Золотой квадратный метр: нарисован портрет россиянина, берущего ипотеку под бешеный процент - «Недвижимость»

Жилищные кредиты в России превратились в дорогостоящий премиальный продукт

Участники рынка недвижимости считают сложившиеся в настоящее время условия по ипотеке заградительными. Массовая льготная ипотека в России, как известно, приказала долго жить с 1 июля, остались лишь «точечные» госпрограммы для избранных – айтишников, жителей самых северных регионов…Ну а для всех остальных, согласно официальным данным, средние ставки по жилищным кредитам сегодня превышают 20% годовых. Это означает, что людям, взявшим в ипотеку квартиру, «на выходе» придется заплатить за нее, как минимум, тройную цену. Однако статистика показывает, что и на таких условиях люди оформляют ипотеку. Правда, по данным аналитиков, 70-80% сделок приходится на вторичное жилье. Что это значит и кто сегодня в России продолжает покупать квартиры, «МК» рассказали эксперты.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

«Сегодня за квартиру стоимостью 10 млн рублей при первом взносе по ипотеке в 30% и сроке кредита в 20 лет при ставке 20%, придется платить 119 000 рублей в месяц. А переплата за весь срок составит 21,5 млн рублей — это 215% от стоимости квартиры. Полные затраты с учетом процентов составят при этом 31,5 млн рублей — 315% стоимости квартиры. Это неподъемные суммы для большинства потенциальных заемщиков.

Ипотеку под рыночный процент сегодня берут в основном те, у кого есть существенный первый взнос, но немного не хватает. А также заемщики, у которых есть возможность в короткие сроки погасить кредит. Например, за счет денег с продажи другой недвижимости или любого другого имущества - скажем, автомобиля».

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

«Большая часть клиентов, конечно же, старается воспользоваться различными льготными программами, но те, кто не подходят под их требования, вынуждены брать кредит на стандартных условиях. В основной массе это семейные клиенты в возрасте от 35 лет, у них уже взрослые дети, поэтому они не подходят под профиль семейной ипотеки. Они приобретают недвижимость с целью улучшения жилищных условий и рассчитывают досрочно закрыть кредит, либо на то, что в дальнейшем, когда ключевая ставка снизится, они смогут рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Первоначальный взнос у таких клиентов обычно составляет 20-25%, а срок кредита — 20-30 лет. Это абсолютно разные люди, их объединяет лишь то, что они могут позволить себе ежемесячные платежи под стандартную ставку, а также у них есть потребность в покупке жилья.

По статистике нашей компании стандартные программы в первом полугодии 2024 года составили 13% от общего объёма сделок, оформленных с применением ипотечного кредита. В июле и августе на их долю пришлось уже 26%, и с учётом исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Их доля и дальше будет расти».

Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:

«Если говорить про премиальный сегмент, в котором работает наша компания, то рыночную ипотеку берут люди, для которых стоимость собственных средств еще дороже, чем рыночная ставка по ипотеке. Например, это бизнесмены, которые имеют необходимость купить жилье себе или своей семье, детям или родителям, и видят предложение, которое их полностью устраивает по цене и качеству. Для такого круга людей выгоднее купить нужную им квартиру в ипотеку, а затем погасить ипотеку в самые короткие сроки, чтобы избежать переплаты.

За короткий срок — от нескольких месяцев до года — такой клиент переплатит от начальной цены до 20%, но при этом, зафиксировав цену, он сразу будет иметь выгоду от 30% и более. Поэтому рыночная ипотека всегда являлась и сейчас является хорошим инструментом для тех, кто может в обозримый срок накопить достаточно средств для полной оплаты и закрытия жилищного кредита».

Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов:

«Если в 2020 году можно было приобрести квартиру в кредит на 20 лет на вторичном рынке жилья по ставке 7,8% с общей суммой кредита в 4,5 млн рублей, а размер ежемесячного платежа составлял при таких условиях 37146 рублей, то сегодня уже нет таких предложений. Если брать среднее значение по рынку, платеж уже не совместим с доходом представителей среднего класса. Миллионы наших сограждан, получающих среднюю заработную плату в диапазоне 25 тыс. — 50 тыс. рублей, уже не смогут получить ипотеку в связи с низким доходом.

Ипотека по стандартной программе на сентябрь 2024 года доступна только платежеспособным заёмщикам, у кого доход покрывает кредитную нагрузку и еще остаётся более 70% свободных средств. Это работники по найму, индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса. Факт одобрения зависит теперь от нужной суммы кредита и достаточного первоначального взноса. В среднем необходимо 20-30%. Причины, по которой клиент хочет приобрести жильё по достаточно жестким условиям, следующие:

- альтернативная сделка (когда люди продают имеющуюся у них жилплощадь, чтобы доплатить и купить жилье с лучшими характеристиками);

- необходимость срочно решить жилищные проблемы даже без улучшений, например, разъехаться с родителями;

- приобретение объекта в связи с переездом в другой город;

- «подвернулся» очень выгодный вариант, например, приобретение дачи или дома по небольшой стоимости на вторичном рынке».