Страдают только ритейлеры: как недвижимость пережила первое полугодие - «Новости рынка недвижимости»

Несмотря на снижение количества сделок практически во всех сегментах, участники рынка недвижимости не видят оснований для паники. Эксперты поделились своими взглядами на ситуацию в ходе «Августовского бранча. Недвижимость: перезагрузка». Мероприятие, организованное «Коммерсант Events», прошло в минувший четверг.

Жилье мое

Жилая недвижимость традиционно выступает локомотивом отрасли. Пристальное внимание государства помогает держаться этому сектору на плаву. Как бы то ни было, и он страдает от разразившегося кризиса. По словам президента ассоциации элитной недвижимости AREA Николая Винидиктова, если еще в марте в Москве было зарегистрировано около 10 тыс. ДДУ, то позже рынок пережил драматическое падение до 4 тыс. в мае. В июне ситуация начала восстанавливаться – 5,5 тыс. ДДУ.

Количество предложений при снижении спроса увеличилось, поскольку строящиеся проекты остановить нельзя. В марте ипотеки выдали на 500 млрд руб., из которых примерно половину составляли льготные программы. В мае на фоне роста ключевой ставки сумма упала до 140 млрд руб., из которых 100 млрд руб. пришлись на специальные программы, в июне льготная ипотека вообще составила 75% - 130 из 150 млрд руб.

«Рынок начинают вытаскивать с помощью ипотеки и специальных программ. В том, что спрос начинает возвращаться, есть и большая заслуга застройщиков, которые разработали ипотечные программы под 1-2%», - считает Николай Винидиктов.

В бизнес-классе предложение растет, но, как и в целом по рынку, произошло падение количества сделок примерно в два раза. В линейке премиум вышло много новых проектов, поэтому там наблюдается затоваривание рынка. В элитном сегменте наоборот образовался дефицит предложения, потому что новые проекты выходят очень медленно. По количеству сделок тоже фиксируется падение, но за счёт того, что лотов не так много, предложение схлопнулось.

«Мы ожидаем восстановления рынка и повышения его динамики, потому что стагнация всем надоела. Количество сделок достигнет 60-70% от объема прошлого года», - уверен эксперт.

На складе все спокойно

На рынке складской недвижимости ситуация нормальная, считает Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир», занимающейся строительством и эксплуатацией складов. При этом он отмечает, что с конца февраля сделок происходило крайне мало, в основном там, где заканчивались договоры аренды. Решения о новых больших проектах заказчиками не принимаются, потому что оценить дальнейшую динамику спроса пока сложно.

«С точки зрения предложения особенность складского сегмента заключается в том, что здесь много объектов строится под заказ: примерно половина из миллионов квадратных метров, которые выходили в последние несколько лет. Данные проекты должны быть достроены, переданы заказчикам, и это характеризует выход нового спроса в первом полугодии 2022 года, который продолжится и во втором», - заявил эксперт.

Еще один вызов, с которым столкнулись склады, - импортозамещение. Как и в жилой недвижимости, инженерное оборудование здесь быстро заместили комбинацией китайских поставок, локализацией местного производства и альтернативного импорта из Европы. Дальше, по мнению Андрея Постникова, рынок будет ориентироваться на Китай, в том числе потому, что складские здания намного более чувствительны к себестоимости, чем жилые.

Третий вызов – это финансирование новых проектов. У банков с середины года виден хороший аппетит на финансирование стабильных активов, но в отношении новых, они пока очень осторожны, и дальше будут изучать на спрос.

Ставка аренды складов с 2011 по 2021 гг. была практически плоской - медиана находилась в районе 3,8–4 тыс. руб. за кв. м независимо от того, как вел себя рынок. В 2021 году вслед за ростом себестоимости на 50%, она достигла 6 тыс. руб. Сейчас в отсутствие большого количества сделок рынок может такую ставку и не удержать.

«Я склонен считать, что произойдет разрыв между ставками на вторичном рынке, особенно на объектах, которые были построены по старой себестоимости. Собственники при задержке вакансий в портфеле просто вернутся к прежним ставкам. На здания, которые строятся сейчас, сопротивление будет выше - на уровне 5-5,5 тыс. руб.», - уверен Постников.

Инвестиционных сделок пока немного. Вкладчики стараются купить активы у выходящих с рынка иностранных компаний. По мнению эксперта, российский капитал вернется в сектор к стабильным активам после того, как уйдут возможности выгодных покупок в стрессовых ситуациях, а инвестиционный рынок в следующем году вернется, пусть и в уменьшенных объемах, особенно на фоне снижения ключевой ставки.

Офисы уходят в субаренду

Если сравнивать первые полугодия 2021 и 2022 гг. в офисной недвижимости, то и здесь кардинального провала не произошло. Правда, первый квартал этого года был более успешным с точки зрения объема сделок, при этом снижение во втором относительно аналогичного периода предыдущего года было не столь значительным – 20-25%.

«По ощущениям вакансии постепенно начинают расти. В конце 2021 года все консультанты говорили, что тренд на рынке офисной недвижимости один – дефицит. Все остальное формировалось вокруг него: и рост ставок по итогам 2021 года, и прогнозы, которые формировались на 2022-2023 гг. Сегодня они совсем другие», - говорит партнер направления офисной недвижимости ricci Дмитрий Жидков.

По его мнению, нынешний рост сопряжен с уходом международных компаний, которые высвобождают площади. При этом 70% их располагались в офисах класса А. Вакансии в следующем году вырастут там до 20%, а ставки постепенно пойдут вниз. Вопрос в том, кто будет замещать спрос. Специалисты отмечают попытки российских государственных компаний более пристально изучить на этот сегмент. Особенно это касается государственных или около государственных компаний IT-сферы и банков, однако спроса со стороны азиатских компаний, которые заходят на рынок, пока не видно.

Еще один тренд офисного рынка – развитие субаренды, которая в последние полтора месяца составила более 250 тыс. кв. м. Ряд компаний пытаются решить свои задачи по сокращению затрат через реализацию излишних площадей. Они готовы их выводить на рынок с дисконтом, некоторые даже с ремонтом, который был завершен в начале 2022 года. Субаренда становится конкурентом на рынке гибких офисных пространств, так как площади предоставляются с мебелью, и зачастую с сервисами.

«Компании рассматривают возможности удаленной или гибридной работы, но не переезжают для того, чтобы сэкономить. При этом совокупная доля сделок в классе B и B+ увеличилась в разы. Миграции из класса А в класс В нет. Более того, в будущем возможен как раз обратный процесс, как это было в 2015-2016 гг., когда падение ставок в классе А сократило дельту между сегментами», - уверен Дмитрий Жидков.

Тяжелое время для ритейла

Пожалуй, единственный сектор, который действительно испытывает трудности, – это ритейл. Он сильно пострадал в пандемию и продолжает чувствовать себя нестабильно. Это большой бизнес – в России 30 млн кв. м торговых центров, с которыми что-то нужно делать. Управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков полагает, что нынешняя ситуация может добить какие-то активы, которые перейдут на баланс банков.

«С другой стороны, торговым центрам может помочь дальнейшее снижение ключевой ставки, которое в следующем году ожидается в районе 6-7%. Даже если у тебя объект очень плохо работает, а площади заполнены на 30%, ты такую ставку можешь обслуживать. Вполне возможно, что у нас рынок пойдет по этому пути», - считает он.

Генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочйигит тоже полагает, что для торговых центров не все потеряно.

«Март и апрель нельзя назвать показательными, потому что в начале весны граждане стали массово закупаться на долгий период времени, а в следующем месяце арендаторы провалились. Но уже в мае-июне мы увидели, что продажи упали не сильно. Данные июля покажут, был ли это тренд или разовый всплеск покупательской способности», - говорит эксперт.

По ее словам, для торговой недвижимости нормально иметь кроме фиксированных арендных платежей еще и аренду с оборота. Если западных операторов заменят локальные или турецкие бренды, которые будут готовы платить больший процент, то даже на низких продажах, ТЦ останутся в прежних деньгах.

Тем временем растет затратная часть. Это касается тарифов на электричество и бюджетов на операционные расходы – уборка, охрана, техническое обслуживание. В марте эксперты отметили рост номинальных зарплат на 20% у многих подрядчиков, которые стремились удержать персонал. Рентабельность снижается, перед собственниками ТЦ встал очень острый вопрос оптимизации операционных расходов без ущерба качеству.

В целом эксперты сошлись во мнении, что у участников рынка нет особых поводов для пессимизма. Практически во всех сегментах есть точки роста, сделки постепенно возвращаются. Алексей Новиков вообще считает, что сравнивать 2022 год с предыдущим некорректно.

«Если откровенно, 2021 год мы провели слегка на стероидах. Я бы сравнивал нынешние результаты хотя бы с 2020 годом, и мне кажется, что большого снижения не будет. Мы видим адекватную ситуацию: стройка продолжается, рынок крепкий. У государства есть большое желание поддерживать жилую недвижимость в максимальной стабильности. Накачивание ее господдержкой будет оказывать позитивное влияние и на другие сегменты, то есть и склады, и офисы, и правильный ритейл будут себя чувствовать нормально», - резюмировал эксперт.

Евгений Горчаков