока столько же, сколько и ответов.

Модульное домостроение «рулит»

- Все идет к тому, что строительные блоки будут изготавливаться на заводе. Возможно, это будут коммуникации в панель, а возможно, блоки станут полностью собирать на заводе. Но то, что будущее за префабом – технологией префабрикации – я абсолютно уверен, - заявил финансовый директор компании модульного домостроения Modulbau Александр Камаев.

Префаб (пред-изготовление модулей на заводе) в последнее время, действительно, стал очень популярным. Собранные из модулей, словно конструктор, здания демонстрируют отличные качественные характеристики. И главное, строятся очень быстро.

Особенно трудоемки сантехнические блоки. Поэтому изготовление готового модуля на заводе – как это происходит, например, в компании Modulbau – очень экономит время.

- Ведь как происходит на традиционной стройплощадке? – задался вопросом Александр Камаев. – В строительных работах участвует от трех до пяти подрядчиков, а это, как водится, влечет сдвижки по срокам. Всегда электрики что-то не закончили, или сантехники, или те же вентиляционщики. Кроме того, отделка занимает 5-8 месяцев. Другое дело, если узел собирается на заводе  - в этом случае все перечисленные риски уходят на второй план. Работает один подрядчик, есть заводской контроль качества. Для выполнения заказа нужно меньше рабочих. Разница со стройплощадкой – в пять раз!

Правда, участники дискуссии засомневались, корректно ли сравнивать префаб и традиционную стройку. Поскольку производитель таких готовых модулей обязательно будет накручивать процент рентабельности на свое изделие. И именно сумму с учетом «накрутки» нужно сравнивать со стоимостью сборки модуля в построечных условиях. И здесь преимущества могут быть не такими очевидными. 

Расходы на строительные материалы выросли на 130%

Компания «БЭЛ Девелопмент» все услуги покупает на рынке. Поэтому ей еще сложнее.

Работа начинается с оценки земельного участка. Дальше изучается, девелоперский потенциал проекта. Следом аналитики рассчитывают, сколько это может стоить. Затем начинаются прикидки по оптимизации бюджета. Обычно, по следующим статьям:

- стоимость земельного участка

- разработка концепции

- подключение к внешним сетям

- проектные работы

-СМР

- Маркетинг и реклама

- Содержание заказчика-застройщика

- Эксплуатационные затраты

- затраты на привлечение и обслуживание банковского финансирования.

Поиск резервов начинается с оптимизации проектных решений, более тщательной проработки концепции.

- Очень важно сразу, в зародыше, правильно позиционировать объект, а дальше уже «докапываться» до деталей – вплоть до процента армирования и преимущественной квартирографии. То есть, работа с проектировщиком выходит на первый план, – делится опытом исполнительный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Наталья Монахова.

На этапе оптимизации стоимости строительно-монтажных работ (СМР) хорошо бы уже иметь не только проектную, но и рабочую документацию.

Конечно же, оцениваются трудовые ресурсы: какими силами можно будет воплотить проект. В Калининграде, например, после того, как прошла мобилизация, в три раза упало количество рабочих на стройплощадках. Во Владивостоке – по разным причинам, не получилось завести китайских рабочих. Соответственно, приходится делать поправки на существующие реалии.

В «БЭЛ Девелопмент» стараются максимально использовать ресурсы региона.

- Мы отторговываем субподрядчиков сами, сами ищем оборудование – у нас есть свой список поставщиков, - объясняет Наталья Монахова.

Классика жанра в нынешних реалиях - подбор и применение аналогов технологического оборудования, замена зарубежных брендов на отечественных производителей или производителей из стран СНГ.

И, наконец, жесткий контроль сроков строительства.

Отдельной строкой идет маркетинг. Поскольку с рыка ушли известные соцсети, медиаинфляция составила около 15%. Бюджеты на раскрутку проектов растут: если раньше они составляли 2,5%, то сейчас 5 % от всех затрат. А в элитке доходит до 15%, и есть прогноз, что стоимость таких услуг поднимется до 20%.

Некоторые проблемы пока разрулить не удалось.

- У нас есть проекты в премиальном сегменте: а это дорогое оборудование, отделка, мебель. Как организовать приемлемые по цене поставки? Мы эту проблему не решили до сих пор, - признается Наталья Монахова. – ведь расходы даже на обычные стройматериалы выросли на 130%.

Чтобы удержать персонал, компания индексирует зарплату на 14%, по некоторым позициям – до 32%. Без этого никак.

Растут затраты на строительную технику, персонал и его обучение. Сократился ассортимент инженерного оборудования, усложнились логистические цепочки. Наконец, растет стоимость сырья и самих денег!

Все эти дополнительные расходы теперь нужно учитывать и закладывать в концепцию.

Словом, теперь, с вопросами оптимизации, которые идут плюсом к основным нагрузкам, работы у девелоперских команд явно прибавится.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО