«Черный лебедь» прилетел: в какую недвижимость лучше вложиться в кризис - «Новости рынка недвижимости»

Наша национальная традиция – во времена кризисов вкладываться в доллары или недвижимость. Эксперты считают, что история с хранением денег в долларах и евро на этот раз может "не сработать". Многие страны, стремясь оказать экономическую помощь своему населению, включили печатный станок, поэтому не исключено, что в недалеком будущем мир ждет нешуточная инфляция. А вот вторая «палочка-выручалочка», помогающая спасти финансы от обесценивания – вложение в недвижимость - вполне может подойти. Вот только в какую именно недвижимость лучше инвестировать? Послушаем советы экспертов-рентаведов.

Когда склад «работает» не хуже элитной квартиры

Профессиональный инвестор в доходную недвижимость и ведущий YouTube-канала РентаВед Руслан Сухий – безусловно, за вложение в квадратные метры.

- Правда, я бы не советовал сейчас вкладываться в жилую недвижимость, - уточняет он. - Купить квартиру для себя, с хорошей локацией - это одна история. Если же мы говорим про «купить на котловане» - сегодня купил, а после ввода объекта продал дороже на 20%-30% – то это должно быть очень обдуманное решение. Ну, например, таким решением может стать дом бизнес-класс, с супер-локацией, где не так много квартир.

По словам Руслана Сухия, вряд ли стоит идти в КОТы (КОТ – территория комплексного освоения-прим. Авт.), когда в одной локации строятся тысячи квартир. Потому что в этом случае можно столкнуться с серьезной конкуренцией – такими же горе-инвесторами, которые накупили недвижимости в том же районе и вместе с вами выйдут на рынок ее реализовывать.  И тогда вашу недвижимость будет не так-то просто продать. А уж если застройщик опустит цену, то и подавно.

Эксперт советует «обратить взоры» на недвижимость, которой до недавнего времени уделялось мало внимания. Речь о складах и всевозможных помещениях для хранения. В последнее время такая недвижимость показывает супер-прибыльность.

- Смотрите, в период пандемии  колоссально развились службы доставки, - продолжает Руслан Сухий. - И сейчас операторы, которые занимаются доставкой еды, товаров из интернет-магазинов, просто рвут на части помещения в центре города. Разбирается все – подвалы, полуподвалы, с возможностью подвоза и разгрузки и без нее…

 Склады в последнее время - одно из самых популярных вложений в недвижимость

По словам Руслана,  сегодня очень  актуальна борьба за так называемый «склад последней мили», чтобы максимально приблизиться к покупателю. Охотно набирают складские помещения компании «Деливери клаб», «Яндекс. Еда» и другие. И в этой ситуации, по мнению нашего эксперта, склады – это просто океан возможностей, очень перспективное направление, куда можно двигаться.

Очень неплохой вариант для начинающих – обустройство придомовых кладовых: мест для хранения роликов, велосипедов и т.д. В многоквартирных домах их практически нет. Можно покупать любые подвалы и обустраивать там кладовые. Это выгодное вложение денег для тех, кто располагает небольшими суммами и хочет начать свой бизнес на недвижимости.

Стрит- ритейл: жил, жив и будет жить

Другая перспективная для вложения отрасль – уличная торговля.

- Вот, говорят, после пандемии никто никуда не будет ходить. Все уйдут в онлайн. Да ничего подобного! – размышляет Руслан Сухий. - Люди никуда не денутся: они будут гулять по городу, ходить в парки, путешествовать.

Москва – это туристический город. Питер – туристический город. И если вы выбрали для себя стрит-ритейл, присмотритесь к центру города, к местам, где хороший трафик.

- Если посмотреть на Лондон, Париж, Берлин, то там на первых этажах трудно найти хорошее помещение. Все помещения принадлежат каким-то фондам или семьям, - объясняет наш собеседник. - В Москве такая возможность  есть. Можно посмотреть варианты либо на аукционах по банкротству, либо на Cian или «Яндекс.Недвижимость». Хорошее помещение, хороший трафик – вот секрет доходности точки стрит-ритейла в будущем.

 У помещений, сдаваемых в аренду стрит-ритейлу, всегда была хорошая доходность

Недвижимость – это человекопотоки: там, где бывает много людей, гарантированно будет и доход

Другой авторитетный инвестор, основатель компаний KupiVip, CarPrice, Aktivo и др., Оскар Хартманн, давно работает в России. Он известен, как автор нашумевшей книги об инвестициях «Просто делай. Делай просто». Прекрасно говорит по-русски. На недавней онлайн-конференции на канале Urbanus.ru Оскар озвучил очень простую мысль: чтобы делать инвестиции в недвижимость, надо верить в будущее.

