Девелопмент России: выживут только коливинги? - «Строим Город» » Строительные Решения
Свежие новости строительства » Строим Город » Девелопмент России: выживут только коливинги? - «Строим Город»
Девелопмент России: выживут только коливинги? - «Строим Город»
В условиях финансовой неопределенности, когда девелоперы замораживают строительство новых проектов, инвесторам следует обратить внимание на арендные проекты, строящиеся в кондо-формате. Апарт-отели с коливингами, коворкингами, необходимыми сервисами и инфраструктурой несмотря ни на что



В условиях финансовой неопределенности, когда девелоперы замораживают строительство новых проектов, инвесторам следует обратить внимание на арендные проекты, строящиеся в кондо-формате. Апарт-отели с коливингами, коворкингами, необходимыми сервисами и инфраструктурой несмотря ни на что демонстрируют устойчивый спрос. К такому выводу пришли участники онлайн-мероприятия «Девелопмент России – быть или не быть», организованного Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД).


Девелопмент в России переживает сложные времена. Слухов на рынке ходит огромное количество. Кто-то утверждает, что ставки по кредитам повысятся до 20%, и девелоперы будут вынуждены распродавать проекты за бесценок. Пошли разговоры о том, что при текущей ставке кредитования старые проекты застройщики будут доделывать, а новые откладывать, следовательно рынку недвижимости грозит дефицит предложения. Мощно растут цены на отечественные стройматериалы, а на западные вообще взмыли в космос. Рынок девелопмента стоит на ушах. Будут ли сокращаться объемы, будет ли расти себестоимость и удастся ли понизить стоимость жилья? На эти вопросы и постарались ответить участники мероприятия.


В Новосибирске проблем не видят


«У нас позитивный настрой. Девелоперов вполне устраивает ставка в 15%, которую обещает ЦБ, - говорит директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка девелопмент» Максим Марков (Новосибирск). - Никто из застройщиков не собирается ничего останавливать».


По его словам, скоро возобновится субсидирование от Минэкономразвития, также есть надежды, что правительство начнет финансовую помощь по линии поддержки малого и среднего бизнеса, как это было во время пандемии. «Мы встретили 2021 год с этими двумя субсидиарными снижениями, - продолжает эксперт. – Ставка кредита в 12% за счет субсидирования снизилась до 8-8,5%».


Уверенно себя чувствовать на рынке позволяет и изменение кредитной ставки проектного финансирования. Банки используют при расчете две формулы: одну, когда застройщик выбирает денег больше, чем кладет на эскроу счета, и другую, когда денег выбирается меньше. По данным Максима Маркова, эффективная ставка по второй формуле составляет 2,3-2,5%. В нынешних условиях – это фактически бесплатные деньги.


В Казани все новые проекты отложены


Не столь оптимистична в своих оценках ситуации управляющий партнер Perfect Red Елена Стрюкова (Казань). По ее словам, сейчас перед застройщиками стоит вопрос не о том, как новые ЖК развивать, а о том, как проекты, которые уже строятся на ранних этапах, закончить и остаться в обязательствах перед потребителями. Март в жилье превзошел все ожидания, а вот в апреле возникло затишье.


В торговой и складской недвижимости все новые проекты отложены, потому что не срастаются финансовые модели. «Они и до этого по швам трещали, но сегодня мы видим, что сроки окупаемости уходят за горизонт 25 лет, - утверждает эксперт. - Единственный вариант строить что-то новое – это кондо-проекты (по сути, проекты вскладчину – прим. авт.), когда инвесторами являются несколько частных лиц с небольшими входными билетами».


При этом спрос на коммерческие помещения не снижается. Если еще в прошлом году люди инвесторы придерживали средства в попытках найти большую доходность, то с началом спецоперации количество желающих купить любые лоты побило все мыслимые рекорды.


«В Казани практически отсутствуют какие-либо предложения по продаже коммерческой недвижимости, - говорит управляющий партнер Perfect Red. – Лоты от граждан, которые хотят покинуть страну, очень быстро уходят с рынка: срок их экспозиции – неделя и меньше. Самым востребованным продуктом являются помещения с инвестициями до 10 млн руб., но их крайне мало».




В Санкт-Петербурге спросом пользуются готовые объекты

«Спрос на апарт-отели в марте был максимальный, и сейчас он не упал на готовые объекты и на те, где строительство близко к завершению», - поделилась впечатлениями коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко (Санкт-Петербург). По ее словам, спрос на объекты, которые находятся в начальной стадии строительства, в апреле замер, несмотря на то, что многие инвесторы сейчас пытаются уловить момент и войти в сделку при низком уровне доллара. Тем не менее, они не рискуют вкладываться в строительные объекты на этапе котлована, потому что гарантий того, что проект достроится, нет.


«Действующее строительство продолжается. Я не знаю ни одного случая, кто бы отказался достроить проект, - продолжает эксперт. - Более того, даже иностранные инвесторы не передают начатые проекты другим девелоперам, несмотря на то, что анонсируют выход из рынка. Проекты они закончат, просто новых не начинают».


Цены и инвестиции


На вопрос, смогут ли девелоперы в условиях снижения спроса понизить и цены на недвижимость, эксперты дружно ответили отрицательно. Максим Марков, ссылаясь на данные Росстата, заявил, что ноябрь 2021 года показывал промышленную инфляцию в 27%. Это удорожание продукции, услуг, всей бизнес-цепочки. Квадратный метр в Новосибирске в новостройках за 12 месяцев прошлого года при этом вырос на сопоставимые 28,7%.


«Ценам не возможно не расти. Мы бы и рады их снизить, но банки в финмодели требуют прибыль в 20-50%, - говорит спикер. – Цена квартиры зависит не только от застройщиков и плотности рынка, один из основных бенефициаров – банковское сообщество. Именно оно определяет стоимость и своих денег для застройщика, и квадратного метра в конкретном проекте».


При этом деньги у населения на покупку недвижимости есть. По данным модератора дискуссии, президента РГУД Александра Шарапова, на банковских депозитах сейчас хранятся примерно 7 трлн руб. еще около 7 трлн находятся в криптовалюте, и, по оценкам ЦБ, 5-7 трлн лежит «под подушками». «Запас средств присутствует, но в реальную экономику они пока не пришли», - делает вывод эксперт.


Вопрос для многих заключается в том, куда эти деньги можно вложить. До недавнего времени наиболее привлекательными объектами для частных инвесторов были однокомнатные квартиры-студии маленькой площади. В Казани, например, такая квартира на окраине города до сих пор является фактически единственным способом для молодого человека что-то купить. Но такая ситуация складывается не везде.


«В Новосибирске есть дома, состоящие только из одних студий в 18 кв. м на тысячу квартир. Там сейчас даже ремонты не делаются, потому что эти квартиры сдать не могут, - утверждает Максим Марков. - Новосибирск находится в тройке городов по снижению стоимости однокомнатной квартиры».



 

Сложности с инвестированием видят и в Санкт-Петербурге. Екатерина Запорожченко уверена, что деньги у людей есть. Они сейчас не выезжают за рубеж, продолжают зарабатывать средства и хотят их тратить. «Просто они их хотят потратить на что-то ощутимое, во что они верят, что могут пощупать. В этом смысле заметно вырос спрос на вторичную недвижимость в сфере апарт-отелей, стоимость уже построенных объектов выросла примерно на 20%», - говорит она.


Хороший выход: сервисные апартаменты


Одним из наиболее удачных вложений для инвесторов может стать арендное жилье, а именно сервисные апартаменты и апарт-отели, строящиеся в кондо-формате. «Для региональных девелоперов это могло бы стать интересным продуктом: они бы захватывали и людей, которые являются конечными потребителями жилья, и инвесторов, которые всю жизнь искали себе помещение с готовым арендатором», - уверена Елена Стрюкова.


По ее словам, хотя в Казани таких проектов пока нет, спрос на них огромный. Есть три группы потребителей, которые в них заинтересованы. Во-первых, Казань – это студенческий город, где обеспеченность общежитиями низкая. Весь центр города с сентября сдается в аренду студентам. Вторая группа потребителей – это туристы, третья – приезжие сотрудники коммерческих компаний. Все эти люди хотят жилье с сервисом.


«Молодежь не хочет сама готовить, убирать, стирать и все эти услуги приходят в наши дома, - согласен с ней Александр Шарапов. - В Москве и Санкт-Петербурге все чаще создаются соседские сообщества. Это модная тема, которую сейчас много кто делает».


По данным Екатерины Запорожченко, заполняемость коворкингов в Санкт-Петербурге составляет 100%. Между апартаментами и коворкингами очень хорошо работает синергия. Предложение по ценам в этом сегменте выше рыночного, и оно востребовано. Загрузка апартаментов в таком формате в среднем по году держится на уровне 90-92%.  


«Я рекомендую застройщикам обратить внимание на то, что вы можете повышать свой чек за счет различных объектов инфраструктуры, внедрения коливингов и коворкингов, - говорит эксперт. - Можно выделить какую-то часть своих площадей под данные форматы. Фитнес-залы, уборка, стирка белья – это основные атрибуты, которые повысят стоимость аренды».



 

Единственная проблема – застройщики пока не видят преимуществ таких форматов, а поэтому подобных проектов на рынке мало.


«До тех пор, пока застройщики будут продавать все жилье еще до ввода в эксплуатацию, а спрос будет поглощать все, что более-менее качественно построено, заморачиваться на сложную историю с управлением апарт-отелем никто не будет, - уверена Елена Стрюкова. - Когда начнутся сложности со спросом, и нужно будет думать над расширением ЦА, тогда многие девелоперы обратят внимание на данный формат».


Девелопменту – жить


Подводя итоги обсуждения Александр Шарапов отметил, что россияне до сих пор не обеспечены жильем в такой же степени, как  в Европе и США, поэтому серьезного снижения спроса несмотря ни на что ждать не приходится. На эскроу счетах у застройщиков находится больше денег, чем тратится на стройку, то есть у них накоплен мощнейший запас средств. У наших сограждан есть деньги и возможность вкладывать их в недвижимость, особенно доходную, спрос на которую не падает.


«И хотя коммерческая недвижимость фактически остановилась, девелоперам вполне можно сконцентрироваться на жилье, отелях и апартаментах. Получается, что девелопменту – жить», - резюмировал Президент РГУД.


Евгений Горчаков


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

       
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика