Рынок недвижимости: застройщикам пора избавляться от отъевшихся посредников - «Новости рынка недвижимости»
Известный девелопер — о подводных течениях на столичном рынке недвижимости и рисках социального «цунами»
На рынке недвижимости мы сегодня пришли к ситуации, которая, на первый взгляд, может показаться парадоксальной. При падающем спросе количество девелоперских проектов не сокращается, а как минимум остается на прежнем уровне, в отдельные моменты даже увеличиваясь. Почему так происходит?
Раньше, когда шел приток нефтедолларов, недвижимость стала одним из основных активов для вливания свободных денег. В виду неразвитости экономики, других вариантов было крайне мало. По сути, квадратные метры стали биржевым продуктом. Цена на недвижимость постоянно росла, и доходность от инвестиций в нее опережала банковские депозиты.
Затем произошел кризис 2008 года, который также подстегнул людей, имевших сбережения, перекладывать их в наиболее надежный актив — «недвижку». Так, к 2010—2012 годам на рынке образовался ажиотажный спрос при недостаточном количестве предложения.
Посмотрев на выросший вследствие этого на 20—30% ценник, многие предприниматели захотели воспользоваться этой ситуацией: было начато строительство большого количества новых объектов. И так как цикл девелоперского проекта составляет 5—6 лет, сегодня мы пришли к моменту, когда они все выходят на рынок. При этом объективная экономическая ситуация в стране ухудшилась, а спрос сократился.
Остановить проект, зафиксировав убытки, могут позволить себе только самые крупные компании. Большинство игроков к таковым не относятся: для многих это единственный проект, в который вложены все деньги. Поэтому застройщики вынуждены доводить проекты до логического завершения, то есть реализации, несмотря на убытки, чтобы вернуть хоть что-то из вложенных денег. Этим объясняется сложившийся сегодня на рынке «парадокс». Казалось бы, покупателю это только на руку. Но стоит ли так уж радоваться?
Пузырь лопнул
Разбухший в предыдущие годы от притока нефтедолларов рынок стал рассадником паразитических, нездоровых и нечестных схем, ставших, к сожалению, за это время нормой.
Огромный спрос и ликвидность объектов в московском регионе сформировали целый класс спекулянтов, которые покупали квартиры на котловане и продавали их через год-полтора, зарабатывая свои 20—30%. Рынок был откровенно «перегрет», маржа застройщика доходила до 50—70%, которые распределялись далее по всем участникам «банкета». На ней вполне себе комфортно устроились риэлторы, рекламные агентства, рекламные площадки — все те, кто участвует в процессе продажи.
Застройщик, имея свои 30% прибыли, мало интересовался, что там происходит дальше по всей цепи. Рекламные площадки пользовались этим, накручивая количество звонков и обращений, в эффективности которых никто не разбирался. Агентства недвижимости управляли собственной выручкой, но не застройщика. Зачастую продавали одному покупателю объекты разных девелоперов, умножая собственную маржу, но не клиента.
На перегретом рынке выстроилась определенная модель кооперации, когда нормой вознаграждения агентства стали 2% от выручки, не зависящие от реальных продаж. Агентство получало рекламный бюджет, а дальше хоть трава не расти. Раньше это срабатывало, так как спрос был большой, а сегодня, в условиях обострившейся конкуренции, этот подход проваливает продажи, что чревато остановкой всего проекта. Причем агентству все равно — оно получит рекламный бюджет плюс 2% от проданного по факту.
А что же застройщик? Рынок изменился, спрос падает, количество проектов не снижается, конкуренция обострилась… В этих условиях он не может себе позволить прежние схемы, они ведут его к банкротству. Жизнь подталкивает к тому, чтобы начать смотреть на реальную эффективность работы всех участников цепи. Пора задать вопрос отъевшимся посредникам: где продажи, где сделки?
Что будет дальше?
Банки сегодня практически прекратили проектное финансирование. При отсутствии достаточного притока средств от продаж у застройщика образуются кассовые разрывы. Это приводит к отставанию по срокам строительства, которое наносит удар по репутации. Продажи падают, растет «претензионка», ситуация еще более усугубляется. Параллельно растет налоговая нагрузка. В результате застройщик вскоре оказывается банкротом.
К сожалению, это обычная ситуация на сегодняшний день. Для застройщика хороших вариантов не осталось — в лучшем случае он реализует проект, потеряв 30%, и выйдет из бизнеса. Но есть и худший вариант — недобросовестные девелоперы будут продавать объекты, не вкладываясь в стройку, соберут деньги с людей и просто сбегут. Достаточно банкротства нескольких таких застройщиков одновременно, чтобы вызвать серьезные социальные потрясения.
Это реальный риск, который уже в полной мере осознает государство, и мы видим стратегию по его купированию. В нее укладываются меры по ужесточению контроля над перекрестным финансированием проектов, требованиями к уставному капиталу компаний, созданием страхового фонда для решения проблем обманутых дольщиков. Достаточно ли этих мер и смогут ли они предотвратить социальные волнения, к которым неизбежно ведут проблемы на рынке недвижимости?
Положение отчаянное?
В перспективе примерно двух лет мы получим ситуацию, которая в полной мере обнажит описанные проблемы. За это время произойдет дальнейшее обрушение цен на рынке Москвы, а вслед за ним — и ближайшего Подмосковья. Налог на недвижимость будет расти, что подтолкнет людей начать избавляться от квартир, «вторичка» пойдет вниз, а за ней и «первичка». Конкуренция обострится еще сильнее, цены будут стремиться вниз, приводя к убыткам застройщиков.
В отсутствие позитивных перспектив девелоперы будут продолжать испытывать трудности и начнут один за другим уходить с рынка. В целом рынок будет укрупняться, и мы уже это видим. Будут появляться мощные структуры, своего рода «санаторы», которые на деньги страхового фонда будут забирать проекты, брошенные недобросовестными или некомпетентными девелоперами.
Однако от недовольства людей это не спасет. Задержка сроков строительства при банкротстве застройщика, даже в случае передачи объекта другой компании, всегда очень значительна и может растянуться на годы. Обманутые дольщики станут серьезным очагом социальной напряженности и причиной возможной дестабилизации.
Люди, лишенные жилья, представляют собой наиболее заряженную и активную группу, способную к решительным действиям. Учитывая, что многие из них являются ипотечниками, их положение вдвойне отчаянно: людям из последних сил приходится платить и за съемное жилье, и за кредит.
Мы увидим, как в ближайшие годы будут появляться различные организации типа ассоциации обманутых дольщиков. Проблема войдет в политическую повестку страны. На ней будут спекулировать различные деятели, играть разные политические силы. Обманутые дольщики станут острой темой и реальной почвой для возможных социальных потрясений.
Что делать?
Описанные риски, которые со всей неизбежностью воплощаются в реальность, — следствие сложившейся извращенной системы на рынке. Как можно с ней бороться?
Считаю, что честным собственникам, которые все деньги вложили в свой, порой единственный, проект, нужно дать возможность вернуть средства и остаться на рынке. Главное условие для этого — снижение себестоимости проекта. Чтобы ее добиться, требуется другая модель кооперации на рынке.
Нужно создать систему взаимоотношений, при которой не один застройщик нес бы на себе весь груз проблем и ответственности, в том числе финансовой. Между участниками проекта (проектировщиком, генподрядчиком, риэлтором, рекламным агентством и площадкой) взаимозачет можно осуществлять не в рублях, а в квадратных метрах. Таким образом, уже по факту продажи этих квадратных метров шло бы распределение денежного потока между участниками. Причем, чем позже ты выходишь из квартир, чем выше их стадия готовности, тем больше денег ты можешь заработать.
И, конечно, главное — это, наконец, начать продавать: отказаться от пустых накруток, неэффективных площадок, липовых критериев, которые не приводят к сделке. Словом, нужно научиться работать на конкурентном рынке, ценить каждый контакт, научиться продавать эффективно, тем самым обеспечивая достаточное и непрерывное финансирование проекта.
Очевидно, делать это будут уже другие люди. В честном подходе и эффективных продажах — первое и главное условие нормализации ситуации, которое позволит выровнять рынок.
Генеральный директор Prisma Group Сергей ПЕРВИКОВ.
И будьте в курсе первыми!