-…Я сейчас часто слышу от циников версии по поводу того, что мир идет к чертям. Всевозможные версии апокалипсиса, которые всегда выгодно произносить, вселять в людей страх, - рассуждает Оскар. - Вообще, цинизм – самый легкий и безопасный способ бездействовать. Снять с себя стресс. Мир идет к черту, и как хорошо, что я ничего не делал.

Тем не менее, мировая экономика продолжает расти. Есть огромное стремление людей к благополучию. Стремление повышать свои жизненные стандарты. Поэтому, - считает Оскар, - сценарии, что люди перестанут потреблять, скорее всего, необоснованны.

Какие инвестиции можно выбрать в России? Тут надо иметь в виду, что недвижимость – это зеркальное отражение экономики, а не отдельно живущая галактика.  Недвижимость отражает все тренды, которые есть в экономике.

- В России, к сожалению, жизненные стандарты пока ниже, чем в развитых странах, российская экономика пока отстает, - замечает Оскар. - Это говорит о том, что в России надо делать самые фундаментальные вещи. Самые базовые. Если в Америке можно создавать недвижимость, специализирующуюся под элитные стрижки домашних животных, то у нас это не прокатит.

В России, по мнению Оскара, может хорошо пойти «…что-то про сельское хозяйство, дистрибуцию продуктов питания - базовые потребности».

В своих инвестициях бизнесмен руководствуется собственными законами и принципами.

 Залог успешного бизнеса на недвижимости - хороший трафик

- Недвижимость для меня – это люди, - не раз повторял Оскар Хартманн. - Если вы будете развивать бизнес в месте, где мало людей, это будет умирающая история, и цены будут падать быстрее, чем количество людей, - говорит наш собеседник. - Поэтому мы в первую очередь опираемся на человекопотоки: где люди будут жить, как они будут двигаться, где проходить. Для меня недвижимость – это потоки людей, в первую очередь. Потоки пользователей этой недвижимости.

В последнее время много разговоров о том, что после пандемии мир будет другим. И недвижимость будет другой, более приспособленной для длительного в ней нахождения (просторные балконы, террасы, благоустроенное дворовое пространство и так далее).

-…Но если мы говорим, что мы будем работать из дома, «шопиться» из дома, что-то делать из дома, значит этот дом должен быть лучше, чем то, что есть сейчас, - настаивает Оскар. - В таких домах, как сейчас, люди не будут подолгу находиться и шопиться. Поэтому, по мнению Оскара Хартманна, надо создавать высококачественное, достойное жилье. Где есть пространство для работы, где есть пространство для жизни, где люди хотят проводить время.

…Пандемию коронавируса теперь часто сравнивают с «черным лебедем». "Черный лебедь" - это непредсказуемая, никем не ожидаемая ситуация, которая обычно имеет значительные последствия. Выражение пошло из книги Нассима Талеба «Черный лебедь. Под знаком непредсказуемости», где он рассуждает о природе неожиданностей и о том, как себя вести в непредвиденных обстоятельствах.

Та вот, еще один принцип, которого инвестор с большим стажем Оскар Хартманн твердо придерживается: в период кризисов и турбулентности лучше себя показывают консервативные стратегии с малой доходностью. Любые рискованные проекты гибнут в ситуациях непредсказуемости, подобных той, что случилась с  нами сейчас.

Искусство бизнеса заключается в том, чтобы научиться жить в ситуации неопределенности.

Европа нам поможет?

Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что недвижимость – лучшее средство защиты от инфляции. Потому что все ставки аренды, прописанные в договорах, обычно индексируются на инфляцию.

По мнению Михаила Девятова, управляющего директора, главы департамента недвижимости UFG Wealth Management, сегодня настал момент, когда очень выгодно инвестировать в европейскую недвижимость.

 Европейская недвижимость, по мнению экспертов, оптимальна по соотношению "риск-доходность"

Почему Европа? Это единственная локация, где рынок недвижимости, по мнению эксперта, не испытывает особых потрясений.

Наш российский рынок подвержен рублевым рискам, и это негативно влияет на доходность инвестора. Есть политический риск трансфера власти. И есть макроэкономические санкционные риски, которые присутствуют на нашем рынке.

Что касается рынка США,  то для российского капитала это рискованная позиция, где инвестора могут ожидать санкции, заморозки счетов, визовые проблемы.  США – это еще и политические риски. Предстоят выборы президента. Кроме того, там высокий уровень налогов. Надо понимать и разбираться, как это все грамотно структурировать.

Если говорить об Азии, то там те же риски, что и в России, с доходностью, как в Европе.

Получается, единственный зарубежный рынок с идеальным соотношением в паре «риск-доходность» - это Европа. Какие же есть нюансы у инвестирования в европейскую недвижимость?

- Кредиты в европейских странах, - комментирует Михаил, -  практически бесплатные, так как кредит можно привлечь под ставку 1,5-2% в евро. И как показывает история, цена на недвижимость в ключевых локациях не корректировалась больше, чем на 5%.

Специалисты проанализировали 40 крупнейших локаций Европы и определили восемь ключевых для инвестиций городов: Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Стокгольм, Вена, Люксембург, Амстердам, Брюссель. По совокупности факторов, таких, как рост ВВП, эти города показывали цифры выше среднеевропейских. Показатели по заполняемости объектов недвижимости здесь также были выше среднеевропейских.  Кроме того, это наиболее ликвидные рынки. Количество объектов, куда можно выйти с инвестициями, - колоссальное. Рынок Европы – один из крупнейших рынков во всем мире.

Что касается рисков в кризис, то европейский рынок недвижимости – один из самых безопасных. Да, арендатор может в кризисные времена съехать. Но на европейском рынке все договора жестко фиксируются. И как правило, они длинные. Это защищает инвесторов от нежелательных последствий.

С грамотным управляющим, который поможет найти качественные объекты в качественных локациях и полностью под ключ сделает эту инвестицию успешной, эти риски практически нивелируются, - резюмирует Михаил Девятов.

Правда, во избежание каких-то сюрпризов в будущем, нужно понимать, что покупая недвижимость в Европе, вы автоматически становитесь налоговым резидентом той страны, где вы ее приобрели. Со всеми вытекающими последствиями.

В торговые центры надо ходить не за товаром, а за эмоциями

Стоит ли сегодня инвестировать в торговую недвижимость, еще недавно одну из самых популярных в плане вложения денег?

Юрий Бычков, инвестор и собственник сети Центров здоровья и отдыха "Термы", придумал сугубо свой формат вложения – так называемые Life-центры. Он предлагает заменить ими традиционные ТЦ. Юрий считает, что в ближайшем будущем у собственников крупных торговых центров могут возникнуть (да, собственно, уже и возникли!) проблемы с поиском арендаторов.

ТЦ – это торговля товарами. И эта функция, по мнению Юрия Бычкова, уйдет из ТЦ. Какие преимущества у современных торговых центров? Они хорошо расположены, у них хорошая локация. Только продавать в них нужно не товары, а эмоции – то, что через интернет не продашь.

- Для чего сейчас в ТЦ ходят люди? Зачастую вовсе не для того, чтобы что-то купить, - рассуждает Юрий Бычкоа. - Они ходят туда выгулять детишек, встретиться с друзьями – то есть, совсем за другим! 

 В крупных ТЦ можно делать что-то подобное этому зимнему саду во Всемирном торговом центре

Предприниматель предлагает превращать  большие ТЦ в Центры жизни, чтобы люди были готовы там находиться и за это платить. Например, разбить там зимний сад, или придумать какой-то оздоровительный или детский центр. В этой схеме, кстати, все деньги получает собственник, минуя арендатора. Потому что это он создал замечательное временное пространство. Если он установит плату за вход, например, 300 руб., то в этом случае собственник будет получать от 1 тыс. руб. до 3-х тыс. руб. с квадратного метра. То есть, даже и по экономике получается неплохо.

- LIFE –ТЦ – другого пути я просто не вижу, - настаивает Юрий Бычков. - В анти-ТЦ мы будем ходить не за покупками, а за впечатлениями. 

Подготовила Елена МАЦЕЙКО

(В публикации использованы материалы онлайн-конференции

«Инвестиции по крупному: стратегии сохранения и приумножения капитала в кризис», организованной порталом Urbanus.ru)

 Подробнее с ней можно познакомиться по ссылкам:

https://www.youtube.com/watch?v=8qabDIJfUKo&feature=youtu.be

https://www.youtube.com/watch?v=8qabDIJfUKo

Кстати:

Вполне выгодное вложение – небольшой коворкинг

Тем, у кого не так уж много средств, Руслан Сухий советует вкладываться в коворкинги небольшой площади.

-…Мои друзья в Петербурге делают небольшие коворкинги, в топовых локациях, по триста-пятьсот метров, при апарт-отелях, - рассказывает Руслан. - Люди приезжают, и с удовольствием там работают. Для большого оператора там нет места, а для маленького как раз.

Можно создавать коворкинги на субарендной основе. Есть примеры, когда люди, ничего не вкладывая, берут помещение в аренду, собирают арендную плату с будущих арендаторов, делают ремонт и запускают объект. Все, денежный поток пошел.